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重磅发布:2021年内房股研究报告

乐居财经 2022-04-05 10:35 15.2w阅读

年报风云

2021年内房股研究报


编者按:3月结束,在港上市的内房股陆续交出2021年答卷。乐居财经研究院重磅推出2021年内房股研究报告,涵盖营收、净利、现金、土储、融资成本、三条红线榜、核数师薪酬榜、资产转让收益榜等十大榜单,立体还原黑铁时代的房企状况。


重磅发布:2021年港股物企研究报告

文/乐居财经 杨倩 林振兴 曾树佳 


2021年,是房地产行业风云诡谲的一年。

 

这一年,房地产市场调控白热化,继“三条红线”、“贷款集中度”、“集中供地”等政策实施之后,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,被监管部门要求投销比不得超过40%,调控从融资端正式延伸至投资端。

 

中小房企不敢拿地,大型房企不拿贵地,房企的拿地策略、土储布局都遇到了前所未有的挑战。有些选择放缓节奏,以守为攻,有些则趁势出击,抄底囤粮,房企土储竞争格局正在变化。

 

这一年,恒大暴雷引发多米诺效应,债务违约的房企名单越来越长。一笔笔债务展期,一个个重组方案,一宗宗项目转让,出险房企在生存线上疲于奔命。直至今日,尚未有一家暴雷房企真正从流动性危机的泥潭中完全挣脱出来。

 

为了应对偿债压力,房企通过加快销售、抛售资产等方式积极自救。有些通过转让收益成功扭亏,有些则扛着亏损转让的压力,只为快速变现。而未出险的安全型房企,也主动调控债务结构,降低融资成本,以提升自身的财务安全壁垒。

 

这一年,房企的年终成绩单“红”了一片,十余家房企出现了历史首亏。叠加疫情、更换核数师等外部因素,多家房企年报“难产”,即便踩着3月31日的最后时点披露,也多为未经审核版本,核数师的审核意见不再单调,新的表达方式是“无法表示意见”。

 

房地产行业的“寒冬”雪花漫漫,一片片雪花化作了一张张榜单。4月4日,乐居财经推出《2021年内房股十大榜单》,复盘房企这一年的进与退、得与失。

 

营收榜:榜首易主,碧桂园以5230亿夺魁

 

2021年,内房股“营收王”易主,碧桂园以5230.64亿元夺魁;万科以4527.98亿元位居第二,与碧桂园相差超702亿;中国海外发展以2422.41亿元位居第三。与2020相比,营收TOP 3座次大洗牌,是因为恒大出局。

 

期内,营收超2000亿的内房股还有龙湖集团华润置地;而新城发展旭辉控股集团绿城中国这三家内房股营收也顺利突破了千亿;中国金茂营收900.60亿元,距离千亿仅一步之遥。

 

从营收增速来看,相较上年明显放缓,仅有4家房企2021年营收规模实现倍增,包括瑞安房地产上置集团禹洲集团港龙中国地产;共8房企营收增幅在50%-100%之间,包括福晟国际上实城市开发、国瑞置业、深圳控股五矿地产力高集团、绿城中国、旭辉控股集团。

 

不过,21家房企2021年营收下滑,占比约26.6%。其中,大发地产营收同比下跌35.67%,在79家内房股中垫底。此外,SOHO中国融信中国众安集团的营收跌幅超过20%。

 


2021年内房股研究报




净利榜:中海重归“净利王”,6家归母净利破百亿

 

2021年,中国海外发展实现净利润430.62亿元,重归榜首;碧桂园以409.82亿元位列第二,与中海仅相差20.8亿;万科净利润为380.70亿元,排在第三位。华润置地、龙湖集团、新城发展、旭辉控股集团、龙光集团嘉里建设雅居乐集团分列净利榜第四至十位。

 

79家上市房企中,2021年实现盈利的房企有70家,占比约88.6%;仅9家发生亏损,分别为SOHO中国、首创钜大、大发地产、福晟国际、朗诗地产、华侨城(亚洲)、深圳控股、恒盛地产富力地产

 

其中,SOHO中国净利润亏损约1.24亿元,归母净利润亏损约1.31亿元,出现了近10年以来的首次亏损,亏损是因为在报告期内公司确认了4.39亿元的一次性税费开支。在年度业绩公告披露前夕,SOHO中国因旗下公司违规向用户加价收取电费被罚超1亿元,且一年之内多次因违规行为收到罚单。

 

去年,中国海外发展以401.55亿元,蝉联内房股归母净利榜第一名,是唯一一家归母净利超过400亿的上市房企。华润置地、碧桂园位列第二、三位,归母净利润分别为324.01亿元、267.97亿元。

 

期内,共6家房企归母净利超过百亿,分别为中国海外发展、华润置地、碧桂园、龙湖集团、万科、龙光集团。其中,万科归母净利润225.2亿元,同比下降45.75%,这是万科继1995年、2008年之后,第三次出现净利润下降的情况。

 


2021年内房股研究报




现金榜:79家“囤钱”1.5万亿

 

去年下半年来,房地产行业被“暴雷潮”突袭,多家房企发生债务违约,千亿房企也赫然在列,“现金为王”已不仅仅是口号。即便财报上房企账面现金充足或现金量持续增长,依然不能完全避免短期流动性风险的发生。

 

据《2021年内房股现金榜》,79家房企“囤钱”超过1.5万亿。其中,碧桂园手握现金1469.54亿元,位居榜首;万科、中国海外发展、华润置地现金超过千亿,分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。

 

从增幅来看,SOHO中国、瑞安房地产、建发国际集团位居现金增幅榜前三位,紧接着汇景控股、国锐地产、招商局置地、上实城市开发、美的置业中国天保集团弘阳地产排进现金增幅榜TOP 10。

 

不过,超四成房企现金增长的同时,仍有近六成房企现金及现金等价物同比减少。其中,国瑞置业、建业地产富力地产、上置集团的现金跌幅超过70%。

 


2021年内房股研究报




土储榜:超六成房企“缩水”,万科成为“土储王”

 

2021年,房地产市场调控白热化,继“三条红线”、“贷款集中度”、“集中供地”等政策实施之后,调控再度加码,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

 

调控从融资端正式延伸到投资端,大部分房企放缓了拿地节奏。由于十余家房企延迟发布年报,2021年土储TOP50的名单出现了很多新面孔,与2020年相比,仅有38家重合。

 

这38家房企中,有24家房企总土储“缩水”,占比超过六成。其中,雅居乐集团、祥生控股集团合景泰富集团绿地香港禹洲集团、中国海外发展、瑞安房地产总土储同比下降超过10%;弘阳地产、旭辉控股集团、时代中国控股中梁控股、美的置业、正荣地产港龙中国地产总土储同比下降超5%。

 

地产进入黑铁时代,利润比规模更重要。曾有房企大佬坦言,拿地净利润只有1%-2%。在维稳利润率的目标下,房企于投资端越发谨慎,中小房企不敢拿地,大型房企不拿贵地。龙湖集团CEO陈序平在业绩会上透露,自去年9月以来,龙湖大多为底价获取项目,有助未来地产毛利率的修复。

 

尽管多数房企放缓拿地,38家房企中仍有13家“逆势”扩增土储,1家持平。其中,建发国际集团总土储增速最快,从2020年的1232万方增至2021年的1944.4万方,增幅达57.83%。德信中国大唐集团控股、绿城中国等总土储增幅超15%。

 

据榜单,万科企业、新城发展总土储超过1亿方,中国金茂、中国海外发展、龙湖集团、华润置地等10家房企总土储超过5000万方。

 

2021年,万科企业、龙湖集团、新城发展、绿城中国、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展等房企新增土储超过1000万方;大唐集团控股、德信中国、融信中国、正荣地产、保利置业集团等房企新增土储超过300万方。

 

碧桂园虽未披露总土储数据,但其全年共获取333块土地,权益总代价约1416亿元,对应货值约4200亿元。此外,万科企业、龙湖集团、绿城中国全年新增项目过百。

 


2021年内房股研究报



“三道红线”榜:34家绿档,仍有8家全红

 

“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70%;净负债率不得大于 100%;现金短债比不得小于1倍。

 

根据“三道红线”的触线情况,房企分为“红、橙、黄、绿”四档。三线未踩为绿档,有息负债年增幅不得超过15%;踩中一线为黄档,有息负债年增幅不得超过10%;踩中两线为橙档,有息负债年增幅不得超过5%;三线全踩为红档,不得增加有息负债。

 

截止2021年底,77家内房股中,绿档房企有34家,黄档房企有28家,橙档房企有7家,红档房企有8家。

 

从“净负债率”指标来看,68家房企该值低于100%,指标及格率为88.3%,相较2020年微降0.7个百分点。77家内房股净负债率均值为80.2%。其中,恒盛地产净负债率高达1389.4%,远高于行业均值。万科企业、中国天保集团、港龙中国地产等11家房企净负债率低于30%,安全边际较高。

 

从“剔除预收后的资产负债率”指标来看,47家房企该值低于70%,指标及格率为61%,相较2020年底的47%,提升约14个百分点。77家内房股剔除预收后的资产负债率均值为65.7%。其中,龙光集团、上坤地产、绿城中国在“及格线”边缘,高于阈值不足1%;33家房企在60%~70%之间,集中度较高。

 

从“现金短债比”指标来看,50家房企现金短债比不低于1倍,指标及格率为64.9%,相较2020年底的89%,大幅下降约24个百分点,主要原因是期内房企在手现金“缩水”。据乐居财经统计,2021年内房股现金及现金等价物同比下跌均值为7.1%。

 

77家内房股现金短债比均值为3.3倍。其中,西王置业短债为零,龙湖集团、建发国际集团、汤臣集团现金短债比超过6倍;北京北辰实业股份领地控股景瑞控股、中梁控股等9家房企的现金短债比在1~1.1倍之间,略高于阈值。

 

相比2020年,绿档房企名单重新洗牌,港龙中国地产、德信中国、旭辉控股集团、三巽集团等新晋绿档房企行列,SOHO中国、景业名邦集团等跌出绿档阵营。不过,绿档房企中也有少数“常驻”房企。龙湖集团已连续六年保持绿档,越秀地产已连续三年保持绿档。

 

2021年业绩会上,不少房企喊出了变“绿”目标。目前处于黄档的碧桂园,将力争在2023年中期前降至绿档;美的置业、绿城中国计划2023年进入绿档;时代中国则表示,将在2022年底完成三道红线转绿的目标。

 


2021年内房股研究报




少数股东利润榜:吞噬900亿利润

 

自“三道红线”出台之后,房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东权益的快速增长。

 

这种趋势下,一方面是房企借力实现规模扩张与分散风险,另一方面,少数股东对利润的吞噬正在扩大。当少数股东占总权益的比例(即权益占比)逐渐与其分得利润的比例(即损益占比)失衡,房企“明股实债”的戏码也被摆上了台面。

 

截止2021年末,79家内房股少数股东权益占比均值为32.6%,较2020年末提升4.7个百分点。其中,21家房企少数股东权益占比超过50%,包括福晟国际、德信中国、招商局置地、五矿地产、上坤地产等;14家房企少数股东权益占比低于5%,包括中国海外发展、嘉华国际九龙仓置业、SOHO中国等。

 

年内,79家内房股少数股东合计分走利润933.2亿元,占当期净利润的26.5%。其中,13家房企少数股东损益占比低于5%,包括合景泰富集团、龙光集团、华侨城(亚洲)、中国天保集团等。

 

另外,16家房企少数股东损益占比超过50%,包括天誉置业、三巽集团、亿达中国等。尤其天誉置业,少数股东损益占比高达359.63%。期内,其少数股东分得利润3.9亿元,是当期净利润的3倍之多,而归属上市公司股东利润则为-2.8亿元,出现了房企为少数股东“打工”的窘况。

 

榜单中,有7家房企较为特殊,在房企经营亏损的情况下,少数股东依然取得了正收益,他们是首创钜大、富力地产、SOHO中国、朗诗地产、大发地产、福晟国际、深圳控股。

 

以富力地产为例。2021年富力净亏损约87.4亿元,其中,归属于少数股东的利润约1.1亿元,归属于上市公司股东的利润为-88.5亿元。这种情况不免让人联想到“明股实债”。

 

事实上,79家内房股中,少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值,可以大致反映出背离程度,差值越高,明股实债的可能性就越大。

 

据榜单,8家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%,分别是天誉置业、福晟国际、众安集团、祥生控股集团、亿达中国、大发地产、三巽集团、三盛控股;25家房企该差值在20%~50%之间,包括瑞安建业、建发国际集团、景业名邦集团等;16家房企该差值在10%~20%之间,包括龙湖集团、远洋集团、弘阳地产等;30家房企该差值低于10%,包括华润置地、港龙中国地产、越秀地产等。

 


2021年内房股研究报




长短债榜:龙湖12倍领跑,18家房企短债“超重”

 

2021年,房地产行业融资走向呈现前松后紧、高开低走的特点,尤其下半年以来,随着融资端收紧,房企需动用自有资金偿债,导致部分房企面临较大的流动性风险。

 

据乐居财经统计,截止2021年末,76家内房股短债占比均值为37.2%,较2021上半年末提升约2.3个百分点,短期偿债压力正在走高。

 

有数据显示,2022年房地产行业将迎来偿债高峰,将有6589.4亿元债券到期,其中信用债占比47.0%,海外债占比53.0%;海外债偿债高峰集中在上半年,信用债集中在3-9月。

 

为应对潜在的债务风险,不少房企主动调整债务结构,降低短债的比例,以提升企业财务安全壁垒。

 

据榜单,76家内房股中短债占比低于10%的“优等生”,从上半年的2家扩大至5家,除了龙湖集团、SOHO中国,新增首创钜大、九龙仓置业、领地控股。

 

与2021上半年相比,短债占比降幅最大的5家分别是领地控股、港龙中国地产、中国天保集团、汇景控股、万科企业,降幅在9%~24%之间;短债占比增幅最大的5家分别是三巽集团、上坤地产、朗诗地产、上实城市开发、天誉置业,增幅在21%~42%之间。

 

2021年末,23家千亿内房股长短债比均值为2.98倍。其中,龙湖集团以12.16倍领跑。较为难得的是,龙湖在大幅领先的情况下,仍能做到持续压缩短债。2020年末、2021上半年末、2021年末,龙湖的短债占比分别为11%、9.5%、7.6%,一年内将长短债比从8.1倍提升至12.2倍。

 

另外,旭辉控股集团、中国海外发展、远洋集团的短债占比在15%~20%之间,长短债比在4~5倍左右,明显高于均值2.98倍。

 

与2020年末相比,千亿房企中长短债比提升较快的是万科企业和中国金茂。前者从2.1倍提升至3.55倍;后者从2.5倍提升至3.27倍。

 

据榜单,76家内房股的长短债比均值为2.95倍,较2021上半年末提升约0.39倍。

 

其中,10家房企长短债比超过5倍;12家房企长短债比在3~5倍之间;19房企长短债比在2~3倍之间;17房企长短债比在1~2倍之间;18家房企长短债比不足1倍,恒盛地产垫底,有息负债均为短债,亿达中国、三巽集团、福晟国际短债占比超过80%。

 

2021年内房股研究报



融资成本榜:国企民企悬殊大,最高9.71%最低1.4%

 

外界往往从一家企业融资成本的高低,去窥探它基本面、负债水平、流动性的优劣。

 

乐居财经统计获悉,48家已发布年报的港股房企的平均融资成本为5.64%,但地产商个体差异较大,有的低至1.4%,有的却高达9.71%,后者竟是前者的6.94倍。

 

一直以来,港企都追求有现金流的利润,因此能保持充裕的流动性,以及较低的负债率,这使其受到了金融机构的信任,享受到较低的筹钱利率。九龙仓置业、嘉华国际分别以1.4%、1.6%的融资成本位列前两位,便是例证。

 

除了上述唯二的两家低于2%的港企之外,其余房企的融资成本,均在3%以上。

 

能展开低成本融资的,多以国资为主。TOP10中,中海、五矿地产、华润置地、中国金茂等,均以低于4%的融资成本在列;而TOP20里,越秀地产、保利置业、绿城、招商局置地、远洋集团等,也跻身其中。

 

民企表现较为出色的,有龙湖集团、美的置业、碧桂园、旭辉控股等主体,四者分别以4.14%、4.82%、5.2%、5%的融资成本,体现自身“穿越周期”的底气。近来行业供需端暖风频吹,这类优质民企或将继续优先受益。

 

不过,也有一些开发商备受“钱贵”的困扰。祥生控股、中梁控股、恒盛地产、大唐集团、力高集团等,分别以8.8%、9%、9.2%、9.3%、9.71%的融资成本,位于排行榜的末端。

 

其中,祥生、中梁、大唐等,均是近两三年才登上资本市场的,这种“涉市未深”的情况,或许也会影响到他们的发债利率,但最主要的影响因素,还是自身的经营表现。

 

与上一年相比,房企们2021年的融资成本,有降有升。万科实现了4.11%的融资成本,同比降低了202个bp,大唐也降低了103个bp,降幅较大;而有6家房企的融资成本有所上升,增幅最高是绿景中国,达到了70个bp。

 


2021年内房股研究报




核数师薪酬榜:10家房企核数师佣金超千万

 

今年,部分房企将年报延迟发布的原因,归结为核数师的意见相左、中道离职;一时间,后者受到了前所未有的关注。

 

核数师一直是行业的“守门人”,他们监督着各家企业的运营、交易细节。较为常见的审计机构,有安永、毕马威、罗兵咸永道、德勤、开元信德、国卫等。核数师们承担着重要的角色,获得的薪酬也并不是一个小数目。

 

2021年,总共有10家房企,为核数师开出的薪酬在千万以上,相比2020年增加了一家。

 

其中,合生创展聘用安永的薪酬为2209.51万元,位列榜首,是唯一超过2000万年薪的案例。TOP2、TOP3则分别为万科为毕马威开出的1680万元、远洋集团为罗兵咸永道开出的1673.4万元。

 

除此之外,建业地产、旭辉控股、佳源国际宝龙地产、中梁控股、新城发展、金辉控股等,为核数师开出的年薪,分别为1580万元、1531.1万元、1500.4万元、1490.8万元、1386.4万元、1073万元、1010万元。

 

乐居财经统计的50家企业样本中,2020年核数师的平均薪酬为708.02万元,2021年为725.43万元,同比增长了2.46%。但个体仍有差异,其中有18家房企的核数师薪酬有所下降,5家持平,27家有所上涨。

 

降幅较为明显的有正荣的-91.55%、五矿地产的-20.31%、领地控股的-28.23%、亿达中国的-30.36%,余者降幅均在20%以下。

 

而涨幅最大的则是三巽集团,2021年,安永在该公司领到的薪酬是360万元,与上年的15.8万相比,上涨了2178.48%。另有中骏集团上涨了51.85%、上坤地产上涨了87.5%、大唐集团上涨了37.78%,其余房企的涨幅大多在30%以下。

 

一些上市房企与核数师分手,说是因为双方在薪酬方面未谈妥,但可以看到,核数师佣金的增长仍是主要趋势。调控的背景下,薪酬或许不是影响合作的主要因素,令他们展开博弈的,另有原因。

 


2021年内房股研究报




资产转让收益榜:41家房企“卖子”收益超160亿

 

行业进入调整期,部分地产商的经营周转受到挑战,在销售下行的情况下,他们很多都会售出旗下项目,补充流动性,支撑公司利润。

 

2021年,在41家样本房企中,均有不同体量的出售附属、合联营公司收益入账。其中,雅居乐该项收益达到了41.95亿元,金额最大;而嘉里建设、万科也有17.93亿元、13.77亿元计入报表。

 

自去年以来,雅居乐为缓解流动性,出售了手中多个项目,比如将广州亚运城项目部分股权出售予中海,又将义乌、徐州三项目公司卖给了中海宏洋等。年报中大体量的出售资产收益,正是其该类市场举措的注脚。

 

而进取内地的港企嘉里建设,与行业标杆万科,虽然并未有明显的流动性挑战,但有买就有卖,其产生了超过10亿的收益,或许也只是体现了他们资产处置力度加大而已。因为两者的该项收益,只占到净利润的19.59%、3.62%,表明他们并不依赖于出售资产去实现盈利。

 

反观莱蒙国际、上实城市开发,他们出售附属或合联营公司的收益,占净利润的比例,高达448.76%、123.67%;从某个角度看,他们实现的盈利,都是上述收益支撑起来,实现逆袭扭亏的。

 

2017年,莱蒙国际曾以133亿向和昌地产甩卖8大项目,去年又宣布以约3.15亿港元向嘉里建设出售香港元朗两地皮50%权益;上实城市开发亦有36亿剥离滨江城开中心的举动。

 

除此之外,建业地产、正荣地产、国锐地产、众安集团出售相关公司的收益,占净利润的比例,也分别达到了77.01%、73.24%、63.42%、61.92%,均超过了一半的占比。

 

碧桂园、建发国际、亿达中国、大发地产等的该项比例,则呈现出了负数,分别为-0.19%、-0.68%、-2000.83%、-23.27%。

 

其中前三者是因为出售相关公司的收益为负数,导致了比例数值最终为负。但与碧桂园、建发国际相比,亿达中国显得较为特别,去年其产生的该项收益为-4.44亿元,如此亏损仍然在卖资产,凸显了它对现金流的渴望。

 

大发地产虽然该项收益为正数,为9977.1万元,但期间它录得公司亏损为约4.29亿元;前者覆盖不了后者,说明其虽然在出售资产支撑业绩,然而却未能扭转局面。

 


2021年内房股研究报





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