乐居新媒体 付用梅 发自苏州

近日，乐居新媒体对位于高铁新城的京东智谷项目进行了实地探访，从现场情况来看，京东智谷项目目前处于地基施工准备阶段。

（京东智谷66号地块施工内景）

目前工地里有不少打桩作业机，土地较为平整，覆盖绿网，有几个工人正在作业中。由于苏州年后疫情突袭，据现场门卫人员介绍，目前项目还没有全面复工。

（京东智谷65号地块实拍）

京东智谷作为高铁新城的巨无霸产城综合体项目，从土地出让之初就备受关注，然而在项目开发过程中却是历经波折。

京东智谷3.0升级版

2017年，相城区政府与京东集团在相城区会议中心签下战略合作协议，京东集团明确将在相城高铁新城投资建设京东智谷项目。此前京东集团已经与东莞市政府签署战略合作协议，并在2019年6月以10.6亿元在东莞凤岗拿地，一个月后便正式动工。

（京东智谷项目地块分布图）

据了解，凤岗京东智谷项目建筑面积约141.8万平方米，投资额200亿元，主要发展智能制造、人工智能研发等产业。项目建成后，预计可实现年产值不低于400亿元，税收30亿元。

东莞凤岗距离深圳不远，苏州相城与上海距离也很近，京东智谷在择址上都选择了紧靠一线城市的强二线，分别属于粤港澳大湾区、长三角经济区，可见京东预见到了相城高铁新城存在的巨大潜力。

2020年10月，京东豪掷约47亿元，拿下高铁新城苏地2020-WG-65号和苏地2020-WG-66号地块，这也意味着全国第二家京东智谷产业新城诞生。

其中苏地2020-WG-65号地块为纯住宅用地，位于高铁新城相城大道东、太东路南，地块共分为8宗地上小地块、1宗地下小地块，总体量非常大，约30万方。苏地2020-WG-66号地块为科研用地，位于相城区高铁新城水景路西、西公田路北，由5宗地上小地块、1宗地下小地块组成。

（京东智谷项目地块分布图）

作为国内外知名电商巨头，京东深谙科技创新型企业的实际需求。其以京东智谷为载体，针对旗下部门、产业以及上下游企业的实际需要，对企业生长空间进行再定义和再设计，打造出真正满足“研发+生产+办公+生活”全需求的高品质空间与环境，让企业的成长与转型更加迅速便捷。

苏州作为京东智谷3.0升级版，拥有超60万方住宅+科研用地。科研用地占地约6.7万平方米、建筑面积20.4万平方米，规划为高层办公楼，层高在79.95米-99.95米之间，建成后将成为京东全国最大的云计算和技术研发人才中心。同时，项目也将建设成国内领先、国际一流的“云计算+大数据”的智慧小镇，提供城市云、产业云、数据云、电商云、双创云等综合解决方案，推进相城区乃至苏州市产业转型升级。

（科研楼分区）

从规划图来看，5宗小地块全部都在长三角国际研发社区里，绕湖分布，生态环境优越。未来这里将引入200家企业，其中全球总部1家，全国总部5家；运营5年内总缴税不低于10亿元，将引进人才3000人，其中博士学历不低于30人等。

不难想象，高铁新城京东智谷项目将是一个高新产业+高端人才的集聚地。

（苏州京东智谷全景图）

合作开发商陷入危机

公开资料显示，京东智谷项目由京东、平安、中南合作开发。其中，平安在住宅项目中持股35%，主要以“财务投资者”的身份入伙，仅提供金融方面的支持，并未参与科研、商服地块的开发。

而中南建设则是在两者中都以不超过10%的小股东身份出现，后期主要负责所有地块的开发，其中2块地属于代建，建好后交予京东自持。中南建设作为三者中拥有较多房地产开发经验的企业，拥有建筑和房地产两项大背景，以及帮助政府代建的优势所在，他的加入对京东而言是一举两得。

然而，去年下半年中南建设暴雷的消息不胫而走，中南建设65折内部售房、中南建设要求6级以上的员工集资帮助公司度过难关、多家子公司出现商票拒付、一个月内两次被下调评级报告等内容在网络上传播广泛。到去年年底，中南建设股价拦腰折断，市值蒸发一半。苏州业内和关注京东智谷项目的网友都对京东智谷的建设进展表示出了较大的担忧。

有内部人士透露，中南建设已退出京东智谷项目的开发，京东已找待建公司进行后续开发。但从目前京东智谷项目开发公司的股权架构来看，中南建设依然有5%的股份占比。

除了合作伙伴出了点问题外，京东智谷的住宅部分在规划初期也遇到了一些波折，由于不符合高铁新城对于住宅外立面的规划要求，经过几轮更改后才获批定稿，项目建设工期也因此延迟了很长时间。传闻因为规划设计审批迟迟未通过，还惊动了京东高层亲自出面化解。

京东智谷住宅部分案名于2021年6月获得审批，为云栖秀庭。从已公布的项目效果图来看，该项目大概由17幢住宅组成，整体呈南低北高排布，同时项目紧靠环秀湖，是高铁新城少有的滨水住宅；从住宅外立面来看，采用了大量的玻璃幕墙材质，与高铁新城的现代与科技感十分契合。 

项目房源共有五种户型，分别为100㎡、120㎡、138㎡、160㎡、230㎡，从三居室到五居室都有的选择，且户型设计亮点颇多。

譬如160㎡户型带270度转角L型阳台，主卫是淋浴、浴缸双洗浴设计，充分抓住了改善群体的需求；230㎡户型更是双露台+双阳台，同时主卧套房中含有独立书房、衣帽间和双台盆内卫。无论是从住宅体量还是户型设计来看，云栖秀庭建成后无疑是高铁新城最豪的改善盘。

值得一提的是，该地块设置了竣工预售许可调整价，即需工程竣工验收后方可申请预售许可，距离项目入市，可能还需要一两年。

虽然项目开发受到当地政策、疫情、合作房企暴雷，以及整个经济大环境的影响，但是京东还是迎难而上，一步步化解危机，使得项目顺利动工，表现出了较强的韧性。