撰文｜林振兴

访谈｜陈海保

春节前夕，周忻做了一个物理小实验。

他找来两个木桩，搁上一张A4纸，然后把一叠钞票平放，纸塌了；然后，他把纸反复折叠，再放上那叠钞票，纸稳稳地。

这个折纸试验，是他在回国隔离期的所悟所得，而“折叠”在他看来就是“挫折”，“过去一年，行业折叠，企业折叠，我们面临的危机，比过去任何一次都要大。我们必须敢于直面折叠，这是每家企业成长跨越的必经之路。”两年前，周忻还提过一个“折叠”判断：未来10年，将是大开发和不动产两个时代折叠并行的过渡期。

长达21天，这是他难得“清闲”的日子，避开外界嘈杂，静下心去思考行业之变，复盘创业30年的点点滴滴。周忻坦言，“隔离是一次不错的经历，让我把公司的每个角落复盘了一遍，发现企业中有哪些病，该怎么治。”

在他看来，痛在外部环境“爆冷”，政策从严带来生存环境冲击，市场急转直下带来销售冲击，房企爆雷带来现金流冲击，新经济、新形势带来适应性冲击。更痛在，伴随着地产高速发展积压了很多未解决的问题，并发成了经营上的“陈疾”。

痛，是不可回避的，只有通过改变、转型、重塑，治好身上所有毛病，才能实现房地产业的良性循环。为此，每一个地产人，都需要重新认识这个行业。

周忻也不例外。在这位易居中国董事局主席的字典里，唯一不变的就是变。最近一年多来，他最大的动作是，易居联手阿里巴巴，打造天猫好房平台。

不到300天时间里，天猫好房基建初具雏形，覆盖近300座城市，日均泛DAU突破300万，线上商户数突破5000家。周忻的目标是，让房地产行业的各个机构到天猫好房上来开店做生意。

作为一个地产老兵，周忻密切关注地产行业的一举一动。连日来，国资地产商频频接盘民营企业旗下资产，各地陆续传出“松绑”预售金监管的声音等。这些信息，他会自己过滤一遍，然后分享给身边的朋友。

在他眼里，这些举措的目的在于，保持房地产行业健康稳定的发展，能够更好保交付、保交楼、保完工，同时按照市场行为来调节，避免过于激进，能够给开发商自我调节的时间。除了关注开发商，他还呼吁监管层面给予下游供应商更多的扶持，让他们能够同样有机会喘息、调整、发展。

1月26日上午，当被通知解封后，周忻想做的第一件事情是，“剃头！”。从头开始，又是新一年，他坚信把握折叠时代契机，经过这一轮阵痛期，整个市场、整个行业一定会变得越来越成熟，会迎来更健康的发展。

为了给易居3万员工注入信心，在春节放假当天，周忻连发三封家书——《天猫好房：开端》、《克尔瑞：纵深》和《易居营销：重启》。从信中，可以清晰窥见2022年易居中国的战略方向。

以下是乐居财经与易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻先生的对话：

治好沉淀多年的“痛”

乐居财经：中国房地产从大开发模式到大资管模式的折叠时代，出现了哪些新现象和新挑战？

周忻：折纸实验可以类比地产行业，那张纸就好比我们的行业。以前中国房地产下面是块板或者石头，这张纸下面是有一个平坦的支撑，可以轻松承载很多财富重量；但是现在整个行业以及面临的环境都出现了裂缝与问题，它下面不再是一个实实在在的东西。只有在这个过程中，折叠我们这张纸，就好比经历挫折，需要战胜很多的变化、挑战、困难，才能继续成长，创造和承载更多。

从大开发时代过渡到大资管时代的过程中，肯定会出现很多变化，只是这次硬了点、急了点，大家会感到痛苦。但经历了风雨、挫折、痛苦，更加坚定了我们必须转型和变形，才有新的发展机会，才能迎接新时代的到来。

大开发时代并没有结束。未来十年，大开发时代的建设繁荣和大资管时代的守护繁荣依然是会共存。换言之，中国的城市化建设和大开发规模还是存在的，我们不用追求特定的十几万亿数字，这个数字放在任何其它国家都是无法想象的天文数字。

乐居财经：在折叠时代中，为什么会出现“阵痛”？

周忻：打个比方，一个人大鱼大肉几十年，慢慢的就会三高（高血糖、高血压、高血脂），生病之后就会很痛苦。行业的“痛”，是点点滴滴、多年不好的问题沉淀到一定程度后并发出来的，这里面包括了金融的问题，开发节奏的问题，企业经营模式的问题，企业经营指导思想的问题，以及适不适合市场供需关系的问题。

行业和企业都不应该去回避“痛”，而是要通过改变和应对，让它变得不痛。这段时间，易居也在反思，我们过去做了很多有价值的事情，但同时也沉淀了很多问题。

合适的金融产品会冒出来

乐居财经：前不久，中央经济工作会议首次提到房地产业良性循环。在你看来，什么是房地产业的良性循环？

周忻：把（企业、行业）身上毛病治好就是良性循环。眼下，在治病的过程中，行业里的每家企业都在努力，正如每一个细胞都在做贡献，希望整个行业能够走向健康稳定。

乐居财经：大开发时代，房企模式会发生怎样的变化？

周忻：在过去20年中国房地产发展中，“规模”二字是关键词，但问题恰恰出现在追求规模与高周转中，所以未来整个行业将不会支持高负债下的高周转模式。失去高杠杆，每家企业应该把经营做得更加扎实，将对规模的追求转变为对品质和对利润的追求。

乐居财经：近段时间，国资频频出手接盘民营房企旗下资产，您如何看待这个现象？

周忻：第一，保持房地产行业健康稳定的发展；第二，能够更好保交付、保交楼、保完工；第三，按照市场行为来调节，国资收并购的过程并不是盲目的。

乐居财经：金融行业对房地产支持的模式，未来将发生怎样的变化？

周忻：金融和房地产是相辅相成的关系。一方面，没有金融的开发贷、按揭贷款，房地产和城市化都做不到今天的规模；另一方面，房地产的土地、房子、在建工程，也是金融中的一个重要产品。房地产行业是一个巨大的资金池，而金融也是依托于各种大的资金池来做的，就此会产生多种多样的金融产品，包括股权质押、海外债、永续债、过桥贷和并购贷等。

目前，全世界的金融体系非常发达，风控和算力都在不断提升。当房产出现问题的时候，一定会有合适的金融产品冒出来。但是对于个体来讲，如若抱着固有的思维逻辑，不去学习研究和吸收新的东西，未来将会没有出路。

物企会出现极端分化

乐居财经：你觉得二手房单边代理需要突破什么？它将在接下来为行业带来哪些改变？

周忻：首先，需要有人去尝试。原来地产中介的主要作用是撮合，即一手托两家，而今天数字化时代下，所有信息都是对称的，所以经纪行业应该更多聚焦服务。单边代理模式的出现，并不意味着原来房地产中介模式就会立马消失，眼下三种模式（手拉手、中介模式、单边代理模式）仍将继续并存。

另外，需要时间。在很长一段时间里，中介模式可能还是主流，但是我相信单边代理模式会慢慢成长起来，成为一个趋势。从杭州试点以来，天猫好房已经卖出数套房子。

乐居财经：物业行业PE回归，有的物企被卖掉，有的物企在大规模拓展非住宅业务，您认为未来物业行业的发展趋势和格局是什么？

周忻：地产暴雷也波及到了物业，警醒物业行业需要回归本质。我认为，物业公司的价值回归是一件大好事，让物业行业可以冷静下来研究未来在不动产时代，什么样的物企才是有真正的核心竞争力和真正的价值。

物业管理要回归服务的本质，而物企也要“练内功”，通过科技力和服务力产生的价值。未来物业管理公司的好坏是业主用脚投票，如果物管公司没有强服务力，没有好的业主美誉度和满意度，这些公司未来都会出现问题。

在我看来，物业公司会出现极端的分化现象，有规模同时追求服务质量的物企，未来价值和潜力将非常大，比如万物云和龙湖智创；相反，那些仅拼规模的物企，未来价值会回归，甚至会被并购。

2022是天猫好房的开端年

乐居财经：2022年，天猫好房的核心打法是什么？

周忻：目前，天猫好房已经成型，覆盖了近300个城市，日均泛DAU已经突破300万，线上商户数突破了5000家。我将2022年定义为天猫好房的开端年。我们将继续贯彻的核心打法包括：其一、让用户在买房中有好的体验；2、让房地产行业的各类商户、机构到平台上开店做生意；3、聚焦交易。天猫好房是一个连接商家和购房者的交易平台，让天下没有难做的生意。

在生存空间变窄的背景下，天猫好房的出现，给整个地产行业数字化带来了什么？

过去做生意只能通过分销直效、渠道、经销，后来有了百货、超市、大卖场，再之后有了线上淘宝、京东，现在还有人考虑把房子放到元宇宙里面去，随着交易模式日益百花齐放，这也是地产与商业繁荣的见证。

眼下，天猫好房带来了一种新的尝试，我们正在努力让大家感受到在天猫上开店是可以做生意、赚到钱；如果当开发商或者房产相关机构都认为“我应该去在线上开一家或者多家门店”，那么我相信所谓数字化交易的过程也就完成了。

地产上下游供应商更应被关注

乐居财经：如果给行业建言献策，你会说些什么？

周忻：希望各方面能够给开发商自我调节的机会和时间，通过自身的“细胞”调节、恢复慢慢去解决问题，不要上来先把“激素”打进去，避免后遗症。此外，相关部门除了关注开发商，更需要关注上下游的供应商（包括建筑商、装修公司、设计公司、营销服务公司等）的发展与生存。他们是中国房地产大开发时代的参与者，应该给予更多的扶持，让其能够同样有机会喘息、发展、调整，继续为地产行业的下一轮发展做贡献。

乐居财经：如何看待2022年的地产行业？

周忻：首先要面对痛、承认痛，大多数企业都是沉浸在痛的过程中；其次要变，要去治痛，争取要治好要活下来；再次，在折叠时代中，要不断学习研究、不断适应新的环境，切忌试图去改变环境；最后，要坚定信心，中国的经济趋势不变，房地产两个时代仍有很多机会。我相信大多数企业都能挺过来，并在这次挫折的过程中会有很大发展。