合生出新 | 闯关⑬
乐居财经研究院 2022-02-07 18:19 3.7w阅读
编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。
这一年，在新任掌门人朱桔榕的带领下，合生创展（00754.HK）在地产行业的下行趋势中，创下了多个高光时刻。不仅是在传统地产行业，在物业赛道以及电子竞技等领域，都刷足了存在感。1月21日-27日，七天内拿地投资超393亿元，鲸吞广州最贵旧改；7月14日，引入凯德集团前总裁兼中国首席执行官罗臻毓加盟； 10月4日，有意200亿吞下恒大物业，扩张物业赛道；11月6日， EDG夺冠英雄联盟S11全球总决赛，合生系电竞“出圈”。“野心勃勃”和“不务正业”的背后，是合生创展业绩依然保持着稳步上行的态势。2021年，合生创展实现422.99亿元的销售额，同比2020年增长21.51%。与此同时，合生创展近年来布局的多元业务也已进入收获期，科技赋能转型走上正轨，投资领域做得有声有色，这些都支撑着合生创展的业绩增长。抓紧“三新（新产业、新业态、新模式）”快速增长的机会，合生创展成功转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台企业。据合生创展披露，公司及合营、联营公司全年累计实现合约销售金额422.99亿元，较2020年同期的358.34亿元增长约21.51%。其中，物业合约销售约402.73亿元，同比增长20.32%；装修合约销售约20.26亿元，同比增长51.37%。销售成绩不俗的背后，是合生创展在营销上的发力以及产品上的更新。2021年2月，合生创展5大地区28盘联动，启动线上直播，创新营销模式，其在北京、广州的多个项目都取得了不错的销售成绩。2021年4月，合生创展推出全新作品ME悦MIYĀ，围绕“优生活”四大价值打造精品项目，全新推出“悦系”产品线，其首发作品合生·ME悦一经入市便受到市场热捧，为合生2021上半年销售业绩的上涨贡献了重要力量。合生创展近年来布局的多元业务也在2021年已进入收获期。数据显示，2021年上半年，合生创展实现营业收入为160.74亿港元，同比增长49.71%；归母净利润为56.32亿港元，同比增长10.4%；公司毛利约为101.25亿港元，同比增长41.69%；毛利率为63%。“随著‘三新（新产业、新业态、新模式）’行销模式不断创新的操作下，集团五大板块（地产、商业、基建、合生活、投资）的业绩均依然向上，在保证集团收入的同时也保证了利润率，持续不断地提升集团的财务水平。”合生创展在业绩报告中如是表示。2021上半年，合生创展在投资板块、合生活社区板块、基建板块分别实现营收50.07亿港元、11.56亿港元、14.02亿港元，分别占总营收比例约为31%、7%、8.7%。上述三个板块合计贡献营收比例超过46%。值得一提的是，投资板块的营收占比正快速飞涨。2020年6月，朱桔榕接班的半年后，合生创展正式将股权投资业务纳入主要业务板块。2020年，合生创展录得总收入343.71亿港元，投资贡献的收入达到80.3亿港元，贡献占比23%，成为地产之外的第二贡献来源。到了2021年上半年，投资贡献了31%的营收，相较于2020年提升了8个百分点。据悉，朱桔榕的投资包括了平安保险、平安健康医疗、汇丰控股、中国移动、小米集团等蓝筹股。在2021年中期投资者电话会上，合生创展管理层透露，未来的拿地重点区域依旧会聚焦在北上广深等重点区域，且更倾向通过城市更新以及在一线城市的旧城改造、旧厂改造、旧村改造获得新土储。一改保守的拿地策略，合生创展重仓一线城市及核心经济区域，在大湾区、长三角及环渤海经济区三大经济圈核心位置及重点城市砸重金拿地。2021年1月21日，合生创展斥资347亿元，拿下了广州史上最贵旧改项目，6天后又北上挥金46.57亿元，PK掉中海、金茂、招商、中粮等国企、央企，摘得大兴旧宫地块，加仓北京。两次拿地耗资393亿元，超过2020全年358亿元的销售额，可见其逆势扩张凶猛。行业普遍认为，房地产市场进入白银时代，分化效应正在急剧加深，行业资源将进一步向一二线城市集中，高质量土储也将是合生创展未来高增长的有力保障。截至2021年6月30日，合生创展总土地储备约3048万平方米。其中，地产板块土地储备约2336万平方米，一线城市土储高达1745万平方米，占比75%。截止2021年6月30日，合生创展的资产规模达3333.60亿元，雄厚的资产实力为其发力多元化转型，寻求第二增长曲线提供着支撑。在商业板块，合生商业拥有超100个商业地产项目，管理10余个大型城市综合体，已建成运营项目面积超过500万平米，在传统的合生汇产品线之外，以科技化、现代化管理为依托，2021年合生商业还新拓了MOHO高端商业综合体、泛文娱产品线以及MAHA产品线。按照合生创展董事会主席朱桔榕的规划，未来5年，合生创展建设管理的商业面积将提升到2000万平方米规模。为此，2021年7月 14日，她引来了凯德集团前总裁兼中国首席执行官罗臻毓，任职合生创展集团联席总裁，兼任合生不动产的总裁，在业内引起不小震动。熟悉“地产开发 资本运作”模式的罗臻毓，将帮助合生创展资本化所持有的商业、产业园、酒店等物业，同时开拓不动产板块。2021年，合生系另一个“出圈”印记来自于EDG夺冠。2021年11月6日的英雄联盟S11全球总决赛上，背靠合生系的EDG夺冠。夺冠之前，珠江投资曾提前在微博上写下“夺冠就送房，每个成员一套”的承诺。合生创展、珠江投资为朱孟依的一手缔造的两家“手足企业”，前者由朱孟依小女儿朱桔榕接手、而后者则为次子朱伟航管理，朱伟航是EDG所属超竞集团老板朱一航的弟弟。2021年1月5日，朱一航曾率领珠江投管集团与广汽集团签约，向广汽蔚来新能源汽车科技有限公增资近20亿元，切入新能源汽车、智能出行赛道。目前，广汽蔚来已经改名为合创智慧科技有限公司，旗下品牌合创汽车也已经有车型量产。2021年，合生创展已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展，以科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态优化布局的发展格局，成功跃升为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。三道红线方面，截至2021年6月末，合生创展剔除预收款后的资产负债率为63.2%，净负债率为66.0%，现金短债比为1.45，保持“零踩线”。在市场看来，“绿档”并不意味着绝对安全。截止2021年6月30日，合生创展拥有货币资金428.55亿港元，短期借款376.75亿港元，减去30.94亿港元受限金额，其现金勉强覆盖短期债务。大量优质的物业为合生创展扩展了融资渠道。2021年8月，合生创展80亿元商业房地产抵押贷款资产支持证券（CMBS）产品--“中金-合生-北京朝阳合生汇资产支持专项计划”在上交所成功发行，是历史最大规模单体购物中心CMBS产品。2021年10月，合生创展拟收购恒大物业51%的股权，收购价格约200亿人民币。尽管该笔交易最终“流产”，但合生的出手，让外界看到了“隐形航母”的资金实力。在房企债务违约事件频发的情况下，合生创展先是在2021年6月27日提前赎回一笔2022年6月27日到期、规模为7.2亿元、票面利率5.25%的票据。2022年1月12日又偿还了一笔到期的5亿美元5.8%担保优先票据。截止2022年1月12日，合生创展无任何票据尚未偿还。最近需要偿还的一笔债务为2022年7月20日到期的规模7.2亿元、票面利率5.25%的可赎回债。在赎回美元债的同时，合生创展也在按计划进行股权回购，传递出其现金充足的信号。 2021年下半年以来，合生创展分27次完成了4.97亿港元的回购，回购最高价格为31.8港元，最低价格为16.46港元。2022年1月6日，董事局主席朱桔榕于场内以每股均价16.00港元增持30万股，涉资约480万港元。增持后，朱桔榕最新持股数目为551.54万股，持股比例由0.22%上升至0.23%。
