本文来源于据旭辉集团官微

——大趋势下的破与立、危与机

2022年，行业将迎来规模与规则的拐点，一个新时代开启，冰与火共存的青铜时代。新时代下，危与机并存，大破中有大立，顺势而为者，方得新生。

“能够生存下来的，不是那些最强壮的物种，也不是那些最聪明的物种，而是那些最能适应变化的物种。”

——达尔文

2022年的第一场雪

2022年上海的第一场场雪，不约而至，离“2002年的第一场雪”，转瞬已是二十年，中国地产业最黄金的二十年在风雪中永别了。比昨晚大雪更冷的，是房地产行业密集的预亏公告、各地房企办公室的围堵、以及香港资本市场的股债双杀。

31家A股房企昨深夜出公告，20家预亏，最高的预亏近390亿，超过百亿的也有好几家。这两周来的施工单位围攻开发商办公室，打砸已是常态，一家头部房企的总部被攻破，颇有六大门派围攻光明顶的架势。此外香港资本市场，受又几家房企评级被下调的影响，近日股债连续大幅下跌。

一月份的行业，就在这样的血雨腥风中收尾了，这应该是行业有史以来最惨的春节，没有之一。然而真正的勇士，要敢于直面惨淡的人生，众多的地产人没有选择躺平与放弃，而是奋起拼搏。

从来没有如此深刻地体会到海明威笔下的《老人与海》。

诸多房企如同一座座孤城，没有援军，退无可退。任何一段城楼被击破，整座城就都沦陷。唯有浴血奋战，兵来将挡，水来土掩，坚守到每个黎明。每天晚上西风烈烈、精疲力竭，次日清晨又须斗志昂扬，甲光向日。

这是一场火与铁的考验，不仅对企业，也是对团队，对意志的考验。是兵对兵、将对将、组织对组织的狭路相逢，坚持到最后的才有可能活下去。

如同尼采所说：

“如果这世界上真有奇迹，那只是努力的另一个名字。”

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2022地产趋势猜想

2022地产的变化将是剧烈的，但在大动荡之后，仍会趋于新的稳定。对22年的政策、市场、行业、企业、城市等方方面面，可能有很多可能性的趋势变化，可以归纳成九个方面：

1. 三底:政策底、资金底、市场底

政策托而不举，一月份见底，稳是主基调，支持行业良性循环和刚需置业。部分城市因城施策，可能会局部调整限购限贷等短期政策。后期可能推出长效机制，比如房地产税出台。也希望房地产税早点出台，否则一直悬着一把达摩克利斯之剑，合适的税率出台，取消短期政策，对行业的长期平稳发展反而是好事。

资金底最快三四月份。银根会放松些，但有滞后期，不会大水漫灌。政策的效果显现至少需要3个月的时间，金融机构的信心与行动需要进一步的提升，行业的流动性危机估计会持续到三、四月份，这期间房企还是有可能间断暴雷。

市场底乐观的话六七月份。市场信心与交易的完全恢复则可能要更久一些，乐观一点到六七月份，量价陆续修复。房价触底、暴雷平稳、政策支持，三者共同作用后回升。

2. 三潮:并购潮、裁员潮、减薪潮

行业暴雷过后，出现大量收并购的机会。破产重组，资产出售，项目并购，都将是历史大年。优质的资产和合作的项目会是优先选项，获得银行收并购贷款支持的企业会成为主流并购主体。

随之而来的是行业大量的裁员。暴雷企业不说，哪怕正常企业，也要为了长期生存，思考开源节流。过去的顺境扩张改为逆境收缩，导致组织冗余，必然要精简提效。

地产的平均薪酬水平会回归。行业从业人员很多，但其实人才稀缺，不少人是顺时代而鸡犬升天，拿着与能力及贡献不相匹配的薪酬。

时代的红利正在消退，地产人也要回归平常心。要从高薪酬降到社会中位值；要凭能力赚钱，而不是凭简历；要立新功，而不是躺在功劳簿上。

3. 三少:销售少、回款少、买地少

销售开局惨淡，下半年或有回暖机会。一月份销售同比回落超过40%，开局的日子就很艰难，一季度估计都会很惨淡，二季度有机会触底回升，看政策落地的情况，下半年会好于上半年。

回款少，自由现金流更少。年度回款的总量会随销售减少而同步降低，同时银行也不愿对暴雷的企业放按揭，此外回款大多在项目上被监管，难以形成自由现金流，无法集中还贷款和跨项目支付工程款项。

一批次供地会出现较多推迟和流标现象，全年土地出让也会少于21年。市场不好，房企缺钱，特别是能用于买地的自由现金流，加上库存比率高，没有补货的压力，能买的地自然就少，而且还有收并购的机会，一手买地会下滑较多。

4. 三多:工抵多、烂尾多、客诉多

行业缺少现金，只能以非现方式支付。非现的方式最常见的就是工抵房和商票，监管机构对商票有新的明确总额和期限控制，而且施工单位也担心开票主体的信用问题，抵房可能是更容易接受的方式。

风险企业资金被锁死，项目烂尾风险增加。随暴雷企业的增多，旗下项目都面临交付风险。同时各地方政府为保交付，加大了所有项目的监管力度，资金在项目间无法腾挪，导致部分项目可能超额锁定，部分项目则资金不足，增加了交付风险。

客户群诉会大幅度上升。项目无法交付一定是客户群访群诉的最重要原因；其次是为获得现金流的项目大幅打折出售，交付时客户的损失心态会形成抱怨；再次是部分企业无心恋战，交付产品的质量下滑。

5. 三降:开工降、供货降、投资降

开工总量会大幅下降。21年总买地量比20年少了很多，有些已买的地受市场影响也不一定开得了，还有一些已开工项目受资金影响可能会停工，三者叠加会导致开工量大幅下降。

新增供货的总量也会下降。22年市场的新增供货量会随着开工量下降而下降，这也有助于市场的自然调节，因为成交量下滑较多，供给回落会加快市场重新平衡。

行业总投资额回落较大。新开工和新买地都减少，同时行业融资总额会回落，总投资额必然整体回落，2020的购地，2021年的销售，很可能都是行业的峰值。

成都| 新都旭辉Cmall

6. 三亏:房企亏，供方亏，债主亏

21年行业大面积亏损已是事实。22年度受暴雷风险的持续影响，以及上半年市场的低迷，全年能扭转亏损的概率不大，预估有过半的民营房企可能仍会陷于亏损状态。

上下游供应链的企业连带亏损。比如受某大牵连的很多供方，收不到工程款，造成巨额亏损。其余的暴雷企业，每一个都会影响一批产业上下游的企业，亏损会随供应链传导。

债权人将面临巨额损失。这里的债权人不仅包括投放贷款的金融机构，还包括有借款给暴雷企业的法人实体，更包括市场上买了企业债券的个人投资者。不论破产还是债务重组，损失都是巨大，如果碰上躺平的，那就血本无归。

7. 三稳:杠杆稳、房价稳、地价稳

行业平稳去杠杆，整体融资余额稳中有降。政策面对行业的融资会放松一些，但在总体方向上降杠杆趋势不变，会防止过快过急，融资增额会向央企国企和优秀头部企业倾斜。优秀企业的平均资产负债率在未来五年，有可能会降到50%以下。

房价触底之后，稳中有升。一季度房价由于传统淡季和集中支付的原因，有较大下行压力，二季度会在底部徘徊，三季度估计可能有所回升，全年均值会保持平稳。

总体地价水平保持与21年第三批次出让持平。上半年有可能还略低一些，下半年会随房价回升，部分城市区域的地价会略有回升，但总体平均会平稳。

8. 三分:城市分、板块分、企业分

一二线城市和三四线城市会进一步分化。一二线，特别是经济发展和人口导入城市，销售和土地出让都会维持稳定；三四线和没有基本面的弱城市，市场很难修复，整个行业减的量大头会在这些城市，这些城市土地出让也相应大幅下滑。

城市里的中心板块和边远板块分化也会加大。同一个城市，配套成熟的中心区域与边远板块的销售价格和流量的差距会加大。哪怕是上海，成熟区域在摇号的同时，郊区的土地还在流拍。

房企马太效应加大，分化最为剧烈。房企的分化将是行业来最剧烈的一年，特别是较大规模的民营房企，估计有三分之一会倒下，另有三分之一会丧失发展的能力与意愿，空出来的市场份额，除强势的国央企外，会被城投系和地方化的小房企分食。

9. 三转:导向转、模式转、赛道转

从规模导向彻底转为质量导向。有质量的增长，就是有回款的销售和有现金的利润，房企将不再关注规模，而实实在在关注现金流和利润。

行业发展模式会深刻变化，收缩与聚焦。规模导向变化后，合作项目会大幅减少，特别是开发商之间的合作，合作操盘效率不高。同时区域会收缩，节奏会放慢，企业会聚焦到自己有优势的城市、板块、和项目类型，挖深自己护城河。

会出现很多新赛道的发展机会。以能力为主的轻资产赛道会有较大的发展机会，比如很多城投系拿的地，并没有自身的开发能力，会有很大的代建需求。此外，长租、商业和养老等赛道，也存在较大的发展机会。

九个方面的各种变化，林林总总，其实汇聚在一起，就在五个核心词上：拐点、缩表、平稳、分化、变革。

➤ 2022行业进入一个拐点，从销售到投资，从规模到模式，拐点之后会进入一个新常态；

➤ 整个行业进入缩表期，持续平稳降杠杆，中期目标会降到50%左右；

➤ 房价和地价触底回升后，均值会相对保持平稳，不超过GDP增幅；

➤ 城市和企业分化会很大，马太效应加剧，强者恒强；

➤ 行业的导向与模式、管理与创新都在变革中有所发展，深刻变革后产生各种新的机会，如同寒武纪之后的物种大爆发。

上海| 旭辉企业大厦

向死而生浴火涅槃

传说鹰活到中年时爪开始老化，啄又长又弯，羽毛过于密重而难以飞行。此时，鹰面临痛苦重生及等死的选择。选择奋斗重生的鹰得用尽全力飞到悬崖之上，不断击打岩石拍掉长啄，以新长出的啄拔掉老爪甲，再以新生爪甲拔掉羽毛。经历这段艰难困苦的淬炼，方得新生。

如同鹰的中年，地产行业跨到了成熟期，很多房企在多年发展后也算步入到了中年。中年的企业，遇到中年的行业，唯有彻底变革，才能获得新生。

变革的核心是要有意志与决心，要组织与个人同步迭代进化，要优化经营与管理，要调整长效的激励机制。变革是一个系统化工程，不能一蹴而就，需要持之以恒的努力。

1、意志要坚决：变革要有向死而生的勇气，要有刮骨疗伤的决心。大破方有大立，不是小修小补，而是归零重来。意志和决心要从企业核心层统一，上下一致形成共识，要落实到行动的转变。

2、组织要熵减：组织熵减如同中年健身减肥，不是截肢，不是抽脂，而是实实在在的通过持续运动，将脂肪转变成肌肉，真正提升组织的新陈代谢能力。精简公司数量，精简上下层级，精简部门、精简专岗，真正打造一个四简的高效组织。

3、个体要进化：VUCA时代下，优秀的组织以月度迭代，个人的成长必须比这个速度更快，否则就会被时代所淘汰。个人成长的最佳方式是终身学习和自我反省，通过学习而迭代，通过反省而进化。

4、管理要提效：利润率大幅下降的青铜时代，房企要向制造业学习，管理做精做细，要贯彻奥卡姆剃刀原则，如无必要，勿增管理，要精简制度、流程、授权、协同，要日拱一卒、点滴改进。

5、经营要成果：职能要以经营为核心，经营要以成果为目标，成果要以客户为导向，减少形式主义、本位主义、官僚主义。经营要聚焦战略核心、聚焦重点城市、聚焦优势板块、聚焦核心项目，方能事半而功倍。

6、机制要创新：新时代，要重新设置长效机制，包括匹配低利润率与长周期的薪酬与激励机制，内生型为主的人才梯队培养机制，干部团队共进退的风险共担机制。

向死而生，向阳而长，有的人从烈焰中走来，迭代前行；有的人在火光中倒下，灰飞烟灭。凤凰需要浴火方能涅槃，行业需要洗礼才能走向成熟，企业需要变革才能行稳致远。

中国地产在虎年，将在行业史上揭开新的篇章，在冰中开启，在火中重生。迎接未来最好的方式，就是创造未来。

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越！