一、2021新房销售先稳后抑，成交量同比下降15%

2021年，整体销售表现为先稳住后抑的走势。前三季度，市场销售规模较去年同期提升显著。四季度之后走势深度下行。如果剔除个别项目补网签因素，实际的下行幅度将更大。短期内市场仍难言乐观。在行业投资收缩的背景下，销售规模大概率将持平甚至略有回落，步入无增长时代。

2021年整体住宅供应量837万㎡，同比下降18%，成交量为799万㎡，同比下降15%。成交均价8783元/㎡，同比上涨12%，供求量均小幅回落。

2021年主城住宅供应量为457万㎡，同比下降12%，成交量为473万㎡，同比下降18%，主城区新楼盘均价为12209元/㎡，住宅成交均价10188元/㎡，同比下降5%；2021年外围住宅供应量为380万㎡，同比下降3%，成交量为327万㎡，同比下降23%，住宅成交均价6750元/㎡，同比增长11%。

2021年整体市场供求量均回落，上半年市场表现相对平稳，下半年市场逐步转凉，房企降价促销，冲量实现去化。成交以恒大文旅城和兰州碧桂园为代表近郊超级大盘项目，贡献了主力成交，也拉低了整体均价，而主城核心区域基本处于供不应求状态。

二、2021年二手房同比下降近30%，城关区成交量最高

2021年在主城区新房供不应求的情况下，二手房成交呈现扩大趋势，城关区二手房成交量最为突出。2021年兰州二手房成交量为31.55万㎡，同比下降28%，其中城关区成交量最高，为18.4万㎡。其次为七里河区及安宁区。在成交价格方面，住宅成交均价10213元/㎡，同比增长0.4%，其中安宁区价格实现度最高，为12521元/㎡。

过去的五六年中，二手房供求量截至2020年，一直处于稳步上涨走势，2020年达到最高，2021年由于政策及大环境限制，呈下降趋势。

三、2021兰州公积金中心打出“组合拳”既推出组合贷又可按月冲还贷

2021年3月31日,兰州公积金中心新修订了《兰州住房公积金管理中心归集业务操作规程》。新规程取消了兰州市个人自愿缴存公积金需要具有兰州地区城镇户口的限制，我市行政区域内的个体工商户、自由职业者、非全日制从业人员等无固定用工单位的灵活就业人员，参照法定退休年龄男性未满60周岁、女性未满55周岁的，均可自愿缴存住房公积金。该政策在原有自由职业者个人缴存住房公积金的基础上，进一步扩大了缴存人范围，降低了准入门槛、缴存标准，推进灵活就业人员自愿缴存住房公积金工作全面开展。

2021年6月25日,甘肃省住房资金管理中心下发《关于调整2021年住房公积金年度缴存比例及缴存基数的通知》，《通知》显示，住房公积金年度缴存比例单位及职工的住房公积金缴存比例不得低于5%，且不得高于12%；自愿缴存人员缴存比例为10%。

2021年7月16日,兰州公积金中心打出“组合拳”,一是推出组合贷，补足职工购房贷款资金。二是推出按月冲还贷，减轻借款人还款压力。三是加快推进兰西城市群公积金区域一体化建设。推进兰州-西宁两地公积金合作提质增效，助力兰西城市群建设，打破政策壁垒，实现两地公积金互认互贷和贷款业务政策统一。四是允许自由职业者缴存住房公积金。这个政策的出台及相关规定，将有效解决我市广大缴存职工购房贷款资金不足的问题，真正让公积金更加惠民、利民。

四、近郊全面崛起主城区首现“限地价、竞配建”地块

兰州不是双集中供地城市。2021年兰州市住宅用地供应量上涨明显，成交量价齐跌。住宅用地供应量11675亩；住宅用地成交量为6804亩；住宅用地成交均价为150万元/亩。从区域角度来看，2021年住宅用地中供求量大主要表现在兰州新区，其次为皋兰县；主城陈官营地价最高，近郊定远地价最高，远郊榆中县地价最高。

2021年9月兰州土地市场首现“限地价、竞配建”地块，从地块位置来看，均位于城市主城区，再以勾地为主导的房企拿地背景、以及市场下行周期下，政府想通过这种方式干煸房企拿地模式和重振市场信心。

据统计，2021年兰州拿地房企金额来看龙湖，兰州新区城镇开发，万科居前三位。龙湖共拿地5总，成交金额达到15.6亿元。万科拿地九宗，成交金额13.2亿元。

从拿地面积来看，兰州新区城镇开发，保利，万科居前三位。保利地块成交面积为1001亩，万科达到868亩。

近五年兰州市主城及近郊可供土地有限，主要供求集中在远郊区域，主城区土地稀缺，形成有价无量局势。成交主要集中在外围郊县。

未来应该是主城供不应求，近郊全面崛起的趋势，主力供应去集中在外围区域，品牌房企积极大规模城市近郊圈地，外围将成为主战场。2022年，新区万科城、保利，万科新项目、兰州福源新城太和城、城关区二热厂原址润兰之城项目关注度较高。

五、成交最优城关区，品牌房企销售喜人

2021年，兰州恒大文化旅游城以90.47亿元的销售额牢牢占据销售榜单第一，兰州碧桂园以30.84亿元的销售业绩获得销售金额榜亚军。中海·寰宇天下凭以24.21亿元的销售额超过兰州万达城跃至榜单第三。

2021年卖得最好的楼盘主要有万达城外滩壹号，中海寰宇天下，恒大文旅城，兰州碧桂园，龙湖景粼天著等。恒大文旅城成交套数超过一万套，兰州碧桂园成交近3000套，中海寰宇天下，兰州万达城两项目各自成交套数近1500套。

2021年成交量最大的区域是城关区，恒大文旅城和兰州碧桂园所代表近郊超级大盘项目，贡献了主力成交。同时也拉低了成交的整体均价。

六、2021整体租金下调，租客择房周期延长

2021年兰州整体租金水平下降，租客议价空间上涨，房客源成交周期较高，租赁成交难度增加，租客掌握更强的主导权。受疫情影响，2021年下半年，为租客议价空间年内最高时期，虽然新增挂牌房源均价下降，租赁市场格局不断优化，但租客的择房周期延长了许多，租客成交也较为困难。

许多二手房销售经理，都选择拿着牌子，走向人多密集的大街，主动出击，寻求更多曝光点，吸引人们关注。

七、2021买卖者持续观望，暴雷事件频频上演

受楼市调控政策及疫情影响，2021年下半年，兰州房市场面临着严峻考验，住宅销售量也较少，随着疫情逐渐得到控制，房价格及销量逐渐有所回升。

一家中介房产的置业顾问小王表示：“疫情初期，房市场低迷，房价虽降一些，但是实大多数人都处在观望状态，成交量并不理想。

疫情好转，置业顾问们主动出击，走上街头发传单，挖掘潜力客户”但效果甚微，更甚有楼盘在项目贴出永久停工告示或者农民工讨薪事件，使得购房者不得不更加小心，难免有所担心。驻足观望，按兵不动的购房者大军人群也逐步增多。各大开发商为冲销量也是在价格上做足了功夫，各种补贴优惠打折力度也是前所未有的大，更有万达及碧桂园相继降价每平米超千元，让不少购房者有“房价还会继续降下去，等一等会更便宜的想法”。

八、周边人看2022兰州，走势平稳大起大落难出现

总得来说，还是会涨，只是涨幅不会太大，慢慢上涨，朋友说：“现在需要置业买房的人，越来越多，城中地区可开发土地就那么多，能开发居住的用地也是逐年较少，兰州房价不会下降的。”其次，作为一个省会城市，兰州的人口流入相对较多,虽然不断增加的人口似乎能够支撑起兰州房地产市场的半边天，但根据全国总体市场的情况，兰州的房价也将更加稳定，大涨大落的情况不大可能出现。

九、展望2022：多房企拿地值得期待赢得口碑，才能走得长远

2022年，预计兰州房地产市场的成交量与2021年相比将保持稳定，不会有太大幅度增长。

随着兰州房地产市场的不断拓展，市面上的楼盘琳琅满目，新盘更是目不暇接，2021年年尾映入眼帘、赚足话题“润兰之城”项目可以说是一条黑马，项目无论是从区域还是周边配套来说都是俱佳，2022年这些项目的一举一动都会吸引人们关注。此外龙湖光年、新区万科城等这些品牌楼盘都是值得期待的。

据统计，兰州近五年土地成交依旧集中在外围郊县，2022年，兰州周边区县土地供应，近郊及外围将成为主战场，拿地门槛降低，供应端上，主城区的土地将供不应求，近郊板块将不断有土地出让，兰州新区、青白石板块将会成为主力供应区。

随着兰州北拓的步伐，2022年皋兰县盐池片区将会成为开发较多区域，城北宜居大城正在崛起，兰西城市群及“精致兰州”建设的深入推进，榆中生态创新城建设全面铺开，5平方公里核心示范区基础骨架加速构建，“一心两翼多点”城市发展格局的不断深化，未来兰州的城市发展空间将得到新的拓展，兰州的房地产市场将大有可为。此外，随着政府今年继续加快办理房产证，兰州主城区的二手房市场将逐渐回暖，也会影响今年新房市场的成交。

但是值得注意的是，品牌房企与本地房企内卷严重，无论是户型及智能社区都趋于同质化。

受2021年下半年政策及疫情影响，2022年上半年购房者还会有一定的观望情绪，除了对价格敏感，其实更多的，也是在“房企品牌和实力”中举棋不定，因此2022年各项目应在产品上下足功夫，做出项目特色与亮点。购房者已经不是当初的外门汉任凭当做可被任意割的韭菜，而是一个有想法，有思考，深思熟虑的专业购房者，房企想有大突破也必须品质至上，赢得口碑，才能走得长远。

本次年度备忘录采写人：曾艳