乐居财经&指兰针 联合发布

疯狂的时代，疯狂的人们，我们每一天都在见证历史，弥足珍贵，但再珍贵，也抵不过意想不到的世事难料。

站在2022年初关口的兰州地产人，回头想想2021年真的够苦了，但2022年可能更苦。

而在此刻谈2022年、2023年、乃至往后3、4年兰州楼市未来会如何、趋势会如何，其实是一件很奢侈的事。因为眼下大家都比较迷茫，全身心关注“活下去”的课题，没有心思和精力“说闲话吹牛逼，畅谈未来趋势”。

但日子还要过，工作还要干，神经过于绷紧无益于身心健康，我们从宏观出发，对未来兰州楼市的发展作出一些猜想，给大家一些勇气与信念，方向与参考。

宏观调控趋稳，金融政策纠偏

2020年8月20日，央行、住建部出台三道红线政策，同年12月31日，央行和银保监会发布两道红线政策，曾经“越调越涨”的房地产市场仿佛被按下了暂停键，楼市钱荒，行业骤冷。

然而拆弹之中，偶有误伤。 因为企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。 2021年10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在金融街论坛年会上表示，房地产合理的资金需求正在得到满足，健康发展的整体态势不会改变。

12月底，中央政治局会议推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

但这些调整纠偏却被一些媒体当成是“风向的转变”，是对市场的刺激是错误的理解，因为房住不炒是最高管理层的决心，也是国家对房地产的态度、未来方向走势的明确。

兰州四限政策依旧，略有微调

由于这两年兰州的“因城施策、分区调控”政策，未升级至更为严苛的政策，因此我们预计2022年依旧以稳为主。 但从房屋回归居住属性的角度，即便兰州的限贷政策今年不会有所改变，但会适当控制水流方向，维护广大刚需、刚改的利益。

关于限购政策，兰州目前对城关区、七里河区、安宁区都实行限购，但西固区、九州开发区、高坪偏远区域没有实行住房限购政策。 基于兰州这两年户籍放开，这样的“广迎宾客”，可以为市场补充需求，如果房企可以把握好节奏，甚至可以加快一些项目的去化周期。

兰州近郊四区的住房实施限售。该政策直接影响了，兰州二手房市场上房源供应减少，另一方面，二手房购买者减少。

但现在，兰州市政府正在不断加快房产证办理，未来几年二手房市场也会逐渐活跃起来，同时根据今年的成交数据，我们发现在主城新房供不应求的情况下，二手房成交呈现扩大趋势，城关区二手房成交最为突出。

因此总体来看，兰州目前的四限政策还会持续。

但2022年，兰州在地方政策上可能会做出不同程度的刺激，比如在需求端适度刺激需求：公积金扩大范围、交易税费、人才购房补贴等层面调整优化，或许会对部分实力房企的融资政策边际放松，加快预售证审批、加快房产证办理等方面进行微观调控。

土地供应加大，拿地门槛降低

2021年兰州整体供地规模呈现放量，但难挡地产行业整体投资收缩的态势，实际成交却差强人意。 

去年9月份，兰州土地市场首现以“限地价、竞配建”出让土地，从地块位置来看，虽然位于主城区，但房企在三道红线和行业周期内的压力下，一块以底价成交，另一块流拍，“限地价、竞配建”模式遇阻。 虽然近五年兰州市主城及近郊可供土地有限、稀缺，有价无量，但在城市急需外拓的情况下，我们预计后期政府将持续加大近郊及周边区县土地供应。 

而且根据数据统计，兰州近五年土地成交依旧集中在外围郊县，2022年，兰州周边区县土地供应，近郊及外围将成为主战场，拿地门槛降低，兰州部分房企需要对拿地策略进行调整。

而从另一个角度来看，一直以来，不论对于哪个城市，土地收入都是政府的重要资金来源渠道，但由于疫情造成的负面影响，更将促使地方政府推出更多的优质土地，从这点上看，对于一些房企来说是个好消息，在这段时间，房企正好可以准备充足、理性评估，好应对今年的土地盛宴。 2022年兰州土地市场，不论是供应端还是成交端都会十分激烈并且愈发充满不确定性，供应端上，主城区的土地将供不应求，近郊板块将不断有土地出让，兰州新区、青白石板块将会成为主力供应区。

新房供应放缓，成交轻微下滑

根据兰州土地市场去年的表现数据，2021年兰州市住宅用地成交6804亩，环比下降21%。同时，截止2021年末，全市的新房存量去化周期13个月，同比去化周期拉长，去年新推项目的销售不畅，也将导致开发商今年不敢大规模供货。

因此，2022年兰州新建商品房的供应量可能均有小幅度的下滑。 相应的，在成交端，由于受大环境影响，购房者依旧持浓重的观望情绪，新房市场的成交整体上也会下滑，而且随着政府今年继续加快办理房产证，兰州主城区的二手房市场将逐渐回暖，也会影响今年新房市场的成交。 

需要注意的是，不论是前段时间在中央经济工作会议上，还是住建部工作会议上，亦或从财政发力专项债券的投向上看，我们都发现，全国对于保障性住房的建设，将会大干快上。 

而在去年年底，甘肃省政府办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，该文件指出，兰州市作为人口净流入的大城市，应充分利用各项支持政策，大力发展保障性租赁住房，同时在今后强省会战略、产业、人才引进等政策的鼓动下，政府未来可能还会继续通过各种方式加强对保障性住房的建设。

那么对应的，不论是房企，还是对于投资客自持，就要避开这类房产，比如小面积，比如太刚需，因为，未来你的对手是保障性住房。

部分房企退场，留存房企重构

其实对于兰州所有的开发商来说，尤其是一些资深的地产人，在去年就说到：可能2021还不是我们最难的日子，2022年才是。 2021年，因融资端收紧，头部房企的爆雷更将一些房地产公司的“信用”透支，加之市场难以在短期内变好，资金链也依旧紧张。

所以一些去年没拿到地的房企，如果在2022没有遇到好的拿地契机，或许只能选择：退出兰州市场，或者在短期内不在兰州布局新的项目。 

同时，兰州本地一些资金链紧张的房企也将面临：有地，但没钱开发的两难局面，可能会选择投入其他房企的怀抱。 你方唱罢我登台。 相应的，2022年兰州也会进入一些的新的开发商，据我们所知，金地、金茂、招商、海伦堡等房企都有意在今年杀入兰州市场。 

此外，今年还会涌出一波地方平台公司，如市城投、区城投进入房地产项目开发的赛道。 同时一些房企为了降低项目开发的风险，可能会选择“合作共赢”，与其它房企进行联合开发，因为随着行业容错率越来越低，更需要房企拿好地，但好地都不便宜，在融资端依旧收紧的情况下，或许抱团取暖来的更为稳妥。

价格战会提前，营销更接地气

由于房企在2021年上半年销量尚可，导致一些营销团队对去年下半年的市场表现太过乐观，寄希望于传统的金九银十，或期待着市场回暖。 然而当竞品楼盘不讲武德，率先降价时，没有提前适应，跟上节奏，而在年底冲刺最后的时候又遭遇疫情的打击，更没有抓住机会，所以今年在吸取教训后，各项目会提前打响价格战，甚至直接给到购房者底价，从这一点上来讲，不论是对于广大刚需，还是刚改都有好处。

另一方面，购房者，面对曾经一些不切实际、五花八门、虚头巴脑的营销手段产生免疫，会变得更理性、更聪明，更会为了一些实打实的、看得见的东西买单。 

因此，2022年，将是兰州营销动作在整体上，去虚存实的一年，一些项目的营销动作也将更接地气。

观望情绪依旧，买房注重品质

诚如上文提到的，开发商在今年或将在价格战上不再矜持，因此不论是对于刚需还是刚改，都是个置业的好机遇。 但受去年疫情影响，或许上半年购房者还会有一定的观望情绪，除了对价格敏感，其实更多的，也是在“房企品牌和实力”中举棋不定。

毕竟好货不便宜，如果开发商降太多，优惠给太多，购房者可能要想想：会不会存在房企在看不见的地方节约成本，降标减质减配…… 

此外，购房者对地段的选择也会更为谨慎，2020年的疫情+2021年年末的疫情给一些购房者带来的阴影不小，山上下不来的、物业服务太拉跨、基础配套建设不给力的可能会进入一些购房者的黑名单。 购房者也越来越意识到一个问题：兰州城市板块发展的分化会愈发严重。

因为本质上，房子的价值，在于有没有买对，在于是不是建在高价值的土地上，只要你买的这套房子所在的板块能够给你提供利好，这个板块所在区域的能级越高，利好就越多，房子就越具有价值。 而越是在市场不好时候，位于“强板块”的房产才越会体现出价值和抗风险能力。

兰州房价提前触底，稳中有升

房地产业依旧是兰州社会支柱产业之一，政府也将继续保障其良性发展，相应的政策、融资、信贷等会在今年有所改善，但市场下行在短期内难以改善，因此我们预计今年二、三季度，市场或将迎来触底反弹。 受去年疫情和整体市场环境影响，但根据保顾数据，2021年兰州新建商品住宅供应面积807万方，同比下降25%，成交建面804万方，同比下降3%，成交均价8567元/平，同比下降2%，成交金额689亿元，同比下降5%。

预计在2022年，随着上层对房地产行业过紧的融资政策有所纠偏，宽金融效应将会提升行业预期，房地产行业的投资者与产业链内多方参与者信心得以修复，有利于市场回暖。

同时这几年随着兰州继续做强省会，以及各种大项目、各类基础配套的落地，兰州的房价在今年将会稳中有升。 

“我一边踉跄前行，一边重整旗鼓。”太宰治这句话，或是对于2021的地产人最好写照。

2022年给我们的，是归零重启，重新在纷繁的信息中连接网络，找寻信号，然后获得自己想要的东西。 

写到最后，猜想还是猜想，因为我们每个人在面对各种不确定性时，反应总是茫然。 只不过还是那句老话，抱最好的期望，做最坏的打算。