继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十六：2021无锡楼市备忘录。

城市综述：2021年无锡整体呈现先扬后抑的趋势，上半年市场活跃，下半年寒风频频，但无锡新房市场，量价齐涨，各项数据均超越2020年。

2021年无锡市房地产调控发布了二手房指导价，导致下半年二手房市场逐渐进入淡季，遏制学区房以及部分高价房，维护市场平稳。

一、新房：量价齐涨成交6.1万套均价21575元/㎡

2021年无锡商品住宅成交61083套，均价21575元/㎡，成交面积645万㎡，同比上涨8.33%。套数上有明显上涨，较2020年增加了约1.2万套。区域方面，新吴区2021重点发力，在成交面积上领跑全城。

在供应量方面，2021年，全年供应量达到645万㎡，全年供应在7月份达到顶峰，单月供应量111.62万㎡。

一方面2021年集中土拍，全新地块开发周期加快，集中在7月上市；另一方面，上半年整体走势较为活跃，房企趁势加推。

从商品住宅成交均价来看，全年均价21575元/㎡，根据月度均价走势来看，3月再次突破20000元/㎡，6月达到全年均价峰值23175元/㎡。

2021年无锡商品住宅成交均价21575元/㎡，位于近六年的最高位，2016年成交均价最低，为8923元/㎡。2016年成交面积为近6年巅峰，约918万㎡，2017年为近6年成交谷底，约450万㎡。成交金额方面，2021年为近6年总价最高，约1393亿，2017年为近6年总金额最低，约537.38亿。

二、二手房成交下滑 总成交5.1万套 均价19306元/平

据无锡市房地产市场网数据显示，2021年无锡全年二手房成交51090套，全年二手房均价为19306元/㎡。

从2021年二手房交易量走势来看，除了2月春节，上半年总体还是呈现上升趋势。

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3月随着楼市复工，成交量逐步回升，3-6月无锡二手房成交量持续保持高位，尤其是6月二手房成交量飙高。因5月时，无锡住建局官网公布了无锡市区经济适用住房拆迁安置住房上市交易缴纳土地金调整通知，并在7月1日开始执行，导致大批在无锡购买安置房的业主都赶在7月之前备案过户，因此6月二手房集中成交较多。7月后二手房成交量呈现直线下滑，从月成交6000套左右，直降为月成交3000套左中右。

其中，银十月更是创出2021年新低，月成交仅2077套，相比往年最淡的春节月还要略低一筹。

2021年无锡二手房挂牌价格同样从上半年开始小幅度慢慢上涨，从挂牌价18600元/平，上涨到19300元/平，7月开始，无锡二手房挂牌价格出现断崖式下跌后，便一直没有起色。

各区之中，二手房价格最高的为滨湖区，20044元/㎡，而无锡二手房的价格洼地为惠山区，以13843元/㎡的均价位列最末。

从无锡历年成交数据显示，2017年-2021年中，2018年和2021年成交量较低，年成交套数为50000套左右。其他年份中无锡二手房年成交量较为稳定，年成交套数均在63000套以上。从这5年数据来看，2021年无锡二手房成交套创下了新低，同比去年有10000套左右成交量的下滑。可以看出2021年下半年开始因为市场变革，贷款收紧等，对无锡二手房市场的冲击有着一定的影响。

三、政策：二手房指导价

7月，无锡市房地产调控领导小组办公室发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，建立二手住房成交参考价格发布机制。无锡也成为了江苏境内第一个发布二手房指导价的城市。

影响：

①二手房市场成交下滑

从2021年下半年的市场反应来看，二手房住宅成交量有所下滑。2021下半年，无锡二手房挂牌量增加以及降价房源日益增多，二手房市场逐渐进入淡季。

②房价趋于稳定

公布的首批100个小区的成交参考价，选取的小区，是近两年涨幅较快、成交热门的小区，涵盖了部分优质学区小区。比如，近年来，梁溪区部分优质学区房单价5万+，此前有个别房源卖出超7万的单价，该政策的出炉对炒作学区房、遏制学区房价格过快上涨效果显著。

③楼市运行更加平稳

发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

四、土地：66宗地成交910.78亿元环比增长24%

2021年2月18日，国家自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。除了北上广深四大一线城市外，无锡、南京、杭州、苏州等共18座二线城市也榜上有名。

2021年，无锡土拍共计出让66宗宅地，成交总价910.78亿元，环比2020年增长24%；成交总面积370.74万㎡，环比2020年增长13%；平均楼面价13550元/㎡，同比去年10401元/㎡上涨2091元/㎡，涨幅为18.2%。

今年，无锡名义上的最高楼面价为19500元/㎡，并未突破去年三盛督府天承项目地块的19542元/㎡，但在实际楼面价方面，有了很大突破。

其中，仁恒湖滨世纪项目地块创无锡土地市场价值高地，成交楼面价19500元/㎡+56400㎡租赁面积，亦是2021无锡最核心地块。

融创崇安壹号院地块成交楼面价虽然只有18000元/㎡，但租赁面积高达66100㎡，是目前无锡竞租赁面积最高的地块。 

另外，渔港凤屿山河地块16689元/㎡成交楼面价，锡东新城华润悦景湾地块18000元/㎡成交楼面价，洛社上坤洛社新开河1号地块8669元/㎡成交楼面价均刷新了板块记录。

其中前两批集中出让，民企表现优异，而在第三批中，则由地方城投公司占据主导。整体下来，民企与国企也各占半壁江山，分别占比48%、40%。

2021年拿地最多的房企是融创，拿地数量达到5宗，分别为经开区华苑路地块、崇安中储地块、惠山城铁站区21号地块、惠山城铁站区23号地块、米兰3号地块，拿地总面积约33.46万㎡。

仁恒、大华、华润、龙湖均拿3宗地块。仁恒和大华于今年首进无锡，仁恒在经开区连夺三宗优质地块，拿地总面积约27.1万㎡。大华一举拿下惠山区、新吴区三幅地块，分别打造为大华公园荟、大华锦绣前城、大华公园城市三个项目，并拟于2022年年初入市。

在两集中的供地模式下，2022年无锡楼市将越来越倾向于买方市场，供大于求已经是不争的事实，如此庞大的商品住宅供应量，也会促进房企之间的激烈竞争，产品好、服务强、独具特色的房企项目才能脱颖而出，在市场上占据一席之地。无锡已经进入改善时代，2022年改善需求将会进一步释放。

以2021年的出让情况来看，未来经开区仍是关注的重点。

五、2021年热卖：建发大赢家4盘上榜前20

在单项目成交方面来看，建发无疑是2021年的大赢家。

从2021商品住宅成交总金额来看，建发4盘上榜前20。和玺以42.51亿的成绩位居首位，紧随其后的是万科翡翠东方35.64亿和愉樾天成31.53亿。

新吴区成为2021年市场最大“黑马”。

数据显示，2021年新吴区成交面积138.88万㎡，全市成交占比达21.6%。同时，新吴区成交套数12790套。紧随其后的则是锡山区，成交面积121.78万㎡，成交套数10619套，位列各区第二。成交金额方面，滨湖、梁溪、锡山三区均突破200亿大关。

六、无锡房价收入比：10.5

据无锡房地产市场网数据，2021年无锡商品房成交均价在21600元/平，无锡二手房均价略低于商品房。

根据国家统计局的数据，无锡最新统计人均可支配收入为57600元，比上年增长5.0%，一个家庭则为57600*4，即每家庭可支配收入约23.04万元。

据中国房价行情网显示，无锡房价挂牌平均总价242万元。按照这样的数据来计算的话，一套房子242万，则：单套总房款/人均可支配收入*4为242/23.04≈10.5，即现有收入10.5年可以买一套房，同比上年房价收入比有小幅增加，意味着无锡人民的买房道路又变长了。

七、租金：平稳

无锡租金一直是比较稳定的，但今年继续受疫情影响，在付款方式上更加宽松，部分房东考虑到租客的实际情况，可以接受租客月付房租。

无锡租房主要是通过中介进行房东与租客的直签，公司代租、转租的情况比较少，所以受蛋壳或长租公寓影响的也不是很多。但据悉，目前部分受到影响的业主正在与租客进行协商，解决纠纷。

八、2021年无锡楼市一部分购房者的心态可以用“焦虑”来形容，主要有以下几种人群来说明：

对于准备入手第一套房子的人来说，是焦虑的。虽说2021年下半年有房价走低的趋势，但是用抄底价购入心爱的房子谁不想呢？所以就会出现“再等等”在这个词，在等待中的人会无比焦虑，生怕错过了最低点，但又不知道什么时候触底反弹。2021年12月底很多项目都发布了收回购房优惠政策的公告，可能已经错过了“底价”。

对于想要换改善、资金又不是那么充足的人，也是焦虑的。这个时间卖房并不是一个明智的选择，不仅价格卖不高，连意向购买的客户也少之又少。如果2021年上半年把房没有卖掉筹齐首付的话，那下半年将面临的就是业主们的“集体”降价，进入降价内卷中。

对于还想买房投资人来说，也是很焦虑的。在三角区域，相比周边城市的房价，无锡房价还是偏低的，还是可以再投资的对象。但是经过2021年下半年楼市是动荡，对于买房投资的人，应该是特别焦虑，甚至可能有打退堂鼓的想法。

当然，无锡楼市也有一批幸运儿，就是预算充足的购房者，他们还是有很多优质的产品、优质的楼盘可以选择

九、周边的人看2022年走势：2022房价稳中略涨

乐居员工：大家普遍认为，无锡2022年的房产走势较为平稳，3月可能会有一波小爆发，但是所谓的爆发也只是恢复到2021年6月同等峰值。小伙伴认为，全国房产因为“三条红线”“地产大佬暴雷”事件影响，无锡房产也不例外，所以2022年无锡房价会和2021年巅峰持平。不过具体情况还需要根据政府宏观调控以及各个地区间的差异来决定。

开发商普通员工：认为2022年无锡房地产上半年还是会以观望为主，现在很多开发商开盘、加推活动都已经延迟到年后，希望2022年的3月的市场会有所复苏。另外，表示2022年上半年的房价可能还会有下跌幅度，如果有，可以捡漏一波。但也不排除3-4月无锡会有针对性政策发布，导致房价上涨，即使上涨幅度也不会很大。

网友调查：认为2022年以观望态度为主，主要原因为2021年国家提出要稳健房产市场，严格拒绝炒房行为。就从项目开发来说，以前一家企业独大，变成现在的强强联合为主，更多凸显了一个稳。另外，近几年的疫情一直持续不断，疫情对经济影响比较严重，所以综合评估下来，合作共赢模式的项目应该会更加看好。最后亲朋好友表示，还是会希望2022年无锡房价可以略微降一降，这样自己也好置换一套大一点的房子，改善自己的居住环境。

十、展望2022年楼市：梁溪主城区放量 11个待上市纯新项目

回溯2021年一整年无锡房地产市场走势，可以说是坐了一趟云霄飞车的感觉，从年初的一路攀爬，到年中的顶点下滑，无论是成交量，还是房价涨幅，都让人心惊胆战。

2022年1-2月（春节前后），无锡楼市供应放缓，成交量上仍会延续2021四季度的“余温”。到了3月份，春节假期结束，楼市会逐步回暖，很多房企都已经开始备战3月，开盘和加推都会在3月左右重拳出击。

目前无锡还是以改善型购房需求为主，90-120平成为2021成交占比最高的户型面积段，120-144平占比第二，2022年，刚需依然在，然而改善型购房者将继续成为主流。

在房价方面，2022年成交价格稳中有升，不同的板块、产品品质也将成为拉开价格差距的主要原因。

2022年比较期待的项目：公园天下、崇安澜庭壹号院

近期公园天下、崇安澜庭壹号院都有新的动作，或很快迎来首次开盘，尤其后者此前关注度非常高，售楼处被称为无锡新晋打卡地，梁溪改善有需求的买房人可以多多关注。

2022年比较期待的区域：梁溪区

这几年，连一向比较“高冷”的梁溪区也加入了“混战”，推地节奏稳健向前，以往几年的推新量加起来有可能都不如去年与今年。

2022年梁溪区有11个纯新盘待入市，虽然在数量上仅排在6个区域第二的位置，但是发展成熟、土地库存量一向较低的传统主城区，他的优势还是存在的，所以2022年最让人期待的区域应该就是梁溪区，因为脚下土地的尊贵，所以且买且珍惜。

本次年度备忘录采写人：吴心怡冯霁