编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十二：2021苏州楼市备忘录。

城市综述：2021年苏州市区楼市的分化再度加剧，有楼盘一房难求，也有楼盘门可罗雀。从新房成交来看，商品住宅成交面积和套数同比增加，成交均价7年来首跌。土地市场由热转温，再转冷，首轮集中土拍中多宗地块竞价超百轮，第二、三轮多底价成交，国企成拿地主力。预测2022年的苏州楼市地价和房价持稳，居住品质得到进一步的提升。

新房成交均价7年来首跌,成交量同比增加13.66%

2021年苏州市区新房（住宅）成交面积为916.77万㎡，成交套数为76001套，成交均价25939元/㎡。上半年市场回暖明显，从3月开始，成交量和成交面积持续走高，在6月达到峰值；下半年受整个大环境及房企持续暴雷的影响，成交量和成交面积持续走低。2月和10月因为春节和国庆假期期间停止网签，所以成交面积和套数为全年最低。全年成交价格没有明显的趋势性，主要受当月不同价格段楼盘的网签量的影响。

纵观苏州市区近7年的成交数据，2021年成交均价为7年来首跌，同比降低约1.52%。这可能与大量低价盘持续热卖，以及下半年推出了很多特价房等有关；从2021年成交套数前10楼盘来看，单价多在1.9-2.8万/㎡之间。2021年整体成交套数和面积仅低于2015年和2016年，同比增加13.66%和9.79%，这说明苏州新房市场的需求依旧旺盛。

另外，从新房成交的主力户型来看，120㎡以上的楼盘占比达到了50%，160㎡则占了16%，这说明改善性需求在日益增加。

二手房成交量连跌6个月，10月至冰点

2021年苏州市区二手房成交62115套，成交面积649.99万㎡，成交均价在2.5万/㎡左右。从苏州市区近7年的二手房成交数据来看，2021年的成交量和面积仍然高于2020年和2017年，同比2020年分别增长8.6%、11.7%。这说明苏州的二手房市场虽然不再像之前那么热，也还没跌倒谷底，与苏州城市的人口虹吸效应有关。

从2021年各月的成交数据来看，金三银四期间成交量达到峰值，自5月开始，受房贷利率持续上调、放贷周期延长等负面因素的影响，成交量一路下滑，至10月跌至冰点。11月受房贷利率下调、银行放款额度变宽松等刺激，购房者积极性重新被点燃，成交套数环比上涨48.9%，成交起色显著。

但当前二手市场仍处在调整阶段，11月份的抬头走势并未减少12月份购房者的观望情绪，购房者对二手房市场的信心仍未有实质改观。从2021年12月二手成交数据来看，成交数量仅为3702套，达年内除10月外的次低成交量，环比下降26.5%。

从2021年苏州6大区的成交情况来看，园区成交量最高，达12434套，其次是吴中区。相城区的成交量垫底，仅6917套。

土拍政策持续收紧，落户再度放松

2021年，苏州楼市政策主要体现在两集中供地上。从地块出让时间安排来看，所有地块集中在4、7、10三个月供应。

5月21日，苏州首轮集中供地信息公示后，苏州市自然资源和规划局发布《关于严格落实竞买要求的通告》，对竞买人提出“明确房企资质、严格限制马甲、严格审查资金来源”等多方面要求。

8月17日，苏州第二轮集中供地公告补充公告出炉，加码竞买要求。要求竞买人必须具有房地产开发资质，且需提交资金来源申报表。

此外，2021年苏州在严格执行“限购+限贷+限售+限价”四限政策基础上，逐步通过各种形式放宽落户及购房政策。

4月28日，苏州成为住建部批复的首批灵活就业人员参加住房公积金制度试点六个城市之一，自此，苏州个体工商户、自由职业者均可缴存住房公积金。

5月13日，苏州公积金新政出炉，苏州（除园区以外）支持外地住房公积金在苏州贷款买房。

7月开始，苏州各区发布不同人才新政，如《苏州市人才制度改革15条》、《关于进一步鼓励支持留学人员来苏创新创业的若干措施》等，积极引进各类人才。

此外，2021年苏州住建局发布了《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》，规定2021年7月15日后取得建设用地使用权的项目均执行本文件，目的为进一步提升住宅建设品质。

整体来看，提住宅品质将成为未来房地产市场重点工作，市场也将逐渐从“地价、房价、品质”三个维度实现全面把控。

土地成交总金额1334.67亿元，同比增长20.41%

2021年苏州市区全年成交77宗普通商品涉宅用地，总成交面积5753969.4平方米，总成交金额1334.67亿元。成交面积、成交金额同比2020年分别增加了44.4%、20.41%。此外，与往年相比，2021年苏州土地市场在成交宗数与面积上，也创下了2017年以来的新高。在全国土地市场集体转冷的大环境下，2021年苏州土地市场依旧比较稳，说明了房企对苏州土地市场的持续看好。

成交总价最高地块为华侨城相城31号地块（华侨城龙湖启元），总价为57.7亿元；成交单价最高地块为华侨城姑苏17号地块（澜园），楼面价为28352元/㎡；溢价率最高地块为南京安居奥体地块，溢价率15%。

受政策与市场环境多重影响，2021年国企、央企成为苏州土地市场拿地主力。金额榜，苏高新、华侨城、中铁建位居前三；数量榜，恒力、苏高新、中海位居前三，恒力拿地5宗；面积榜，苏高新、恒力、中建东孚位居前三。其中，苏高新成为拿地面积与金额双榜首位，拿地4宗，总面积超60万方，总金额127.53亿元。

华侨城、武汉城建、五矿地产、中建三局、爱情地产等5家房企首进苏州。

从苏州6大区涉宅用地成交来看，本年度6区均有地块出让，地块出让数量、出让金额最高的为相城区；高新区成为出让面积最高的区域；土地存量一直稀缺的园区、姑苏区今年也分别推出了9宗和3宗涉宅用地。

根据苏州市区各板块土地供应量排名来看，2021年可重点关注如下几大板块：新区浒关、吴江盛泽、苏相合作区、吴中太湖新城，以上几大板块均有4宗以上涉宅用地出让。此外，园区奥体及湖东，姑苏区，新区科技城，相城高铁新城等核心置业板块也值得关注。

狮山板块新房成交149.27亿元，运东卖了4437套住宅

2021年，苏州新房成交金额超百亿的板块有5个，分别为狮山、科技城、吴中太湖新城、吴江太湖新城，其中狮山板块成交149.27亿元，位列第一。吴江太湖新城成交面积位居首位，共52.55万方，紧随其后的为科技城、吴中太湖新城。热门刚需板块运东则以4437套的成交量位居所有板块之首，也是苏州市区唯一一个成交量破四千套的板块。

高铁新城铂悦春和万象认购现场

从苏州市区2021年商品住宅成交top10榜单来看，位于园区独墅湖板块的中铁建花语江南成交金额和成交面积均居于首位，分别为57.59亿元，15.17万方。狮山板块的运河铂湾澜庭、春和景明雅园分别以44.14、43.25亿元，排在金额榜第二、三位。浅悦静庭、湖东未来分别以11.98、11.81万方，排在面积榜第二、三位。

就成交套数而言，运东3盘上榜top10，分别为中建河风印月、旭辉吴门里和绿地都会理想花园。受“园区飞地”的政策利好，位于甪直板块的湖东未来项目全年的成交量也比较高，排在第二位。

房价收入比为14.43，同比增加12.21%

据克而瑞苏州机构的统计数据显示，苏州市区2021年成交的建筑面积约80-120㎡之间和120㎡以上的户型各占到了全部新房成交的50%，其中100-120㎡占32%，120-140㎡占22%。就全年成交户型来看，单套房源的平均建筑面积约128㎡。

从全年的成交总价区间来看，300-500万的占比最高，约40%，成交平均总价约400万。

2021年苏州前三季度人均可支配为51976元，折合全年大约为69301元（51976×4/3）。按照一个家庭平均4个人来算，苏州每户家庭的人均可支配约为277204元。

以此算得的房价收入比约为14.43（房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入），同比增加12.21%。2020年苏州的房价收入比为12.86。

市区平均租金40.08元/月/㎡，同比降低约12.92%

从全国房价行情网站的公开数据来看，苏州大市（含常熟、张家港、昆山、太仓四县市）2021年的租金为33.49元/月/㎡，平均总价2658元/月，挂牌数量为19.77万套；苏州市区2021年的租金为40.80元/月/㎡，平均总价2968元/月，挂牌数量为9.98万套。2021年的平均租金水平同比2020年降低约12.92%。

从2021年12月单月数据来看，工业园区平均单价53.36元/月/㎡位列所有区县首位，紧随其后的为虎丘区、吴中区、姑苏区，均在39元/月/㎡左右，相城区、吴江区则相对处于低位，分别为34.74元/月/㎡、29.43元/月/㎡。

有的置业顾问加班到心梗，有的置业顾问一夜暴富

2021年对于置业顾问来说堪称魔幻，有的突然失业，有的暴富，有的闲到怀疑人生，有的加班到心梗。从业近10年的置业顾问绍寒（化名）在交流中坦言，2021年四季度过得太累了，由于房企不停的暴雷，行业不景气，加班时间明显延长，常常干到半夜，有一次在售楼处突然就晕倒了，幸好同事及时叫了120，医生诊断说是心梗。“我才30出头，就心梗了，想想都后怕”，说罢，他长叹了一口气。同为入行多年的置业顾问陈鑫（化名）则赶上了一个爆款楼盘的开盘，一口气卖了十几套，可以安心过年了。

打算今年换房的郭云（化名）透露，2021年心情比较忐忑，一方面看到很多新盘开盘就被抢的新闻，担心后面要涨价，置换成本变高，打算早点换房；另一方面，房企不断暴雷，很多楼盘延期交付或者交付质量堪忧，又不敢贸然买新房，犹豫不决。她现在还是持观望态度，打算待时机合适而且遇到心仪的房子再换。

苏州二手房资深中介黄粱（化名）表示，2021年从5月份开始房贷利率持续高涨且放贷周期变长，导致二手房成交量连跌近6个月，11月随着贷款利率下降（首套首贷已经回归到5%以内），放款周期变短（基本一周就可以放款），整体成交量有所提升，但是大部分成交还是以价换量，之前持观望态度的买方，因为小孩上学、结婚等刚性需求，看到信贷政策的利好，价格也在自己的心理预期内，已经开始出手。

行业内外人员对2022年房地产走势判断，见仁见智

房产资深编辑：楼市有回暖迹象，但由于新房限价，二手房成交可能还是会有一些压力。

入职一年的中介：虽然新房现在限价明显，但随之带来的也是购房者对新房质量的存疑，有可能让很多购房者转而将关注投向二手房

意向购房者：目前政策还不明朗，我先观望观望，明年应该有很多新盘要开盘，如果价格合适也可以入手。

房产小白：我希望房价能降一点，这样我就能早点买得起房了，但是现实应该是残酷的。

预测2022年楼市继续维稳，园区湖东新房市场或再掀高潮

12月31日，首次开盘的铂悦春和万象，去化率达到了100%，让2021年的苏州新房市场体面的收官，也给2022年的楼市注入了一剂强心针。我们也看到铂悦春和万象的备案均价已经突破了相城3万/㎡的大关，所以2022年新房在限价方面可能会稍有松动，但不会实质性的放开。另外，从2022年1月份开始，苏州很多楼盘就陆续收回了优惠；实际上，苏州一些热门板块比如科技城、太湖科学城、奥体在2021年下半年新房普降时也没有出现降价，所以2022年新房价格还是以稳为主。

2021年，苏州成交了77宗普通商品涉宅用地，再加上往年一些未入市的地块，2022年预计会有近百盘入市，所以对于购房者来说，明年依旧是买家市场，选择面非常广，而且也会有一定的捡漏机会。

2022年，园区湖东、新区太湖科学城和科技城、相城高铁新城可能会延续之前的热度，成为热门置业版块。园区奥体地块和永旺旁地块位置都相对核心，而且分别由南京安居&万科、南京安居&华润联合开发，大家普遍期待值较高，一旦入市，可能又会是现象级的开盘。

特此感谢克而瑞苏州机构在数据方面的大力支持。

本次年度备忘录采写人：沙乐乐黄帆