编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之 三十八：2021三亚楼市备忘录。

城市综述：

回顾2021年的三亚，在自由贸易港蓬勃展开的浪潮下，步履不停。

这一年的三亚楼市，全市房屋销售面积、新房市场新增预售面积同比双涨，安居项目首发入市，极大的激活了刚需群体的购房意愿。然而土地市场步入下行期，土地成交面积同比下降近60%，成交额下降超90%，住宅用地成交仅4宗。

限购严令下，新房备案价限涨、二手房价格参考制、严打“捆绑销售”、商办严禁“类住宅”……一系列的政策趋紧，在房住不炒的主基调下，预计2022年三亚楼市仍将“稳”字当头，房价会在合理的区间内小幅波动。

一、房屋销售面积97.18万平方米 同比增长60.9%

据海南省统计局最新数据，2021年1-11月三亚全市累计房屋销售面积为97.18万平方米，同比增长60.9%；销售总金额为312.44亿元，同比增长98.1%；销售均价约32150元/平方米，同比上涨16.45%。

截止2021年12月，三亚三年期间新房价格环比涨幅波动在-0.5-1.3%之间。但是自2020年6月开始，三亚房价已连续上涨19个月，涨幅在0.1-0.8%之间。今年9月三亚新房价格环比仅微涨0.1%，是这19个月以来涨幅最低的一次。

限购对三亚楼市影响极大，年度成交量较“4.22”之前显著下滑。自贸港政策加持，2021年度全市成交量有一定增长，距市场高峰期仍有较大距离。值得关注的是，自贸港建设带动了崖州湾、主城区价值提升，项目价格持续攀高。

预售房源方面，三亚2021年新房发放预售证126张；共计放量1713485.6㎡，同比上涨10%；新增入市房源共计16168套，同比上涨20%；全年预售情况呈两端峰值中间低缓的趋势。

从时间来看，全年新房预售呈平稳上涨趋势，但是在12月达到三亚新房预售的一个爆点，拿证楼盘数达15个，2367套房源入市，预售面积247949.96㎡。

从区域来看，2021年三亚市的吉阳区依然是市场供应的主力军，新获商品房预售许可证共44张，新增入市房源共6824套，新增预售面积共736224.97㎡；其次是海棠区，新获商品房预售许可证共34张，新增入市房源共3589套，新增预售面积共394999.53㎡；天涯区新获商品房预售许可证共27张，新增入市房源共3213套，新增预售面积共288635.91㎡；崖州区新获商品房预售许可证总量虽不及天涯区，但是在预售面积方面却高于天涯区。

二、二手房价格结束“14连涨” 

自2020年6月《海南自贸港建设总体方案》发布以来，海口、三亚房价鲜有下跌时刻。但海南的房价对于经济发达的城市而言价格依旧不高，叠加自贸港政策红利，自然成为投资者蜂拥而入的市场，所以调控压力非常大。直到2021年8月，海口、三亚才相继公布备案价“限涨令”，这也有现实层面的考量。因此，12月70城房价指数中，三亚二手房价格，由去年11月份“结束14连涨”、环比持平后，刚刚开始调头向下。

据乐居数据统计显示，三亚2021年2月-2022年1月，三亚二手房销售均价约29780元/㎡。二手房价从6月开始持续高走，于9月达到全年高峰，约30776元/㎡。也是从9月份开始，三亚二手房价开始缓慢下降。

2021年是二手房市场迎来大变革的一年，二手房价格参考制度成为全新的调控工具对市场交易和预期都产生巨大影响。2022年，中央坚持“房住不炒”定位和实现“三稳”目标的政策主基调不变，除此之外，“房产税”也箭在弦上，但如果房地产税试点真正落地，短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。

三、商品房“限价” 商办市场严禁“类住宅”

上半年房地产行业很重要集中在市场整治，规范房地产市场平稳发展，严打 “捆绑销售”“捂盘惜售””等扰乱市场现象行为。同时通过调整公积金贷款 制度，严控房产贷款；

下半年住宅监管更加严格，三亚海棠湾、崖州湾沿海一线限购升级为5年，人才引进落户人员要求更高，离婚等灰色地带查漏补缺；商办市场限制升级，严禁“类住宅”，全岛办公产品不得低于300㎡， 对开发能力、资源链接能力提出更高要求。

尤其是2021年9月2日，三亚住房和城乡建设局发布《关于三亚进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》。重点涉及未网 签房源重新进行价格备案、备案价格1年内不得上调以及禁止委托装修、 购买车位、加入会员等作为购房前置条件捆绑销售变 相涨价等方面。 2022年海南房地产税试点进程将会加快，政策对经济和市场逐步友好、坚持房住不炒。

四、土地总成交额60.7亿元 住宅用地成交4宗均为安居型用地 

2021年海南共成交地块210宗，合计面积约740.1万方，相比2020年的262宗、1063.47万方，无论是宗数还是面积，都有所下降。聚焦区域，有的供地积极，有的较为“佛系”，最终成绩单也各有差异。

相比2020年，2021年海南整体除了成交面积有所增长，成交宗数、成交额都呈下降趋势，但各市县表现不一。海口、三亚以及文昌依旧是房企的投拓重点。而且今年海南中部市县也有成交住宅用地，主要用于建设安居型商品住房，其他区域的吸引力大都有限，还需要更多努力。

三亚全年成交25宗，总成交面积56.87万平方米，总成交额仅60.7亿元。总成交面积与2020年相比同比下降58.99%，总成交额下降95.87%。其中，配套设施用地总用地面积占比最高，达40.76%，商服用地占27.56%， 居住用地占比24.21%，出让的4宗住宅地均为安居型项目，均由保利集团竞得。

三亚成交的企业中，2021年成交额最大的是紫金国际控股有限公司以15.78亿元竞得的三亚市凤凰海岸单元2宗地块，该2宗地块为旅馆用地及商服用地；保利集团2021年共成交地块四宗住宅用地，成交额15.62亿，位居年度排行榜第二；恒力国际（海南）有限公司位居第三，该房企以7.26亿分别竞得位于三亚市凤凰海岸单元的商务金融用地。

成交地块性质方面，三亚成交地块主要以商务金融、教育等配套用地为主，住宅用地仅占18%。

在区域方面，吉阳区为今年土拍主要成交区域，其次为天涯区；成交额方面，吉阳区成交总额远超其他三个区域，吉阳区总成交额占三亚市总成交额的72.76%。

五、吉阳区、崖州区为新房成交主力区域

据相关机构数据显示，从三亚各大房企销售业绩来看，2021年1-12月三亚房地产企业销售金额榜前十的房企合计销售约262.15亿元，销售面积榜前十的企业合计销售约84.27万㎡。碧桂园、中投发展和佳龙地产分别以82.00亿元/22.83万㎡、44.61亿元/14.43万㎡、28.09亿元/9.64万㎡荣登前三。

海上大都会以销售491套位于三亚销售榜首，三亚一山湖、恒大御府分别位列第二、第三。2021年主要以吉阳区和崖州区为主要成交区域，天涯区成交量与之相比较少，以前的热门区域——海棠湾已不再是三亚楼市中的“佼佼者”。

六、2021年三亚房价收入比：20.5

据2022年1月19日海南经济运行情况新闻发布会公布的数据，2021年海南居民人均可支配收入突破3万元，达到30457元。分城乡看，2021年海南城镇居民人均可支配收入突破4万元，达到40213元，同比增长8.4%；农村居民人均可支配收入18076元，同比增长11%。

据中原数据显示，2021年，三亚商品住宅市场成交主力面积段多小于100㎡，其次是100-110㎡户型；总价主力为200-300万/套。

由此，按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4），单套总房款取值250万/套，人均可支配收入30457元，我们可以估算2021年三亚房价收入比，约为20.5。

七、租房市场升温 租金价格普遍上涨

租金方面，全国房价行情网统计数据显示，2021年12月，三亚租金平均单价约为46.29元/月/㎡，全国排名第八，超过新一线城市天津的43.55元/月/㎡平均单价。

12月已临近过年，三亚依旧宜人的气候，让城市热度高涨，上岛“高峰期”让三亚短租市场迎来了“活力期”。三亚某房产中介公司工作人员表示，短租房源价格普遍上涨了10%-15%，前2年受疫情等因素影响，来三亚的人没有前几年多，长租、短租市场价格都出现了明显的下降，不过2021年底登岛情况又有所回暖，往昔“旺季”的感觉又回来了，配套成熟、景观好的房子很抢手。

在三亚吉阳区租房的G女士表示，自己已经连续2年租住同一套房子，在疫情下的“淡季”，以2600元/月的价格拿下了原租金3000元的80㎡两房，当时她的房东比较好讲价。但2021年下半年，来三亚的人明显多了，房东提出过涨租，但态度并不强硬， G女士多费唇舌下，顶住了这波涨租潮。

八、刚需群体购房意愿增强 二手房受政策“冲击”降温

2021年下半年，三亚安居项目陆续入市，极大的激活了本地刚需客户的购房意愿。12月已成功购得万科临春安居房源的Z先生表示，原本近几年并没有在三亚买房的打算，但在看到安居房的政策后心动了，17200元/㎡，远低于市场价的均价，又是大品牌房企开发建设的，自己也符合申请的条件，因此毫不犹豫的提交了申请资料，最后顺利摇号拿下了120平方米的三房户型。

2021年是三亚安居项目的始发之年，据不完全统计，目前三亚已有规划、未开售的安居房已近9000套，2022年或也将借此迎来刚需购房的“井喷”之年，同时，也相对的分流了纯商品化新房市场的本地客源。

二手房市场，受指导价影响，三亚二手房成交有所下降，据三亚市房地产中介协会公布的存量房月报显示，指导价规定出台后的2021年10月份，三亚全市累计存量商品房交易202套，环比减少15%，同比交易套数、交易面积均有所有减少。

有中介工作人员表示，二手房市场降温，客户对市场预期有所下降，不少房源买卖双方也陷入了“胶着战”，市场整体观望情绪较重，入市积极性不高，也使得不少从业人员由二手房业务了新房业务。

九、 房价走势整体稳健 各区域板块或将分化

对于2022年的房地产走势，乐居普通员工认为，调控政策持续发力，三亚2022年地产市场将延续“房住不炒”的主基调，整体以稳健的态势健康发展，而后续入市的限价安居房，或将逐步垄断本地刚需市场。

业内从业人员表示， 2021年 “三道红线”政策效力逐步显现，行业加速洗牌的同时，房企也将从追求规模转向注重品质。在房价走势上，各区域板块或将继续分化。

开发商工作人员表示，三亚纯住宅供地缩紧，未来可能会有更多房企投入安居房市场，合作开发项目也会更多。海南自贸港加持，更多的产业和企业总部落地的前提之下，三亚未来仍可期。

十、楼市展望：“稳”字当头 整体均衡发展

2021年是十四五开局之年，下半年海南各类“十四五”规划陆续发布，从规划里也可以看到，各地区的定位、发展方向已然清晰明确，未来的海南，会朝着“均衡”的方向发展。

“房住不炒”主基调下，海南限购政策不会出现松动。三亚虽然新房限价，二手房出台指导价，但海南开启自贸港建设后，人才落户逐渐增加，本地刚需、改善类需求规模逐渐扩大，加之安居房市场大军突起，2022年刚需或将成为三亚市场主力军。围绕着“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，三亚市场房价会在合理的区间内小幅波动，核心仍然将“稳”字当头。乐居预测，2022年成交较高的区域将集中在新盘较多、货量充足的崖州区，另外，吉阳区依托交通的便捷性、配套的完善性，热度将会持续。

本次年度备忘录采写人：陈馨、郭振玉