综述：

2021年南昌楼市“量价齐跌”，新房网签创2012年以来新低，均价再跌5.04%；土拍市场遇冷，限地价政策也未能止住流拍频现；房企暴雷，业主惊坐起，降价潮下，央企成香饽饽；分化加剧，有盘抖腿“万人摇”，有盘拼命四处拉客。南昌，亟需信心。

一、2021年新房量价齐跌

据乐居江西统计，2021年南昌市（不含南昌县、新建区，下同）新房住宅网签34930套，同比下跌7.8%，网签面积约403万㎡，同比下跌10.54%。据江西易居研究中心数据显示，2021年南昌新建商品住宅备案均价为13263元/㎡，较去年下跌5.04%。

纵观近十年南昌新房住宅成交数据，2021年南昌新房住宅成交排名倒数第二，仅高于2011年。今年以来，南昌楼市波澜不惊，没有了往年的高潮迭起，特别是下半年，市场不断下行，加之品牌房企暴雷，购房者观望情绪渐浓。

2021年的“金九银十”，彻底熄火。

下半年，不少楼盘都拿出工抵房、特价房的优惠，以期刺激销量，特别是“金九十银”期间，南昌迎来一波凶猛的“降价潮”，以期以量换价，然则10月新房成交仅3967套，与往年相比，仍存在较大差距。

二、2021年二手房网签20210套

2021年南昌市（不含南昌县、新建区）二手房网签20210套，成交套数同比去年下降8.28%，网签面积约201万㎡，同比下跌6.72%。相较2020年，南昌新房、二手房成交量双双下跌。

据中国房价行情网数据显示，2021年12月，南昌二手房房价13860元/㎡，其中，红谷滩二手房房价最高为18867元/㎡。

三、房住不炒，新政遭遇“一轮游”

从年初“楼九条”一日游开始，“房住不炒”依旧是主旋律。回顾这一年，南昌楼市主要从装修房规范、公积金商转公、学区房、土拍新规等方面进行精细化调控，提高城市人口吸附力，加强楼市管控，促进南昌房地产市场平稳健康发展。

加强装修房质量管理

2021年3月4日，南昌出台《关于加强全装修住宅工程质量管理的通知》，从严格履行基本建设程序、落实全装修实物样板间、强化装修施工过程质量监控、严格按照标准验收等制度，将全面加强全装修住宅的质量管理。

《大南昌都市圈居民购房同权》新政遭遇“一日游”

3月23日，南昌市政府办公室发布了关于印发《做大全市工业经济总量的若干政策措施》等5个行业做大经济总量政策措施的通知。其中《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》中规定，推进大南昌都市圈居民购房同权进程，大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。

不过这份文件在公开一天后，被终止。

逐步过渡到6年一学位

5月12日，南昌市教育局发布《关于做好2021年义务教育免试就近入学工作的实施意见》，公办小学招生依据中，房产年限从3年逐步过渡到6年，2021年至2024年依次按照3年、4年、5年、6年执行，2024年及以后小学新生入学的一套城区房产，在6年之内只作为一个家庭适龄儿童、少年招生依据。

同时实施意见中，对学区生源认定顺序作了进一步完善，突出了“房产户籍一致”的原则。一是原生源顺序中第二类祖（或外祖）父母“房产户籍不一致”的调整到第四类生源；二是在原生源顺序中的第一类，同样强化了“房产户籍一致”，即：小学毕业生及其父母户口均要在学区范围内，且户主为其父或者其母，房屋产权所有人为其父或母或小学毕业生本人、房屋权证性质为住宅，同时属于学区范围内。

南昌公积金“商转公”再次升级

2020年11月3日，中心先行推出工商银行、建设银行、招商银行采用“自筹资金模式”受理各商业银行发放的商业性个人住房贷款转公积金贷款业务。2021年6月15日，南昌市公积金商转公业务实现了“三大升级”：分别为中心垫资模式、市城区住房在未取得《不动产权证书》的情况下可申请商转公、开通“商转公”组合贷款。

南昌土拍进入摇号时代

9月23日，南昌市自然资源局印发了《南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则(试行)》，其中规定，“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让，当“网上拍卖”最高报价超过竞价上限时，通过随机摇号方式确定竞得入选人。

四、土拍出让面积创下6年新低

回顾这一年，土拍市场“先热后凉”，一季度国企是拿地的主力军，二季度新建区挑起供地大梁，新力、金茂、保利、万科等品牌房企纷纷入驻，土地市场掀起一波小热潮；下半年，受到全国整体市场环境影响，南昌虽然不在集中供地之列，且出台了“限地价”政策，但土地市场遇冷，终止、流拍频现，成交地块多为底价成交。

整体而言，2021年南昌土地市场降温明显。据乐居江西统计，2021年，南昌市（含赣州新区、不含安义县、进贤县，下同）共成交42宗经营性用地，出让总面积约3484.94亩，同比下跌72.74%；土地出让金总额约184.64亿元，同比下跌71.23%，创下近6年新低，仅高于2015年。

从南昌各区的土地出让量来看，2021年，新建区再次扛起土地供应大旗，九望新城成为继欣悦湖后，新建区的又一热门板块，大幅领先其他区域，土地成交面积约1106亩；高新区、南昌县紧随其后，土地成交面积分别为689亩、445亩。

总体而言，三个区域成交量为23宗，出让面积为2240亩，占总出让面积的64.28%。因此，在2022年上半年，上述三个片区，将是南昌新房供应的主要区域。

3月19日，新力以7.18亿元竞得南昌县范围内澄湖北大道以南，莲塘大道以西，楼面价约6864元/㎡，毛坯住宅限价10000元/㎡，溢价率为51.93%，也成为了2021年南昌市楼面地价“地王”。

总价最贵地块：23.12亿元，归属于金茂。6月1日，金茂以23.12亿元竞得南昌市新建区望城镇梅岭大道西侧、青石路南侧DAK2021006地块，毛坯限价11000元/㎡，溢价率66.5%，成交楼面价约5167元/㎡。

2021年南昌房企拿地榜：新力、金茂、旭辉位居前三。

其中新力以77.85万㎡的总建面位居第一名；金茂位居次席，拿地总建面约55.12万㎡；旭辉拿下第三名，拿地总建面约54.02万㎡。

而新力拿下的三宗地块，均为2021年上半年所拿，且这些项目已经处于停滞状态。

从全年供地计划完成情况来看，2021年，南昌市本级（不含赣江新区、南昌县、安义县、进贤县）商服+住宅用地供应计划共7553亩。截止12月底，南昌市本级土地成交3291.93亩，已完成年度计划的43.58%，其中，仅高新区超额完成全年目标，完成率118.29%，东湖区、湾里“挂零”，2021年未供地。

整体而言，今年南昌各区土地供应较去年大幅下跌！除高新区外，仅新建区、南昌县土地供应完成率破50%，分别是66.42%、54.12%。

五、九龙湖、高新最热  楼市分化加剧

2021年，南昌人对于非限购区依然偏爱，当然，在“雷声四起”下，央企、国企旗下楼盘的热度稳步上扬。

从商品住宅供应量来看，九龙湖依然是供应首位，供应量占比22%。

成交方面，高新区成交占据榜首，成交量占比18%，其中团购房书香瑶庭备案30.44万㎡，若剔除这部分，九龙湖成交量最高，占比17%，湾里、青云谱区整体相当，占比12%。其他区域整体表现没有拉开较大差距。

从各区域成交均价来看，西湖，东湖，高新，红谷滩整体均价坚挺，其中西湖区均价18584元/㎡（主要为华侨城万科），排名第一；东湖区17647元/㎡（主要为中骏世界城），排名第二；红谷滩（不含九龙湖）17004元/㎡，位居第三。

据江西易居研究中心发布数据显示，1-12月南昌市（不含南昌县、新建区）住宅备案金额排名，华侨城万科世纪水岸以38.84亿元居首，据了解，这是该项目自2019年起，连续第三年夺得备案金额榜首位。

华润昆仑御以备案金额18.65亿元获得第二、联发万科海上传奇以14.60亿元夺得第3。前十门槛为11.68亿元，同比去年的11.04亿元有所提高。

备案面积排名，华侨城万科世纪水岸以19.16万㎡居首。恒茂未来都会以备案面积13.58万㎡获得第二、华润昆仑御以12.42万㎡夺得第3。前十门槛为7.04万㎡，同比去年的9.40㎡有所下降。

备案套数排名，华侨城万科世纪水岸以1542套居首。恒茂未来都会以备案面积1266套获得第二、华润昆仑御以1127套夺得第3。前十门槛为671套，同比去年的780套有所下降。

2021年，南昌三限房摇号政策实施的第三年。

数据显示，位于红角洲的华润万象城悦府今年摇号了两次，房源分别是6#楼的128套房、16#/18#楼的248套房源，分别吸引了17256人、13573人的报名，其中6#楼的中签率仅为0.74%，再次创下由该项目保持的记录新低，可谓“打破自己记录的，只有自己”。

西湖区朝阳洲两个新面孔的热度也不错，由中粮、建发联合开发建设的祥云悦府，在2021年的热度仅次于“万人摇”，两次摇号共吸引了近5000人报名，中签率维持在10-20%之间。

鸥鹏湾的首次摇号，也吸引了618人的报名，热度尚可，但距上述两个项目的差距还是不小，且第二次摇号的报名人数下降较为明显。其他楼盘的摇号报名人数则少了很多，南昌楼盘热度分化十分明显：有盘抢不到，有盘零报名。

六、南昌房价收入比：10.51

2021年南昌市商品住宅成交34930套，备案面积403万方，备案均价13263元/㎡，照此计算，2021年南昌市备案的户均总额约为153.02万元。（计算公式：备案面积*备案均价/成交套数）。

据南昌市统计局发布数据，2020年南昌全市城镇居民人均可支配收入46796元。而按照南昌市统计年鉴，南昌市平均家庭人口数最新为3.11人。

照此计算，南昌房价收入比为：153.02万元/（46796*3.11）=10.51。

七、租售比1:487 同比上涨

据中国房价行情网数据显示，2021年12月，南昌平均租金26.17 元/月/㎡，同比上涨4.76%。照此计算，2021年南昌租售比为1:487，同比去年同期的1：520有所上升。

即在南昌买一套房，如果出租的话，需要487个月才能回本，相当于40.58年（2020年该数据为43.33年）。

从南昌各区市县的租售比来看，南昌各个区域差距并没有大幅拉开，整体表现较为均衡，其中租售比最低的仍为红谷滩，租售比为1：616，最高的是新建区，租售比为1：473。

新建区由于湾里的并入，因此对于区域的房价、租金的整体数据有所影响。

八、2021年楼市情绪：小心翼翼

一个无法回避的事实是，恒大、新力的暴雷，让本身并不乐观的南昌市场，陷入了“交付恐慌”的情绪中，随即，“能否顺利交付”，成为了南昌购房者选择楼盘的首要条件。南昌购房者对于开发商的选择，也越来越小心翼翼。在这个条件下，央企、国企逐步受到青睐。另外，国庆假期开启的降价潮，有的是真的降价，有的却是借着降价的名义做噱头，于是，恶性竞争下，南昌购房者对于“楼盘降价”，也多了一份心眼。

在市场寒冬下，开发商想要“以价换量”，也要小心翼翼。一方面，降价多少，并非由开发商自行决定，若是偏离预售价的“一房一价”过大，将会影响到相关房源的正常网签；另一方面，采取何种降价方式，既能达到“以价换量”，又能不刺激到老业主的情绪，也需要谨慎考虑。同时，费效比，又是摆在了开发商面前的一道大题，如何解答？

中介们可能是目前这个市场上“最大胆”的群体，对于开发商来说，也是比较吃香的群体，因为他们能到来直接成交。于是，2021年，新房佣金水涨船高，甚至出现了10万/套住宅的情况。只是他们对于房企的暴雷，也心有余悸，对于楼盘的选择，也多了份谨慎。同时，在带客方式上，是否选择依附大平台，小心翼翼。中介既是这个市场的第三方，又是市场上的购房者。

九、2022年房地产预期：期待回暖

市场寒冬，行业无人能独善其身。对于后市，大多数人都在期待回暖。

一位品牌房企南昌负责人表示，全国房地产市场在2021年下半年经历了一轮比较深度的调整，在调整过程中，可能南昌的小波动会相对剧烈一些，持续时间不会太长。南昌作为中部省会城市，还是比较看好未来发展，南昌市场会走向平稳健康发展态势。

同时他认为，既然在这座城市工作和生活，就要热爱这座城市，去深刻了解这座城市，对其发展有信心，也许有一些不尽如人意的地方，就要思考能做什么能让这座城市变得更好，不断精进工作、精进业务水平，不断为老百姓去提供更有品质的产品、更有品质的服务。

南昌购房者在经历了房企暴雷后，除了开发商品牌的选择谨慎外，对产品本身的关注多了起来。在购房者群中，网友们已经开始关注户型面积是否符合自身家庭需求，楼层、采光是否能满足居住需求等等，反而对学区房的讨论，热度有所下降。

当然，价格的话题，永远不会过时。对于南昌各大区域的房价，购房者已经有了普遍的心理预期，一旦价格达到了这个预期，那么势必成为购房群体中的热议。

对于交付问题，在乐居《新家》现场，业主直言，现在能顺利交付就已经很不错了，其他的不指望。

十、2022年央企迎机遇 改善产品受追捧

没有一个黎明不会到来。

受到2021年土地市场爆冷的影响，2022上半年南昌市新房市场仍将以去库存为主，新入市项目较少，至于下半年，需看政策面、资金面等方面是否有积极的信号，否则，2022年南昌楼市维持2021年的水平，即是成功。

事实上，2021年的南昌楼市，对于以“自住”为需求的购房者比较友好，尤其是刚需用户，挑选余地较多，且“价格战”多以刚需盘为主。而改善型产品仍偏少，供不应求，导致“万人摇”。

当下，央企的改善型产品，正在成为南昌市场上的主流，包括华侨城万科世纪水岸、华润万象城、中粮大悦城等，这些以改善型产品为主力的楼盘，无一不是2021年市场上的最热盘，而这些盘，在2022年，仍将持续热度。中海在艾溪湖畔、中国铁建在经开的两个新项目，未开先火，无一不说明目前央企在南昌购房者心中的分量。

另外，越来越多的南昌购房者意识到优质核心地段的重要性，老城区、红谷滩、红角洲、朝阳新城、艾溪湖西岸这些板块，由于供货量较少，仍将是“物以稀为贵”，而广州路沿线、南昌县象湖滨江、欣悦湖等供货量较大的板块，开发商继续贴身肉搏，以价换量恐持续。

对于南昌城市而言，仍需要一个诸如“强省会”的利好消息释放，来迅速拉升整个城市的信心。而这，也是所有生活在南昌的人，包括开发商、中介、购房者的期待。

本次年度备忘录采写人：秦如东

2022年1月20日