乐居财经  王秀娟  发自北京

1月12日，乐居北京独家获悉，那个曾在北京媒体圈“掀起风浪”的保利营销总文灵，已调离北京。其职位由保利发展上海公司的副总经理孙春风接手，主管北京区域的营销工作。

对文灵的认知，是基于2020年8月份在保利北京地产媒体微信群的“没转发的统统移除本群”一声吼之后。

因营销总不合时宜的一句话，让保利地产北京公司也顺带上了热搜，事发3天之后，保利的半年报发布，北京地区的营收5.4亿元，较2019年同期大跌23.4%，亦成为当时媒体轰炸之热点。一时间，舆情的发酵如潮水般汹涌。

这可能是近两年保利北京最有存在感的时刻了。

时隔近两年，此次文灵的调离，让人们又把目光聚焦在保利北京，这个曾经的北京市场销冠的身上。

遍地开花

2021年9月5日，保利北京给自己举办了一个风光的19岁生日。在行业下行期，保利发展在北京市场的活跃度很高，不仅大张旗鼓的办周年庆，在市场上更是频频拿地，还一口气上新了7个项目。

在行情谷底之时积蓄能量，保利地产在给自己打气。

在5月份的第一次集中土拍中，保利拿了两块地，一块是与华润、金地联合拿的，摘得朝阳区王四营乡土地1304-L01地块R2二类居住用地，成交价31.5亿元，配建公租房面积13900㎡，楼面价约56000元／㎡，溢价率5％。

土拍当日，该地块引来了13家房企竞拍，经由28手报价，才最终由金地＋保利＋华润联合体胜出。但随后华润、金地闪电退出该地块，最终由保利独自操盘。

保利拿的另一块地是与华润联合拿的顺义新国展地块。该地块吸引了11家房企及联合体争夺。最终，在第75轮，保利+华润以67.77亿元异地配建162162平自持23%拿下顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块，溢价率70.86%（实付），核算楼面价42376元/㎡。

除此之外，2021年在后续的操盘过程中，保利积极与其他房企联合，陆续参与到好个项目当中。

目前，保利北京的在售项目加起来一共有13个，其中有9个住宅项目，分别是保利·锦上、熙悦雲上、和悦春风、熙悦天寰、和光瑞府、和光悦府、和悦璞云、和锦华宸、和锦诚园。同时，还有4个商办类项目：保利未来大都汇、保利大都汇、保利总部大都汇，以及欢乐大都汇。

市场下行期，保利的项目可谓遍地开花，看起来很热闹。

只是，乐居北京仔细盘点了各个项目的情况，发现，虽然从总体数量和整体的体量上看，保利在市场很活跃，但在所有的上新项目里，只有保利锦上是独自操盘的，其他项目都是联合其他房企开发的，这对保利的业绩有着直接的影响。

这样的战略布局，让保利的声势一下扩大了很多，但是由此导致的结果也很直接，我们从下面的排名统计表里看的很清楚。

数据来源：克而瑞 / 制图：乐居北京

根据克而瑞的统计数据，2021年，在北京房企权益金额榜中，保利发展成交金额为87.19亿元，排名从2020年的第18名升至第17；全口径金额207.27亿元，排名从2020年的第16名升至第15名。

虽然同比数据是上升的趋势，但把时间拉长到更广的维度看，从2015年的全口径排名第4，到2020年的第16名和2021年的第15名，从2015年的权益口径排名第5，到之后排名没有进过前10，足以看到保利近几年的颓势。

点状热卖

上天是公平的，只要努力还是会有结果的。2021年，保利十分努力的样子业内人都能看的到。

在所有在售项目中，保利锦上的位置最为打眼。

在2021年5月份北京的第一次集中土拍中，王四营板块竞争激烈。其中，一块一级开发项目一期1304-L01地块R2二类居住用地，经过11次激励竞价，最终以31.5亿元成交，土地溢价5%。

最初由金地、保利、华润三家联合拿下。后来，因为各种原因，金地、华润退出该地块，项目最终成为保利独自操盘。

失去助力后的保利，憋着一口气要把这块地打造成为王四营三兄弟之最。

市场的反馈是正向的。其原因与客观条件不无关系。

地块占地面积32382.006平方米，建筑面积80955平方米，隶属CBD国际住区，地段位置占据绝对优势，是区域七年内首次供地。此外，项目位置距离7号线焦化厂地铁口600米，距离广渠路约4公里、京哈高速1.5公里，交通也极为方便。

核心的地段，便利的交通，成熟的商业配套，加上7.1万元/平米的价格，让保利锦上不愁卖。

项目官方对乐居表示，保利锦上从开盘至今，成交额是26亿元，网签金额12亿。

另外，位于顺义新国展区的和光瑞府也保持着超高的人气。作为与祥云小镇一路之隔的新盘，在2021年10月首次开盘，部分面积段户型就已几乎售罄；2021年11月，据天朗数据统计，和光瑞府荣获11月北京东北区域成交面积、成交金额双料销冠。

据和光瑞府营销总向乐居北京透露，到2021年12月份，开盘三个月，和光瑞府销售额达到25亿，网签数据13亿，是北京新房的第三名，北京东北片区的第一名。

和光瑞府的热销原因除了地段优势外，价格优势也很明显。均价6.2万/平米的，与周边项目相比，属于价格倒挂，高端住宅+房价倒挂，自然成为改善需求的追捧。

和光悦府是保利与华润一起联合打造的望京新盘，与望京核心区仅隔着京密路、机场二高速，距离望京SOHO商圈约3公里，位置优势明显，交通路网发达，周边有798艺术区等艺术区，艺术氛围浓厚，产品分别取各自高端产品线“和光”系与“悦府”系，交房后，由华润自持物业负责后期运维。

除了上述几个主力项目外，保利北京还与其他房企联合开发了一些项目也在热卖。在2021年大起大落的北京市场上，平时不太爱发声的保利北京却忙碌起来。

2021年，据克而瑞《2021年北京市1-12月房企全口径金额榜》统计，保利的全口径成交金额为207.27亿，位列第15名。权益成交金额为87.19亿元，位列第17名。

渴望好声音

深耕北京19年的保利发展，在品牌推广和楼市发声上一直都比较低调。最近一次火出圈，也是自带八卦属性的“文灵群踢媒体人”事件，在央企遍布的北京城，保利的排名逐渐排在了北京楼市所有央企国企队列的末尾。

踏实、务实是国央企的底色，但保利北京近些年的表现，让人有些感受不到它的存在。

回顾保利发展在北京市场上的高光时刻，2008年，保利北京首次登顶京城销冠；2012年首次突破百亿大关；2018、2019、2020年连续3年突破200亿。

上面这组数据，只是保利北京官宣数字，隐藏着对昔日荣光的留恋。

在逐渐跌落神坛的路上，保利北京并非没有努力过。只是，对于市场错误的把握，过去几年着重布局商办的战略，让保利北京的发展受到了不小制约。

在商办产品作为火热投资品的那几年，保利将大把的钱投入到这个领域。

2015年，保利北京通过招牌挂拿下6宗地块，其中有50%是纯商业用地，另外的50%是住宅混建用地。

有自媒体粗略估算：该地块公建与商业体量约有74.86万㎡，占到保利2015年拿地总量的70%。

2015年的地块中，有一宗总价42亿、体量47万㎡金融用地，也就是后来的保利未来大都汇，网签率一直为零。2017年摘得的门头沟潭柘寺地块，至今甚至尚未开发。粗略估计，光是这两个地块沉淀的土地资金，就有31亿。

风吹草低见牛羊。

2017年北京商改住调控，重仓商办的开发商一片哀嚎，这里面就包括难兄难弟北京万科和保利北京。

错误拿地的战略失误以及因此而沉淀在地块不能流转的大量资金，阻碍着保利北京的发展。而近两年大量与其他房企联合拿地的方式，确确实实是助力其实现全口径销售额的增长，而真正落袋为安的业绩并不多。

在保利2016年，保利北京全口径销售额已经跌出前8，权益口径销售额跌出前15。而2020、2021两年，全口径销售额也跌出了前15。

只能说，现在的保利北京，太需要一些成绩来重振士气了。

这应该也是保利振臂前行的初衷。否则，也不会一改央企在品牌宣传上一贯的低调风格，而选择一边举办周年庆的品牌活动，一边加快自己的拿地、推盘节奏，积极合作，动作频频。

我们期待在2022年的北京市场上，可以看到保利有更好的成绩。