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地产十强“强震”

乐居财经 曾树佳 2022-01-13 11:22 8.7w阅读

  文/乐居财经 曾树佳

  地产十强,被当做是话语权与行业地位的象征。新晋和滑落,总是会被无限放大。

  2021年地产销售十强,进入了大洗牌阶段。十个席位中,相较于上一年,仅有两席保持“原地不动”,其余都在发生微妙的变化。

  首先,地产销售排行榜上,维持了五年时间的“碧万恒”top3格局,终究还是被打破了。原本位于三甲之内的恒大,因为面临流动性危机,排名滑落至第五;而碧桂园万科稳居前二,融创、保利比往年更进一个身位,位列第三、第四。

  在top5身后,依次是中海招商蛇口华润置地绿地、龙湖。

  欲戴王冠,必承其重。top10房企都有自身的压力,且地产领域已从“杠杆驱动”,转变为眼下的“运营为王”,环境变了,逻辑也随之改变,他们将迎来难得的发展机遇。

  能上榜的房企们,核心在于将规模做大了,但是2021年的行情也在反复警示所有企业——“大而不倒”已不复存在。也因此,过往的十强格局只是过往云烟,而这一轮的十强大洗牌也只是刚刚开始。

  2022年,恒大大概率掉出前十,国家队将继续扩大占领第一阵营榜单,亦或许还有某家头部房企将在不确定环境下被移出排行榜。

  十强的去与留

  从2016年开始,前七都是不变的“碧万恒融保中绿”。这是因为2015至2017年的杠杆驱动,使得集中度迅速提升,直接奠定了目前的地产格局轮廓,“大而不倒”成为铁律。

  直至2021年,一个的细微的变化是:招商取代绿地进入了top7阵营。但真正打破了top7阵营格局的是恒大。去年9月,融创赶超恒大,迈入top3;10月,保利也紧随而上,超过了恒大。

  数年前,当被问及融创是否想要进入前三争老大时,孙宏斌曾回应称,“我们现在这个位置挺好的,前面的我们追不上,后面的也追不上我们。”老孙或许没料到,当了四年“千年老四”的融创,因为恒大的滑落而一举冲入前三。

  虽然表面上看是意外,但其实这家房企的“上位”也在情理之中。短短七年时间,融创的规模攻势一直很猛,排名从2014年的第十到2021年的第三,平均下来几乎每年都往前进步了一名。

  另一边,保利也颇感意外。此前的掌舵者宋广菊虽已退休,但她做出的“重回前三”的承诺,仍犹言在耳,热议之声不减。这些年保利长期位居第五,如今却在不知不觉间,向前迈进了一个身位,离目标又近了一步。

  截止2021年底,融创实现5974亿元销售额,保利实现5349亿元,两者之间的差距达625亿元。

  在十强阵营中,变化最剧烈的当属第8至第10名。这三个席位,是开发商触摸第一阵营的门槛,乃兵家必争之地,存在诸多可能性。近些年来名单换了一波又一波,有的房企刚上位一年,隔年又掉了,甚至还有的房企将永远消失在名单里。

  2018年,新城也曾犹如一匹黑马,一举闯入前八。但不久之后,突如其来的黑天鹅事件,对其造成了较大的影响,迫使其2020年便撤出top10行列,如今它已在top15开外。

  去年之前,世茂亦是前十榜单中的常客。现如今,在行业不确定性笼罩的大背景下,它改变了闽系房企激流勇进、大手笔并购的节奏,销售也有所放缓,被推到了第12的位置。

  而2015-2017年都在十强榜上的华夏幸福,当下早已顾不上排名。这家企业因为产城模式,在调控中来不及掉头,而陷入流动性危机。目前老板王文学正在积极寻求债务展期,引入战投,忙得不可开交。

  国进民退

  “国进民退”的结构大调整,是2021年的一个关键现象。2019年及2020年地产10强中,国资背景和民营房企的比例为5比5;2021年,国企、民企变为6比4。

  在去年土拍市场上,与民企相比,国企、央企在不断进击,显示出较强的活跃度。

  据乐居财经获悉,百强中拿地金额同比上涨且全年金额超过250亿的房企中,国企、央企占据半壁江山。其中,万科、中海、招商、华润等均位列2021年新增拿地价值top10。

  除了拿地之外,国企、央企在融资上也获益匪浅。例如,十强之内的保利与招商蛇口,其在融资端就优先得以放量,且融资成本处于低位。

  过去一年,保利合计发行8笔公司债、4笔中票、1笔ABS,合计募资196亿元,加权票面利率仅3.5%。招商蛇口合计发行4笔公司债、2笔中票、9笔超短融、1笔ABS,合计募资235亿元,加权票面利率仅2.7%。

  加上,民众和购房者在民营房企频频暴雷后,对央企国企的信任度更高。可以预见,2022年十强格局大洗牌将愈发明显,不少央企国企的销售额会逆势增长,幅度在10%-20%。

  眼下,top10队列中,除了风雨飘摇的恒大之外,只剩碧桂园、融创、龙湖是民企。

  在房地产发展的黄金十年里,碧桂园踩中了节点,借助城镇化的红利,将项目彻底铺开,实现各能级城市的全覆盖,辅以高周转、高回款率,销售规模快速提升。2016年碧桂园始进三强,隔年便跃居第一,并维持至今。

  不过,碧桂园后来也如梦初醒,开始不那么强调规模了。从2018年下半年开始,它就表示要提质增效、保持“一率五力”,而且只公布更为实际的权益销售数据,对全口径销售额只字不提。只是业内的榜单,仍没有否定它流量销售规模排名第一的既定事实。

  而融创的发展重心也不再是规模增长。“我们第一个目标就是把融资成本降下来,把信用评级做到投资级,这是非常高的目标。” 孙宏斌在去年中期投资分析会上表示,下一步的策略是让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。

  另一位“优等生”龙湖依旧遵循着既定策略,财务指标不输央企国企。虽然看起来这家房企发展得“不紧不慢”,却反而不是失意者。

  两三年前,当行业调控苗头初现,而别人还在加杠杆、赌周期的时候,龙湖就定下了较为克制的规模增长率。虽然它曾因此被后来者陆续赶超,但也仍能在top10门槛线边上游弋。

  直到有人因经营压力挥别前十坐席,龙湖又自然而然地填补空缺,站到了第十名的位置。外界不得不感叹这颗民营房企常青树的“稳定”。

  眼下,房地产经营的逻辑正在重塑,不管是碧桂园,还是融创、龙湖,看起来都更为从容,他们都不只是着眼于规模,而是整体的发展质量。

  中年“焦虑”

  表面上,前十房企虽然对于规模,常有着云淡风轻的表态。但身处其位,他们的压力并不小。

  2010年,万科依靠主流定位、快速周转和战略纵深的经营模式,实现销售额1082亿元,成为首个规模突破千亿的房企,奠定了行业“老大哥”的地位。但此后几年间,万科却被恒大、碧桂园赶超。

  虽然丢掉了“第一把交椅”,但郁亮却很淡定:“我觉得不必在乎一时的高和低,所以万科真的不在乎是不是老大”。话虽如此,万科仍时刻保持对市场的敏感,具有较强的忧患意识。

  它在调控下喊出“活下去”的标语、对业务的“收敛聚焦”“修枝剪叶”,以及对内的“紧衣缩食”,都成为了其他企业布局的借鉴与思考。

  另一边,当其他房企高歌猛进、刮起快周转旋风的时候,那个慢周转、显得有些另类的中海,也曾不被人理解。这些年,它在第六与第七名之间,来回徘徊,似乎看不到它重回前五的迹象。

  尽管回归的颜建国,不止一次在公开场合重申集团战略,但外界仍热衷于谈论它的“失速”。

  部分人士认为,作为一家老牌的地产央企,更应该规模与利润并重。但中海向来只专注于成本控制,在慢扩张、低杠杆、高利润率之中难以自拔,似乎“偏科”了。

  同样身为央企的华润置业,也常提及自身的“中年焦虑”。

  2019年,华润置地华北大区商务品牌发布会上,华润置地副总裁蒋智生曾戏称,华润置地面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”问题。

  后来,原华润置地董事会主席唐勇回应媒体称,华润置地只有20多岁,有中年焦虑是好事,有焦虑表示管理层有负责有担当,还在求发展。这个焦虑是其目前遇到的挑战,把焦虑转化为行动,在竞争中继续前行。

  这些开发商表态的背后,难掩对排名的聚焦。去年,华润置地的名次虽然上升了一位,但原本一直排在它后面的招商蛇口,却实现了反超,领先其一个身位。在top10央企的较量中,华润置地已落于下风。

  调控基调下,或许规模已不再是论英雄的唯一指标,但仍具有特殊的意义。就算成为地产央企“一哥”的保利,也并非毫无烦恼,“重回前三”的目标,一直在鞭策着它前行。

  未来机会

  2021年是艰难的一年,市场总体呈现“先扬后抑”的发展曲线。

  上半年,许多地产商还在畅谈布局计划、如火如荼地抢地,全国商品住宅累计同比增长29.4%;下半年,伴随着一系列暴雷,金九银十黯然失色、违约与维权也在相互博弈,销售去化速度放缓。

  据统计,规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期,平均目标完成率不到90%,明显低于近年105%以上的平均水平。截至12月末,有超过8成房企没有完成全年业绩目标。

  十强之中,各房企都定下了较为克制的业绩增速,但仅华润置地完成销售目标,余者均未达预期。碧桂园、万科、融创、招商蛇口、龙湖的目标完成率,分别为88.9%、78.5%、93.4%、99%、93.6%。

  虽然经历了行业寒冬,但站在头部的位置,往往较先受到暖风的吹拂。

  自去年9月以来,政府高层连续多次发声强调维稳房地产,并强调防控金融风险,其中央行、银保监会连续强调鼓励并支持房企项目并购,这意味政府正在鼓励并推动行业的加速出清。

  在此背景下,大部分兼具规模、充足现金流,以及合理债务水平的top10企业,将获得更多拿地、收并购、低成本融资的机遇,优质资源将会进一步向他们倾斜。

  过去两三年,房企拿了较多的“贵地”,反映在当下的报表中,是毛利率、净利率的下滑,这需要一段时间的修复。而未来利润率的恢复,或许也将从获取优质资源的头部房企处,开始延伸。

  申万宏源研报显示,2011-2014年,北上广深4城平均地售比(拿地价/销售房价)从22%,持续提升至58%;此后的2015-2017年,4城继续维持在50%左右的相对高位,侧面印证了行业毛利率空间的持续压缩。但现阶段,这4座城市平均地售比已逐步下行至37%。

  一个阶段的地售比的大小,往往与后续房企的利润水平成反比,所以地售比的下降,显现出了房企利润提升的可能。

  而聚集着国企、央企,以及优质民企的地产top10,是眼下集中拍地低溢价率的受益者,他们所获得的土储,将在以后的日子里推高他们的毛利率。

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