自8月最后一天广州出台二手房指导价至今，已经过去了24天。

短短三周时间，广州房地产市场悄悄“变了天”，看似风平浪静，实则暗流涌动：有被“指导”的个别业主直呼“不卖了”，有珠江新城房源开启火爆“竞拍”，价高者得；有中介久未开单打算另谋生路，也有中介新店开业，敲锣舞狮热闹非凡。

指导价下，一面是政府给出的参考价，一面是卖家的实际放盘价，一面是二手转冷，一面是新房趋稳……众相环生，演绎了好一出市场百态。

01

一夜回到“解放前”

实际上，广州并不是首个出台二手房指导价的城市。在此之前，已有深圳、上海、成都、西安等在内的十二个城市出台了相关政策，广州是第十三个。

与其他二三线城市不同，广州这次限价风范十足。首批96个成交活跃小区上榜，最高单价不超过10万元/㎡，多个小区价格直接“腰斩”，一夜回到“解放前”。

其中，以核心地段的调控最为严格。如天河珠江新城板块的保利心语，此前成交价已经去到15万元/㎡，指导价仅9.7万元/㎡；中海花城湾成交价达17万元/㎡，最高挂牌价甚至达18万元/㎡，而指导价仅有9.2万元/㎡。

还有不少标杆盘，如凯旋新世界挂牌价17万元/㎡、指导价8.8万元/㎡，东方新世界挂牌价10.4万元/㎡、指导价7.7万元/㎡，兰亭盛荟挂牌价8.3万元/㎡、指导价5.5万元/㎡，以及此前业主挂牌5、6字头的黄埔新福港鼎峰、科城山庄，直接被限到4.4万元/㎡、3.9万元/㎡，等等。

指导价出台次日，链家、贝壳等平台紧急下架了广州所有二手房源成交情况，到现在依然看不到小区以往的成交房价和成交套数。并且96个上榜小区全部按指导价进行挂牌，房子只有参考总价和单价，没有业主的放价情况。

若想知道房子真实价格，要自己去问中介。

｜被“指导”小区按指导价进行挂牌

此外银行方面，工行、农行等各大银行也明确按照指导价放款。其实，房价限多少是其次，看个热闹也就罢了，大家最关心的是，业主真的会按指导价卖吗？

02

真按指导价卖？

为什么要出台二手房指导价？

官方的回答是：“为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。”简单理解就是，控制房价过快上涨。

那么，政策出台至今将近满月，被“指导”小区网上挂牌是按指导价挂了，实际价格究竟如何呢？

乐居选了天河公园板块东方新世界的两套二手房源咨询中介，其中一套86.67㎡两房，按指导价挂牌669万元，业主的实际价格是870万元，相差201万元。还有一套93.64㎡两房，指导价721万元，实际价格949万元，相差228万元。

按照业主的价格，这两套房子实际单价分别为10万元/㎡、10.1万元/㎡，而前面也提到，该小区指导价为7.7万元/㎡。

｜东方新世界部分二手挂牌房源

中介坦言，业主挂牌10万元/㎡左右这个价格，已经比指导价前有所下降了。“现在因为二手房参考价政策调整的原因，需要以参考价作为展示房源，买家以参考价作为一个依据，如果有进一步的意向，可以与业主那边面谈沟通一下，最终交易都是双方协商的为准的。”

另外，该中介还向乐居推荐了东方新世界一路之隔的华港花园一套两房。“目前指导价541万元，业主急售，实际价格646万元，原本成交过两套同户型的房源价格都在738万元，现在这套比之前成交的少了90多万元。”中介信誓旦旦地表示，“本房相当优质，我有信心一个星期左右可以卖出去。”

接着看一下天河珠江新城板块的保利心语花园。小区一套72.05㎡两房，指导价699万元，实际房子价格999万元；一套110.63㎡三房，指导价1073万元，实际叫价1650万元，足足相差了577万元。这两套房子单价分别为13.86万元/㎡、14.91万元/㎡，而该小区指导价只有9.7万元/㎡。

｜保利心语部分二手挂牌房源

光看价格，天河是绝对的“老大哥”。但不按指导价卖，天河这些盘并不是个例，再来看看热门置业区域——黄埔科学城。

选两个小区，新福港鼎峰指导价44156元/㎡，越秀岭南山畔指导价32175元/㎡，网上房源挂牌也均是按指导价挂的。

实际如何？

乐居通过咨询发现，新福港鼎峰一套88.9㎡三房，指导价393万元，房子实际价格530万元，单价59618元/㎡；一套90.38㎡三房，指导价400万元，业主报价540万元，单价59748元/㎡。越秀岭南山畔一套97.56㎡三房，指导价314万元，实际价格572万元，单价58630元/㎡，比指导价高出26455元/㎡。

这个价格，其实中介心里也是没底的。“不像之前挂多少就是多少，现在挂牌价格跟实际价格差那么多，不了解行情的买家可能转头就走了。”因此每次有客户问房子，中介们都会加上一句，“您可以先来看房，觉得房子合适，价格可以和业主再沟通。”

科学城的一名中介表示，有指导价后，能买得起二手房的人少了很多，因为贷款是按指导价贷的。该中介给乐居算了一笔账：

“比如这套房业主放盘价540万元，指导价400万元，做按揭的话，业主按400万元算，给你贷七成，首付三成120万元+差额140万=首期款260万元，这是首套房要准备的钱。房子还没满五年，超过90㎡契税1.5%+5.3%增值税+1%个税，总共31.2万元税费，加起来首付要291.2万元，有几个刚需客能买的了，现在只有置换的还有些钱。”

临了，中介还发了个“笑哭了”的表情包。

总而言之一句话，按指导价卖，那是不可能的。

03

市场成交哑火

既然政策出了，必定会对市场产生一定的影响。

用数据说话最直观明了。广州中原研究发展部统计显示，指导价出台首周即8月30日至9月5日，广州二手住宅共成交486宗，环比下跌7.4%；二手住宅网签均价27693/㎡，环比下降8.6%。最近两周，二手市场成交持续低迷，周度成交量已经连续三周维持400宗的低位水平。

广州中原称，受指导价调控影响，广州二手楼市进一步“转冷”，部分购房客户认为后市价格将短暂进入下行通道。因此，部分客户担心现时入市会导致“高位站岗”，选择观望后市再决定是否入市。即使业主有让利出售的意愿，但客户入市热情依然不高。

实际上自今年6月以来，广州二手市场成交便一直“不温不火”。

尤其在人才政策收紧、增值税“2变5”、房贷审批持严、房贷利率上涨、银行放款基本要半年以上等环境下，官方虽旨在打压投机炒房行为，抑制房价过快上涨，但也实实在在地误伤了一部分刚需，导致刚需上车门槛提高，不少有真正需求的买房客被“拒之门外”，成交自然上不去。

新房市场同样表现平平。数据显示，新房价格已连续3月下滑，且在8月首次出现价格环比下降0.1%。9月至今，新房市场不冷不热，新推入市项目去化大都维持在40-50%。

但中秋小长假期间，广州新房市场成绩亮眼。9月19日至21日三天，广州新房共网签894套，网签面积为92490㎡。这个成绩在近7年排到第三位置，次于巅峰时期的2018年和2015年。

据乐居不完全统计，中秋假期间广州共计有6盘齐推新，且大多人气火热。其中，番禺万博的越秀和樾府更是吸引了买家凌晨3点到场一次性付款。

位于黄埔科学城的“网红盘”科城山庄同样表现优异，开盘当晚项目去化率达100%，价格也很香，84-135㎡二至四房，售价3.7-4万/㎡。而根据指导价，科城山庄的二手房均价为3.9万元/㎡，指导价出台之前，该小区挂牌价在5.46万元/㎡左右。

按此情况看，在二手楼市整体降温的大环境下，广州新房市场在接下来的国庆假期中，或将再迎一波小高潮。

04

买卖双方“博弈”

指导价出台后，市场呈现两极分化，买家怕站在“高位”，想着再观望观望，急售业主开始大幅降价，不着急卖的则“无动于衷”，卖不出去也不降价。甚至市场上还出现了很多魔幻操作，竞价拍卖 、盲盒出售、卖房捆绑“名画”“名家具”……各出奇招，只有你想不到，没有他做不到。

“我在二手房指导价出来前，已经看了差不多两个月房，主要集中在黄埔科学城板块，因为这个区域去年涨幅很大，好几个朋友也买了这边，之前看中了一套房子，但业主不肯降价，就一直僵持着。”钟小姐是个置换买家，她原本想买的小区正在此次96个指导价小区名单内。

钟小姐告诉乐居，她看中的这套房子业主放价560万元，户型、小区环境都满意，就是价格上业主不愿让步，但小区内同样户型也差不多是这个价，她原本还在犹豫要不要买，指导价就出来了。

“根据指导价，这套房子的价格才400万元左右。”钟小姐表示，政策出台第二天，中介就拿着这个价格去问业主了，业主那边态度有所缓和，愿意降价个几万块，但她却不想买了，想再观望下，觉得后续可能还会降价。

同钟小姐一样心态的买家不在少数。该板块的一位中介透露，指导价出台后，市场观望情绪浓厚，不少想买房的都搁置了计划，但也有一些买家趁此机会入手，说不定能淘到笋盘。“因为至于市场会怎么走，房价是涨是跌，这个都是不好说的。具体还要看业主的心态，以及小区整体的挂牌情况。不着急买的话，可以先观望一下，如果有看中的房源，或许可以拿着这个政策去找业主谈。”

不止买家在观望，其实业主也在观望，尤其是不着急卖的业主。以东方新世界为例，中介表示，该小区目前放盘的业主多数都没资金需求，没有置换着急心态，因此价格上不怎么好谈，有一些业主宁愿放着，也不愿降价卖。但部分有着急的，降价幅度非常大，这个阶段，能挑到好盘。

科学城情况差不多。“二手整体降价幅度不是特别大，新房市场的热度会高一点。但是个别二手业主急售，比之前小区成交价格低上几十万的也有，这种降价幅度大的话，售房周期也是比较短的，往往几天内就会卖出去。现在网上看不到实际价格，但实际大多房源的价格还是之前那样子，并未有太多降价的。”

中介称，整体而言，广州二手房市场价格比较平稳，主要是前期涨得比较猛，现在是稳房价。是否有降价，这个要看具体区域，比如说在指导价名单内的小区，整体价格的确出现一些回落情况，至少是没有上涨的，另外一些新楼盘的价格还是比较稳的。

根据广州中原监测，指导价出台后，部分业主对后市信心较弱，一些热点楼盘业主开始下调报价出售。其认为，市场已从去年的“卖方市场”逐渐转变为“买方市场”。

不过，也有些业主为了规避影响，挂牌虽按指导价来，实际却花样百出。

最无语的莫过于，保利心语一套房源挂牌价直降605万元，业主称将按指导价卖房，结果坑了一波客户去看房后，才发现只是一场RMB玩家的拍卖游戏。而据最新消息，该业主因高调竞拍被监管部门约谈。目前房源重新挂牌，总价为1580万元，折合单价150850元/㎡。

还有一些二手房源“带古董”“带名画”售卖，只为在挂牌价上达到政府给出的指导价要求。

总之，乐居了解下来发现，指导归指导，业主心中自有价格，而买家心中也有杆秤。买卖双方在博弈，就看谁沉得住气。

05

失业与开业

在层出不穷的楼市调控政策围追堵截下，处在一线的中介们也有点“迷茫”。有人久未开单准备跳个槽；有人内卷，佣金只要0.69个点；有人开业，大清早请了舞狮敲锣打鼓，喜气洋洋。

不得不说，这真是个神奇的市场。

微信朋友圈里有几百名中介，尽管看到他们发的依然大多是：哪个盘卖得有多火，哪个地铁口的公寓总价只要20万，哪个超笋房源业主急售只卖一天……但今年房地产行业不好做，已经是大多数中介们的共识。

一位中介告诉乐居，“因为二手房出了指导价，现在看房子的客户比之前少了一大波了，而且开单情况也比之前糟糕很多了，不过这个情况在深圳会更严重，因为他深圳的同事，已经是4个月没开单了，也有一些同事萌生了转行的想法，不过还没想好。”

负责洛溪板块的中介则表示，自己是做刚需客，负责的房源也未被纳入指导价中，目前受到的影响比较少，还能正常带客看房，只是成交量比之前少了。

也有觉得市场还不错的，“目前人均一月一张单还是可以的，以往比较好，两三张买卖单是常事。会有新人顶不住的，心态差的人这个行业也不需要的，任何一个行业都会有遇到挫折的时候。”

这几天，天河华景路上开了两家中介门店，一家住商不动产，一家置家地产。

对于选择在此时开店，中介表示，“市场还有需求的，华景新城以及附近的天河公园板块属于改善市场，板块位置加上相关配套资源好，因此并不缺买家，板块价格一直比较坚挺，降也不会降太多。”

乐居看到，住商不动产门头绿盈盈的招牌底下挂着几个大字十分显眼，“店店相系”，放在当下的市场环境里看，不免引人深思。

06

有关房贷利率

除了房价和市场情况，还有大家关心的房贷利率。

今年以来，官方严打经营贷违规流入房地产、严查首付来源、严格管控银行额度，导致银行放贷一直处于紧张状态，广州大部分银行利率上涨十分明显，买家想买房贷个款，难度明显增加了不少，而放款时间更是长达半年以上。

近日，乐居再次致电银行发现，对比8月的调查结果，目前广州部分银行的房贷款利率有所下降。

根据调查，广州四大行（中国银行、农业银行、工商银行以及建设银行）的首二利率保持一致，首套房贷款利率为5.85%， 二套房贷款利率为6.05%。对比8月份的统计数据，四大行的首套和利率二套均下调了10BP。

其中，光大银行最划算，首套以及二套的房贷利率均为5.60%；广州银行二套房贷利率则上涨了60BP有余；招商银行、广发银行以及邮政银行的首套利率分别为5.85%、5.95%以及5.85%，二套利率为6.05%、6.10%-6.12%、5.95%。

额度上依旧紧张，放款时间不确定。中国银行天河某支行客户经理直言，“额度太紧张了，现在不接二手房业务。”

邮政银行工作人员称，因为今年的政策一直在变，现在的利率偏高，且二手按揭的额度紧张，他们都很少做二手了，年底可能政策又会变，现在排队申请到年底估计又是另一番景象。

并且，建设银行、广发银行、招商银行、工商银行等均表示，会按政策指导价走审批。审核严、成本高、放款慢，依然是接下来购买二手房要经历的重重考验。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓此前接受乐居对话时表示：

参照第一个发布二手房参考价的深圳的例子，倘若广州各大银行同样跟进将其作为贷款评估价标准，必然会出现业主不愿妥协、而买家集体观望的情况，短期内成交量冰封在所难免。

目前来看，由于有调控助阵，这场因参考价而起的买卖博弈的天平会更倾向买家一点，所以相信几个月后部分业主就会降低心理预期。

不过，由于本次发布的参考价是过去一年的网签均价，与目前的市场价有较大差额，所以参照深圳的例子，最可能的结果还是双方各让一步，业主降一点价，而买家也把首付提高，而这个时间至少是三个月以后。

总的来说，楼市变幻莫测，政策持续发酵，板块分化明显冷热不均，至于后续走向如何，且待进一步观察。

附上广州96盘价格对比：