编者按：从6月21日起，乐居财经联合克尔瑞证券推出【解债】系列策划，详解100家上市房企评级和债券走向，敬请关注。本期为系列㉜：建业地产

文/乐居财经研究院王垦

2021年3月31日晚间，建业地产公布2020年度业绩，实现营业收入433.04亿元、归母净利润18.02亿元，同比分别增长40.75%、-10.6%。次日建业地产的多只美元债飘红。

乐居财经根据克而瑞证券、Bloomberg等数据端查阅，年内偿还的美元债券有1只，于2016年11月8日发行，2021年11月8日到期。发行金额4亿美元，发行价1000美元，截止2021年8月4日，彭博bval买价报价992.32美元，低于发行价7.68美元，当期票面利率6.75%，当期收益率为9.64%。

截止2021年8月4日，建业地产存续美元债券有9只，总发行额28.6亿美元，存续债券总额28.6亿美元，平均发行价994.04美元，彭博bval当期买价报价861.44美元，低于发行价136.6美元，平均票面利率7.35%，当期平均到期收益率14.44%。除上述在今年到期的一只美元债券外，余下的8只美元债券在1-4年期到期，平均到期时间2.2年。

2022年到期的1只美元债券，于2019年8月8日发行，2022年8月8日到期，发行金额5亿美元，发行价990.05美元，买价报价953.53美元，低于发行价36.52美元，票面利率6.875%，到期收益率11.899%。

2023年到期的3只美元债券，总计9亿美元，平均发行价995.643美元，平均买价报价881.92美元，低于平均发行价113.723美元，平均票面利率7.6%，到期收益率14.6%。

2024年到期的3只美元债券，总计8亿美元，平均发行价994.48美元，平均买价报价796.59美元，低于平均发行价197.89美元，平均票面利率7.42%，到期收益率16.44%。

2025年到期的1只美元债券，2021年1月14日发行，2025年7月14日到期。发行金额2.6亿美元，发行价986.02美元，当期买价报价771.6美元，低于发行价214.42，当期票面利率,7.5%，到期收益率15.446%。

那么存续的9只债券，2023年是偿还大年，总计9亿美元。

2020年12月30日，惠誉确认建业地产股份有限公司(CentralChina Real EstateLimited，简称“建业地产”，00832.HK)“BB-”长期发行人违约评级(IDR)，展望“稳定”。惠誉还确认建业地产“BB-”高级无抵押评级及其未偿外币高级无抵押债券“BB-”评级。

建业地产是中国河南省内一家领先的房地产开发商，拥有12%的市场份额和良好的杠杆率，均为公司的评级提供了支撑。然而，建业地产的地域多元化程度仍然较低，其权益合同销售规模小于其它“BB”评级的同行，这将其评级限制在当前水平。

惠誉预计，到2020年，建业地产的年度合同销售额将达到约700亿元人民币，而2019年为720亿元人民币。由于河南省受疫情的影响比其他省份更大，建业地产在2020年前11个月的销售额下降4%，至550亿元人民币左右。惠誉预计，受该省强劲需求以及针对首次购房者或升级的产品支持，其合同销售额将在2021年适度反弹约5%。

截至2020年6月底，建业地产的杠杆率--以净债务/调整后库存(包括外部担保)的比率定义--从2019年底的35.1%升至42%，原因是该公司在2020年上半年增加了对联合控股实体的债务和现金流出。惠誉预计，建业地产将在土地收购方面保持灵活性以控制其杠杆率，因其土地储备足以支撑其未来四年的开发。

惠誉管理层预计，与2019年相比，2020年在新土地收购上的支出将减少，因公司目标是控制杠杆率，并保持2至3年的土地储备期限。惠誉预计，到2020年，建业地产将在土地收购上产生160亿元人民币的现金流出，相当于惠誉预期销售收入的30%。惠誉预计建业地产今年的拿地支出将比2019年236亿元人民币的拿地支出减少约30%。

建业地产的总体毛利率将从2019年的26%收窄至2020年的23%和2021年的21%左右，这主要是由于竞争加剧导致行业利润率正常化。建业地产对公共土地拍卖的依赖程度较低，但其主要通过收购和文化旅游项目等其他方式获取土地。建业地产较低的利润率也被其较高的销售效率所弥补，体现在其并表合同销售/总债务之比约为2倍，而“BB-”同行的比率约为1倍。

2020年，建业地产取得物业合同销售建筑面积1459.71万平方米，同比增加为1.8%；合同销售总额1026.42亿元，同比增加为1.5%；实现收益为433.04亿元，较2019年增加40.8%；核心业务毛利为人民币73.21亿元，较2019年增加约7.0%；毛利率为19.9%。

截止期末，建业地产的总有息负债313.04亿元，同比下降0.6%；短期有息负债为152.58亿元，现金结余为人民币293.3亿元，为短期负债的1.9倍。

同期，该公司的净负债率为56.8%，较2019年末下降约7.4个百分点；非受限现金短债比为1.48，剔除预收款后的资产负债率约为85.5%，仅踩一条红线。

此外，截至2020年12月31日，建业地产未提取的授信额度为226亿元，期末融资成本为7.1%。