乐居财经 范慧茹 发自广州

时隔两年，几近花甲之年的黄炽恒，再次重振旗鼓，向港交所发起冲击。这一次，他将眼下处于风口的物业公司海悦生活先推到了港交所的门口。

4月23日，海伦堡旗下物业公司海悦生活向港交所递交招股书，正式揭开了筹备2年之久的海伦堡旗下物业上市序幕。

“三年登陆资本市场”这是2019年初海伦堡物业提出的规划，进入2021年，站在三年的临界点，海悦生活距离资本市场越来越近。

筹谋上市，黄炽恒在两年的时间里，展现了高超的“权力运营”术。一边收权儿子黄博文持有的2.6%股权，另一边用3%股权引入战略投资人获得扩充资金2000万元。而在收回儿子黄博文股权的同时，又将公司一把手的位置交由他掌管。

3%股权引2000万元战投

随着海悦生活招股书的披露，黄炽恒筹谋上市之路的股权架构得以浮出水面，其剥离地产之路也渐渐清晰。

黄炽恒的股权搭建之路亦是其收权和引入战投之路。2019年，黄炽恒在经历海伦堡上市受挫后，萌生分拆物业上市之意。

同年三月，便成立了此次的上市平台海悦生活。彼时，海伦堡物业由黄炽恒和其儿子黄博文，透过海伦堡集团、广州蕊航以及广州增航，间接持股97.4%和2.6%。

2019年11月8日，黄炽恒拉来业内投资人殷明入局，殷明通过全资控股公司宇浩，收购海伦堡物业的直接控股公司广州增杭3%股权，从而间接持有海伦堡物业3%的股权，代价2000万元。

收购完成后，广州增航由广州蕊航和宇浩分别持股97%和3%。此时广州蕊航仍在海伦堡控股旗下。

2020年2月20日，海悦生活全资控股的广州海汇，以1000万元收购了广州蕊航全部股权。一个月后，海悦生活又间接收购了宇浩全部股权。也就是说，海伦堡物业正式脱离海伦堡集团，由海悦生活全资拥有。

同一天，海悦生活经过向黄炽恒和殷明全资控股的离岸公司配发及发行股份后，黄炽恒和殷明间接持有海悦生活97%和3%的股权。

在左右手的腾挪之下，黄炽恒的儿子黄博文被“挤出”持股之列。海伦堡物业最终由黄炽恒持股97%，殷明持股3%。

据招股书介绍，殷明在房地产相关行业拥有近18年经验，曾于房地产相关领域进行少数股权投资。

对于此次殷明的投资契机，招股书解释，在2016年前后，殷明女士因为过往的投资相关业务往来而结识黄炽恒，在受到黄炽恒投资机会介绍后，决定投资海悦生活。

二代接棒 老臣辅佐

在持股上，黄炽恒没有分给儿子股权，而在公司的管理权上，黄炽恒却有意扶子“上位”。

在IPO前夕，黄炽恒一举将其推上公司管理的最高层——执行董事、董事会主席兼集团总经理。

在看似放权儿子的背后，却也透露出家族掌控之心。招股书中，原来的海伦堡物业CEO陈耀辉缺席董事及高管名单。

在今年1月28日，陈耀辉还以CEO的身份出席了海伦堡物业与杭州海康威视数字技术股份有限公司的签约仪式。

更早些，去年的12月12日，陈耀辉以海伦堡物业集团CEO身份，被评为“2020中国十大物业年度CEO”。

回顾陈耀辉任职海伦堡物业的经历，恰恰是海伦堡物业筹备IPO的两年多的时间。

曾在路劲物业担任CEO的陈耀辉，两年前加入海伦堡物业，彼时海伦堡物业正处用人之际，拥有20年物管经验的陈耀辉无疑是较为合适的人选。

入职第二年，也就是2019年12月7日，几乎与海伦堡物业的直接控股股东增航管理引入宇浩同期，陈耀辉加入了增航管理董事行列。

不到一年，即2020年10月22日，其职位从董事上调为董事长，以增航管理董事长的身份，对海伦堡物业的管理权也在增加。不过在冲刺IPO的节点上，管理层中却不见陈耀辉的名字。

现年27岁的黄博文，2016年毕业后便加入到了海伦堡地产，担任主席助理，后又在海伦堡中国担任非执行董事，直到2020年9月担任海伦堡物业管理总经理。

作为物管新人，黄博文的管理经验难免缺乏，黄炽恒将集团18年的老臣陈春明“安插”其右，由陈春明辅佐在侧，担任执行董事兼集团副总经理。

另一名执行董事肖伶俐，担任助理总经理及人力资源总监，自2011年6月加入集团，也有近10年的时间。

收入稳增 外拓待加码

作为伴随海伦堡地产的发展应运而生的海伦堡物业，成立已有21年的历史。

只不过在大多数脱胎于房企的物业公司对关联方的依赖大大降低之时，海悦生活的第三方拓展之路走的稍晚了些。

截至2020年末，海悦生活在管和已签约将由其管理的项目共有150个，签约总建筑面积约为4230万平方米，在管面积2430万平方米。

而这绝大部分是由海伦堡中国集团及其关联方贡献所得。其中，2018年、2019年均来自于海伦堡，2020年仅增加了一个独立第三方签约项目，签约面积为8.3万平方米。

此外，2020年，该第三方签约项目还未产生收益。招股书显示，海悦生活2020年的收益为6.76亿元，复合年增长率为27.3%；纯利为0.98亿元，复合年增长率为45.4%。

从收入构成来看，截至2020年底，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务收益分别为4.6亿元、1.7亿元、4578万元，分别占总收入的68%、25.2%、6.8%。

在物业管理服务收益明细一栏中，招股书称，过去所有产生收入的项目均为海伦堡中国集团及其合营企业及联营公司开发的物业项目。也就是说，4.6亿元的物业管理服务收入全部来自关联方所开发的物业。

正是基于关联方物业的输送，在没有第三方物业“推后腿”的情况，其整体毛利率水平较高，海悦生活2018年、2019年与2020年的毛利率分别为27.0%、29.0%、30.7%，在上市物企中处于中等偏上水平。

同时，因基于海伦堡地产的布局，海悦生活的主要经营范围聚焦于大湾区。

2018年-2020年三个年度，来自大湾区的在管物业总建筑面积约59.2%、56.5%与55%，对应的物业管理服务的收入分别占其总收入约62.6%、57.1%与55.9%。