乐居财经 李礼 发自北京

4月23日，奥园旗下中国文旅集团有限公司在港股递交上市的申请版本，目前已变更为“失效”。这是中国文旅集团第二次递交招股书失效。

据了解，造成失效的原因多是拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈。在港IPO，大致分为递表、聆讯、路演、招股、公布配售结果、挂牌6个过程，这其中，从递表到聆讯的时长为3-6个月，当超过这个时限即为失效，便需重新递表。

接近中国文旅相关人士透露，公司上市计划不变，已经按联交所要求重新提交招股书。不出意外，关于公司上市进程的最新信息将于一两天内在联交所网站上做进一步披露。

中国文旅成立于2018年，定位为文化旅游物业开发商，主要经营文化旅游胜地内度假物业发展，提供文化旅游目的地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

招股书显示，2017-2019年，中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，收入年复合增长率高达98.9%。其中销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业收益占总收益的99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游业务收益仅占0.2%、20.2%、19.3%。

两次招股书数据变化

中国文旅于2020年4月17日第一次递表，半年后失效，从中国文旅新版招股书更新及补充的资料来看，其首次递交招股书失效的原因，或更多在于早前提交资料不够完善。而招股书失效仅6天便二度递表，进一步印证了该公司迫切的上市意愿。

在第二版招股书中，中国文旅对部分核心数据做了更新，并增加了2020部分关键财务数据。

第二版招股书显示，于2020年9月30日，中国文旅土地储备总建筑面积约为150万平方米。而前一版招股书显示，公司土地储备总建筑面积约为160万平方米。截至2020年9月30日，中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、5个项目为发展中、5个项目为持作未来发展。18个度假物业发展项目包括11个待售度假物业发展项目、1个持作投资及自用的度假物业发展项目、1个持作自行运营的度假物业发展项目及5个持作未来发展的土地。

同时，新版招股书补充了2020年前5个月的收益、毛利、毛利率、负债及现金流数据，并单独增设了主要财务比例栏，补充了2020年前5个月的除利息及税项前纯利率、纯利率(净亏损率)、股本回报率、利息覆盖率、流动比率、速动比率、资产负债比率等。

数据显示，2020年前5个月，中国文旅总收益为5221万元，其中销售度假物业的收益为2053万元，文化旅游业务的收益为3167万元；毛利为2036万元，毛利率为39%。

截至2020年5月31日，中国文旅的资产总额为18.2亿元，负债总额为16.2亿元。于2020年5月31日及2020年9月30日，分别录得流动债净额约9020万元及4710万元。截至2020年5月31日，期初现金及现金等价物为4.89亿元；流动比率、速动比率分别为0.9、0.3。

值得一提的是，以全部流动资产作为偿付流动负债的基础，所计算的指标是流动比率。速动比率以扣除变现能力较差的存货和不能变现的待摊费用作为偿付流动负债的基础，弥补了流动比率的不足。而中国文旅补充该数据，也反映监管方面对其最新财务状况的关注。

此外，新版招股书透露，2017年、2018年分别录得公司拥有人应占累计亏损约5960万元及1530万元。亏损原因之一是往绩记录期间前华侨公馆一期公寓及洋房按低于成本的价格出售。

除核心数据外，中国文旅于新版招股书中，还增加了包括往绩记录期间的收购记录、物业估值及与奥园集团的关系等信息，材料内容较之前更加全面。

招股书透露，为取得对爱必侬泉林度假村营运的控制权以补充其度假物业发展业务，其于2018年5月完成收购广东泉林的全部股权，总代价为3275万元。于2018年6月以总代价260万元，收购众览国旅合共65.0%权益。

同时，中国文旅新版招股书中首次披露了物业估值。招股书显示，仲量联行估值师已对其于2020年9月30日的物业权益进行估值，并认为其物业于该日期的总价值约为45.819亿元。对比同行来看，中国文旅目前的估值并不低。

除估值外，新版招股书首次单独另设了与奥园集团关系一栏，详细描述了其与奥园集团的关系，及彼此业务的依赖程度。

股东阵容

恩平金辉煌(中国文旅前身)创始人陈凯君，最早在2006年拥有全部股权。2010年，谭嘉伟的父亲谭文超拿下公司部分权益，蔡宏江及许清彬则于2012年进入，均系原始股东。

2017年，奥园正式入场，当年，奥园旗下悦景、赵文炜旗下骐达、林锦堂旗下雅志拿下金辉煌股权载体冠基60%的股本，其中悦景持股28%，骐达持股27.5%，林锦堂持股4.5%。

招股书信息显示，RichPlanet持有中国文旅30%股权，前者由谭嘉伟、陈凯君旗下卓时、蔡宏江及许清彬拥有36%、24%、20%及20%股权；奥园旗下悦景持股28%，赵文炜、谭嘉伟、林锦堂通过旗下公司分别持股27.5%、10%、4.5%。

林锦堂曾于奥园担任首席财务官、执行董事等要职，中途离开转至花样年，2018年又加入中国文旅，并被任为集团主席；赵文炜也与奥园有交集，截至去年末持有奥园健康17.71%的股权。

对于奥园入股，中国文旅表示：“引入奥园集团作为策略性投资者不但有利集团的整体战略性发展，并在共享度假物业发展及文化旅游业务方面的资源与专业知识方面达致协同效应。”

双方在业务往来上确实交缠颇深。过去两年，中国文旅的最大客户均为奥园，主要营收来源泉林黄金小镇也已冠上奥园的名号，它还向奥园旗下英德巧克力王国等项目提供咨询及管理服务。

奥园资本版图

文旅一直是奥园资本棋局中的重要一环，早在2014年，奥园便将文旅摆上战略地位，现在已是集团八大业务板块之一。实现百亿营收、分拆上市，奥园从未隐藏对文旅的期望。

谈及中国文旅的前景，克而瑞曾直言，奥园的文旅业务模式对自然资源依赖度高，也需要长期的资金支持，目前公司盈利还有待于多元化。

克而瑞认为，“融资新规”下，股权融资获得的低成本资金尤为重要，房企分拆子公司上市有助于缓解财务压力，降低其资产负债率；还可提升母公司估值，从而拓宽融资渠道，实现融资的良性循环。

二度递表的中国文旅未能闯关成功，但接近中国文旅相关人士透露，公司上市计划不变，已经按联交所要求重新提交招股书。不出意外，关于公司上市进程的最新信息将于一两天内在联交所网站上做进一步披露。