乐居财经 严明会 发自北京

2020年，对房地产行业而言是充满挑战的一年，也正是在震荡中才能显示出优质房企的真实“韧性”。

尽管房地产行业销售增速放缓，龙光集团（3380.HK）依旧逆势实现销售业绩高质量快增长，全年权益合约销售额约为1206.9亿元，同比增长32%，超额完成年度1100亿元权益合约销售目标，权益销售额增速在TOP20房企中位居前列。

在疫情和调控的双重压力之下，今年还愿意坚持派息的房企并不多。

但对龙光而言，这并不意外，这已是它连续5年派息比率达40%。自上市以来，龙光持续优厚派息，股息收益率行业领先。截至2020年期末，龙光每股累计派息达3.61港元，已远超公司IPO价格，投资收益颇为可观。

业绩显示，龙光派末期股息每股0.58港元，连同中期股息每股0.43港元，龙光全年合共派息每股1.01港元，派息额占归母核心利润达40%。以2021年3月25日收盘价计算，龙光股息年化收益率超8%。

7200万平方米土储成业绩增长“压舱石”

盈利表现是去年龙光最亮眼的成绩之一。尽管行业利润率普遍下行，但它却实现营收与利润同步双增。

公告显示，龙光全年营业收入约为710.8亿元，同比增长23.7%；归母核心利润达120.4亿元，同比增长20.1%，在百亿利润高基数上保持较高增长，权益合约销售额增幅在TOP20房企中位居前列。

这也直接证明龙光的增长，是有质量的增长。

同期，龙光毛利率为30%，处于行业较高水平；核心利润率达17.4%，稳居上市房企前列；净资产收益率(ROE)为34%，连续8年ROE平均超30%，在2020年财富中国500强ROE排行榜中排名第3位。

龙光利润率高的关键是战略布局超前，投资时机正确，拿地成本低，平均地货比32%。

龙光善于精准把握市场窗口期，坚持聚焦核心都市圈，注重多渠道拓展优质土储资源，尤其是城市更新具有差异化竞争优势，项目储备项目的储备规模位居行业前列，可确保公司盈利能力持续领先行业。报告期内，龙光城市更新项目新增土储货值占新增总货值比重78%，这也大大地减少了土地成本，增加利润空间。

龙光不仅敢于深入城市更新领域，它还拥有城市更新专业团队，在粤港澳大湾区深耕近20年，对城市区位、地方政策、产业和城市发展规划有着深刻理解，对布局城市实现信息全面覆盖，过去3年已累计转化货值超过900亿元，在该领域有着显著的先发优势。

2020年，龙光坚持城市深耕战略，聚焦核心都市圈，在上海、南京、苏州、宁波、温州、嘉兴、昆明等多个核心城市拓展优质土储资源，全年新增项目68个，新增土储面积1857万平方米，新增土储货值3865亿元。

截至2020年2月，龙光拥有土储总面积7200万平方米，同比增长25%，总土储货值12322亿元。其中，粤港澳大湾区与长三角土储合计占比85%。

充裕优质的土储成为公司业绩持续增长的“压舱石”。研究机构指出，龙光跨区域扩张能力强劲，预计2021-2023年权益合约销售将每年增长20%。

更值得关注的是，龙光布局城市能级较高，一二线城市土储合计占比达93%。土储开发周期合理，近期可开发土储面积3922万平方米，土储货值5222亿元，占总货值比例42%，可保障未来3年权益合约销售增长需求。

高能级城市的布局也反向为龙光业绩提供强劲内驱力。在多个区域核心城市，它保持市场领先地位，其中深圳、佛山、珠海、南宁、汕头以及长三角区域销售额均超过百亿元，市场占有率居前五的城市数量占公司进驻城市总量比例超40%。高价值区域占比提高，一二线城市销售占比连续两年超80%。

“三道红线”零踩线的财务硬实力

2020年，被誉为房地产行业“史上最难年”，尤其在“三道红线”的出台后，房企杠杆驱动发展的时代就此终结。龙光在实现各项经营指标稳健增长的同时，坚持审慎的财务策略，财务表现持续优化，实现三道红线“零踩线”，将各项金融风险指标控制在安全线以内，给投资者开了一剂“定心丸”。

截至2020年期末，龙光净负债率下降6个百分点至61.4%，剔除预收款后的资产负债率下降6.2个百分点降至69.8%，现金短债比1.8倍，全面达标“三道红线”，成为房地产行业中为数不多的“绿档”企业之一。

去年以来，随着融资成本上升，企业融资难度也在加大。这并不是企业本身的问题，而是市场普遍遇到的问题。龙光的融资的优势体现于：龙光财务表现持续优化，境内外多元化融资渠道通畅，多笔境内外债券利率创下同评级最低记录，新增借贷平均成本5.45%，加权平均借贷利率5.6%，融资成本持续降低。

最后，支撑企业信用最关键的是企业强劲业绩表现和良好的增长预期。2020年，龙光信用评级获得持续提升，穆迪上调评级至Ba2，国际三大权威评级机构均给予集团BB级。联合国际和中诚信亚太调升至BBB-投资级。国内评级保持AAA最高水平。

综上，在行业下行和房企分化趋势下，龙光凭借坚实的产品力、丰厚的可售资源、强大的执行力以及稳健性的财务，将持续提升盈利能力和行业竞争力。