乐居财经 杨宏彬 发自上海

“2020年，中骏集团取得了优良的成绩，合同销售金额达到了1015个亿，完成了三年前订立的千亿目标。”中骏集团执行董事兼执行总裁黄攸权在业绩发布会达开场自豪地介绍到。

3月31日，中骏集团（1966.HK）召开2020年年度业绩发布会。主席兼行政总裁黄朝阳、执行董事兼执行总裁黄攸权、执行董事兼助理总裁黄伦、财务总监兼公司秘书李少波、中骏商管智慧服务行政总裁牛伟、方隅行政总裁陈坚出席会议。

回顾期内，中骏集团全年合同销售达1015亿元，2018年到2020年的复合年均增长率为41%，合同的销售面积736.8万平方米，三年的复合年均增长率达到33%。

在行业普遍陷入业绩下滑的大环境中，中骏集团实现营收和净利润，两项指标均创新高。营业收入326亿元，同比增长52%。溢利同比增长10%至44亿元，。与此同时，公司持有人应占核心溢利34亿元，同比增长27%，这一增长幅度跑赢大多数内房企。

净利润持续增长的同时，中骏也十分注重股东利益，2020年末期股息每股港币18分；全年股息每股港币29分，上升21%；股本回报率达20%，过去4年中骏集团每股全年派息复合年均增长15%。

地产主业持续发力，商业上市进行时

2019年，中骏集团确立了以地产开发为主体，购物中心长租公寓为两翼协同发展的一体两翼战略布局，旨在通过协同效应推动公司发展，达到住宅开发及商业发展的双赢局面。

在新战略的加持下，公司各项业务都有着不俗的表现。其中地产作为“一体两翼”战略中的最主要业务，表现也最为突出。

2020年，中骏集团的总营业额达325亿元，同比增加了52.42%。其中，物业销售收益为315.54亿元，较2019年同期上升了54.28%。占比总营业额超97%。年报数据显示，2020年，中骏集团超过150个项目处于在售状态，分布在54个城市，主要集中在中国二、三及四线城市。其中，37个为年内所推出的新项目。

其中，中骏集团重点布局优质二线城市的中骏海西区域公司去年成为集团区域销冠，其中厦门·中骏天禧年内多次刷新厦门岛内豪宅销售历史记录，厦门·中骏天盈等项目开盘也屡获热销，报告期内，海西区域公司销售总额超过300亿元。

而作为“两翼”载体之一的中骏商管，其主要提供的商业物业和住宅物业管理及运营服务也为公司的业绩做出了不小的贡献。

报告期内，集团物业管理费的收益较去年同期也有所提升，2020年中骏集团该业务收入5.32亿元，同比增长16.16%。

据了解，中骏世界城是中骏商管的主力产品。年内，中骏商管接连斩获揭阳、福州、威海、南通、重庆、昆山等城市的商业地块，截至报告期内，布局了32座世界城购物中心项目，总建筑面积超过180万平米。

截止到2020年的9月30号，中骏商管有167个签约及在管项目。布局在中国51个城市，总在管面积1447万平米，总合约面积3043万平米，其中商管业务的签约面积比在管面积是多达4倍，住宅部分签约面积比在管面积也有两倍的增长。期内，收入为5.3亿人民币，同比增长超过30%，商管业务毛利率接近60%，属于行业领先水平。

此外，中骏集团已于2021年1月已经向联交所分拆商管上市的申请。

另一方面，中骏的长租公寓“方隅“也凭借“基金管理+数字化连锁运营”模式，在全国落地15座城市，拥有房源超2.64万间，其中72%分布在一线和二线城市，稳定运营项目平均节点出租率高达88.6%，并获得中东主权基金5亿美元投资。“两翼”商业端的表现大放异彩，也更加坚定了中骏集团持续深化战略的决心。

公司执行董事兼助理总裁黄伦表示，中骏方隅计划2025年管理规模20万间，资产管理规模600亿元，管理租金规模100亿元。

土储方面，2020年，中骏集团稳步实现扩张，年内新增38幅优质地块，其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略用地；新增地上建筑面积1075万平方米，新增货值约1200亿元，目前总货值已达4000亿元。值得关注的是，中骏新增土储权益占比高达约80%。

黄攸权表示，2021年中骏集团的合同销售目标为1200个亿，去化率只要达到60%，便可完成全年的销售目标。可谓是对今年的销售充满信心。此外，中骏集团也表示，将继续深耕五大区域，以经营业绩和现金流为导向，以项目管理和营销两大攻坚战为抓手，推动项目经营提效，夯实“一体“，做大”两翼“。

进入“绿档“，财务稳健

进入2021年，银行限制开发商融资的“三条红线”或在行业全面推行，这意味着靠负债博增长的模式和时代终将宣告结束，未来强运营体系房企将有望在资本市场获得显著超额收益。

风险溢价较低是强运营的重要标志之一。

值得一提的是，在保持稳步增长的同时，中骏集团“三道红线”均转为绿档。其中，剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3。根据新规，集团在2021年的有息债务规模年增速上限可放宽至15%。为公司日后扩张规模打下了基础。

中骏集团的强运营，还体现在持续优化的债务结构上。剔除无息债的影响，净负债率能更加准确地反映房企的杠杆率水平。

中骏集团2016-2020年的净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%、59.2%，2020年净负债率在业绩快速稳步发展的持续走低。

不仅如此，作为“三道红线”的另一大指标，报告期内，公司的现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.3倍，持续改善的债务情况，也为公司稳步发展提供较充足现金流。

中骏集团继续秉承稳健的理财原则，截止2020年12月31日，集团现金及银行存款维持平稳，达234亿元，总资产规模达人民币1706亿元。总债务为人民币466亿元，境内贷款为人民币249亿元，境外贷款人民币217亿元，其中短期贷款仅为138亿元，比例少于30%。三年以上还款则占比为46%，债务结构合理。

此外，公司持有现金及银行存款达到234亿元，足以覆盖短期债务，集团的流动性非常充裕。

在融资端，中骏集团加权平均融资成本轻微下跌至6.5%，处于行业较低的水平。同时公司融资渠道丰富，包括了银行贷款及境内外票据等五个融资渠道。今年中骏集团分别于2月及3月发行了两笔3.5亿元和3亿元的美元优先票据，利率分别为6%和5.95%，分别于2026年和2024年到期。