编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

城市综述：2020年长沙房地产市场走势稳中有升。年初受疫情影响，售楼部关闭，销售停摆，线上直播、卖房形式层出不穷，3月楼市供应和成交陆续恢复。5、6月份供销迎来上半年的小高峰，7、8月份市场又有所回落。金九银十，房企一系列促销优惠营销政策下，楼市成交进入了年终冲刺环节。另一方面，土地市场成为了长沙楼市最为热门的话题，限价地频频熔断、摇号，房企拿地积极，地价上升明显。面粉上涨带动面包价格上涨，2020年长沙房价水平稳中有升。这一年，在政策维持严控背景下，长沙楼市走势总体平稳，市场热度平平，热销红盘多为高性价比楼盘或品质改善盘，两级分化现象明显。

一、新房：成交面积达近四年最高 成交均价稳中有升

根据湖南中原研究中心数据显示，2020年长沙内六区新建商品住宅供应1631万方，同比增长8.91%；成交1472万方，同比增长11.07%。供销比1.11，市场供需关系健康。成交均价10556元/㎡，同比上涨7.04%。

近五年来，2016年成为了长沙新建商品住宅成交量最高的一年，随后2017年在楼市调控收紧的情况下，新房成交量严重有所下滑。之后四年里长沙楼市成交量稳步上涨，2020年成为了近四年长沙楼市新建商品住宅成交量最高的一年。

从板块来看，高铁新城、梅溪湖一期、麓谷谷山的成交量最高，超过了100万方。其次为含浦洋湖垸、雷锋板块，成交量约为80-100万方，位列第二梯队。项目与项目之间的开盘销售竞争变得更加激烈。2020年长沙六区一县商品房月均开盘去化率为58%，处在荣枯线徘徊，基本与2019年一致，但2020年越来越多的项目只能平推入市，日光盘越来越少，去化两极分化的现象愈加严重。在高推量下，市场客量难以支撑项目开盘，更多的是通过渠道、促销在平销期来转化客户。

从成交结构来看，内五区中商品住宅主力面积段成交集中在130㎡-144㎡区间，价格段成交集中在100-140万区间，大于250万元占比上升明显；从侧面反映出产品总价不断上移，客户承压能力增强，限价限购下，改善型产品需求不断增加。 

对于购房者最关心的房价走势方面，2020年长沙房价稳中有升。回顾全年房价走势情况，仅2月份由于停工停产，市面上极少项目开售，造成房价下跌的现象。9月份，房价走势有明显下跌趋势。以恒大为首的各大开发商在金九开始打出优惠折扣组合拳，房价有所回落。10月份开始，房价上浮幅度明显。因为赶在年末完成销售任务，众多开发商大量推货上市，一大批纯新盘在年底开售。其中多为2020年拿地或2019年底拿地的限价地块，由于限价地的住宅毛坯限价水平的刷新，带动了房价上涨的趋势。

二、二手房：有价无市 价格基本平稳

从长沙某二手房交易网站上来看，一整年长沙二手房价格几乎无大变化。长沙二手房市场自限购限售以来，热度都不高，基本长期处于有价无市的状态。多数二手房中介已经从二手房买卖业务转向了新房买卖业务。目前长沙市场上较热的二手房多为带有优质学区的房源，如钰龙天下、八方小区等，成交均价约在2.5W元/平。另外，限售下长沙楼市上当下可供售的较新的二手房房源也较少，且价格不低。因此更多的购房者倾向于新房市场。

       供需层面上，二手房整体走势与新房大体情况基本一致，4、5月份是二手房放量全年最多的月份，7月份是二手房市场需求最多的月份，同时二手房房价在7月份有了小幅的回落。

       三、政策：维持严控 加码土拍竞自持暂未实际落地

2020年，长沙楼市政策继续维持严控，没有放松迹象，同时今年也没有相关的楼市调控政策升级，仅对现有的楼市政策进行了部分的“打补丁”。如下：

①9月15日，《长沙市新建商品房交房交证实施方案》正式印发，方案于2021年1月1日起施行，有效期5年。新建商品房“交房交证”实施范围规定，芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区划内尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施，其余的商品住宅项目可申请实施。其他区县（市）可参照实施。

影响：根据长沙现有的限售政策，新房拿到不动产权证4年后方可上市交易，而以前的不动产权证约在新房交房2年左右后方可拿到手。交房即交证政策的实施将缩短新房上市交易1-2年的时间。

②11月25日，长沙市政府正式批复，房产证上标注有“70/90”字样的一房两证的房子，在买卖交易的时候，直接认定为一套房。早在今年7月，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局先后在《市长信箱》中回复，“如因一房两证无购房资格，现在可以在满足其他购房政策下购入第二套房，解决“70/90”户型业主买房资格的问题。”

影响：以前长沙“70/90”户型的业主拥有“一房两证”。在长沙楼市限购之下，“一房两证”的市民因为已经拥有两个房产证，相当于已拥有两套住宅，因而不能在长沙再购买住宅。但目前，长沙一房两证历史遗留问题得到实质性解决，会释放少量的二套房购房资格。

③严格来说，2020年长沙土地政策还进行了加码，出台了“竞自持”的新玩法。10月16日，长沙自然资源和规划局联合市住建局印发《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》，从10月26日起施行，有效期为2年。《实施细则》的出台主要为了明确商住经营性用地限地价/溢价竞自持租赁住房的出让方式和管理要求，其中明确：对于需建设租赁住房的商住经营性用地，须采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式组织网上挂牌出让。

影响：目前该政策仍还见正式实施，具体竞拍形式还未知。未来或将有利于长沙商住市场的稳定发展，倒逼房企提升产品运营和服务力，但会加大开发商开发成本，压缩利润空间，对小品牌企业、操盘能力弱的企业形成进一步的挑战和考验，房企拿地可能将更加谨慎。

四.土地：卖地收入595亿元 创近十年新高

2020年长沙内六区土地供应建面1615万方，成交1399万方，同比均有小幅下滑，其中3宗含商占比大地块流拍；土地出让金达595亿元，创近十年新高；经营性用地起始楼面价破4000元/㎡水准线，平均楼面价4251元/平，同比上涨20.7%。

2020年的长沙土地市场上，最具有话题性的就是“宗地住宅毛坯限价水平的刷新”。纵观全年各区域的限价地限定的住宅毛坯限价水平，在2020年都有了刷新。当前，内六区宗地住宅毛坯限价水平均已过万。其中住宅限价最高的地块为开福区的[2020]长沙市052号地块和[2020]长沙市079号地块，住宅限价均为14800元/平，这也是目前长沙宗地住宅限价最高水平。

另外，2020年长沙土拍市场上房企争抢频现，但在双限严控下依然保持溢价率低位运行；最热门地块为10月27日挂牌截止的[2020]长沙市084号双限地，吸引了41家房企竞价，在11月3日现场摇号中被成都其准建材从41家房企中摇得，中签率仅2.4%。

“面粉”价格与“面包”价格同步上涨，房地价差扩大，在稳定客户对未来房价预期的同时，把控房企利润空间。限价地两年内上市近九成，单盘上市速度不断刷新；精装项目占比逐年下降，顶格毛坯价项目占比减少，但整体限价兑现率超95%，房企小幅让利以实现去化。

从拿地面积来看，长沙县星城发展集团2020年在长沙六区一县斩获了12宗地块，总面积67.4万方，占据2020房企长沙拿地面积****，但这12宗地单宗金额都较小；拿地面积TOP2则是在2020年12月31日一举摘下长沙县10宗地块的三一集团，总成交面积66.7万方，以微弱的差距仅次于长沙县星城发展集团；大汉城建今年揽获4宗地块，以总面积37万方排房企拿地面积TOP3。

从拿地金额来看，上半年斩获2宗地块、总金额49.2亿元的中海，依旧为全年房企拿地金额TOP；其次是绿地，拿下1宗梅溪湖中轴地块，单宗金额高达38.01亿元；华远在12月29日拿下长沙县3宗地块，总金额30.7亿元，位列房企拿地金额TOP3。

五、2020年房价收入比：8.2 

据湖南中原研究中心数据，2020年长沙内六区新房成交面积1472万方，成交均价10556元/平。计算可得成交总额为1554亿元。

2020年长沙新房住宅主力面积段成交集中在130㎡-144㎡区间，新房成交总面积1472万方，根据计算，新房成交约为107445套。从而计算得出平均一套房源的成交总价约为145万元。

据国家统计局长沙调查队数据，2020年前三季度长沙市全体居民人均可支配收入为39239元。计算可得，2020年长沙市家庭可支配收入约为176575.5万元，由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），尝试估算下2020年杭州房价收入比，约为8.2。

六、市场心态：购房者观望情绪浓厚  成交两极分化严重

2020疫情影响下，加深了市场上购房者的观望情绪。市场上成交两极分化现象依然严重。部分红盘在上半年销售去化率较高，到了下半年后有部分新盘开始出现了去化率下跌的形式。受到限购的影响，市场房票稀缺，但是推货量却一直居于高位，导致市场成交乏力现象显现。另外，疫情让购房者对于房屋品质有了更高的要求，购房者不再一味倾向于价格低或者倒挂严重的楼盘，部分品质改善楼盘即使单价高于周边片区也出现了热销的现象。尤为明显的是，2020年长沙市场上大平层、豪宅等产品成交几度走热。

二手房方面，据不少中介反应，随着疫情的恢复，不少二手房卖家有所焦虑，急于将手上房源售出。4月份和5月份市场上二手房的新增房源明显有所增多。但是成交量却不是很理想，部分卖家降价出售，依然无法售出。2020年的长沙二手房市场依然表现冷清。

七、长沙市民看楼市：房价稳中有升  开发商压力将更大

乐居普通员工认为，稳健发展依然是明年楼市的主旋律，部分楼市过热的城市还将面临政策的收紧。对于长沙而言，将依然维持房价洼地的表面现象，虽然整体均价依然在万字头，但部分热门地段的优质楼盘成交价格将在13000-15000元/平的水平。

开发商的工作人员表示，购房者的观望情绪比较浓厚，在房票稀缺的市场下，开发商的销售依然会受到一定的阻力。因为金融政策的收紧，三道红线压力下，2021年很多房企的运营会更难。市场对开发商提出越来越高的要求，未来开发商将会偏向优质地块、优质项目的打造，更加谨慎。同时随着面粉价格的上升，面包价格自然也将呈上升。2021年长沙的房价将呈小幅上升的趋势。

其它长沙市民表示，房价还会继续上涨，市场买涨不买跌，开发商的房子越来越难卖，部分节点上依然会有很多的营销优惠政策推出，购房者抓住合适节点上车。

八、2021走势：改善产品将成大热  高铁新城、洋湖板块值得期待

在地价上扬明显的背景下，长沙宗地住宅毛坯限价水平也有了明显的上涨。2021年又是随着一大批限价纯新盘的上市，预计长沙楼市成交价格整体平稳中带小幅上涨趋势，大涨大落不会有。但与此同时购房者对项目品质要求也在变得更高，改善型品质住宅将成市场大热。三湘一品、润和滨江湾、新银州城等一些大平层、豪宅类的纯新盘的入市值得期待。

相对区域来说，高铁会展新城、大王山洋湖板块或将成为2021年值得期待的区域。随着湖南自贸区的落定，国际会展中心的建成使用，高铁会展中心即将站上新的价值高地。2020年，高铁会展新城板块的住宅去化情况表现亮眼，板块内多个楼盘开盘热销。

大王山洋湖板块成为了近两年长沙房价涨幅最大的板块，由于地铁3号线、宜家、湖南妇女儿童医院、湘江欢乐城等一些配套落实，板块价值兑现。但最主要的原因在于板块内教育资源的加持，自梅溪湖后，洋湖成为了当前长沙第二个名校聚集地。2021年这两大板块的表现将继续值得期待。

本次调备忘录撰写人：杨旭颜

2021年1月8日