北京进深 徐迪 4月27日，中海酒仙桥豪宅萬吉玖序取得预售许可证，备案名为万吉嘉苑。

除3#楼外，其余8栋楼地上全部住宅均在预售范围内，准售面积7.06万㎡，拟售均价12.5万/㎡，总货值约88.25亿元。

其中，4#楼平墅均价最高，为13.5万元/㎡；6#楼为得房率最高的楼栋，达到81%，均价也在13万以上。

4#楼为首层架空，一层一户，顶层为复式房源，建面576.65㎡，单套总价约7785万元。

建面约168/172/198/215/249/253/291/302/372㎡，四居起步。

楼盘表信息显示，中海萬吉玖序产权得房率在73.7%-81%区间：

1#楼共13层26套，拟售均价11.8万元/㎡。其中建面172.23㎡四室两厅，套内面积132.35㎡，得房率约76.8%。

2#楼共14层28套，拟售均价12.57万元/㎡。其中建面165.75㎡四室两厅，套内面积132.02㎡；建面247.63㎡四室两厅，套内面积197.24㎡。得房率均为79.7%。

4#楼共11层，一层一户，首层架空，10层为顶复，仅9套房源，拟售均价13.5万元/㎡。其中2-9层建面371.63㎡四室两厅，套内面积291.97㎡；顶层复式建面576.65㎡，套内面积453.05㎡。得房率均为78.6%。

5#楼23层两个单元共91套，拟售均价12.64万元/㎡。其中建面252.54㎡四室两厅，套内面积196.18㎡；建面212.7㎡四室两厅，套内面积165.23㎡。得房率均为77.7%。

6#楼22层共44套，拟售均价13万元/㎡。其中建面302.1㎡四室两厅，套内面积244.56㎡；建面290.66㎡四室两厅，套内面积235.3㎡。得房率均为81%。

7#楼21层两个单元共84套，拟售均价12.06万元/㎡。其中建面175.94㎡四室两厅，套内面积129.71㎡，得房率约73.7%。

8#楼共10层20套，拟售均价12.51万元/㎡。其中建面172.23㎡四室两厅，套内面积132.35㎡，得房率约76.8%。

产品上有许多“好房子”设计元素，包括架空层、挑高层、通面宽阳台、大尺度飘窗、设备平台等。

最为出挑的当属4#楼，10+1层洋房，首层架空，坡屋顶+顶退设计，东北角有1处露台，东南转角阳台；一层一户平墅设计，面宽22.8米，进深15.7米，建筑面积将近360㎡，层高超过3.6米。

8#楼同样是10层洋房，也做了坡屋顶造型；5#楼23层高层，首层局部架空。

其余楼栋在赠送尺度也相当可观，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

整个项目层高优势非常突出，3.2米起步，4#和6#两栋楼层高都在3.6米以上，对标隔壁北京宸园且隐有超越之势。

作为上一年的朝阳销冠，北京宸园的层高是项目最大亮点之一，中海酒仙桥项目巩固层高优势的同时，在赠送面积上进一步发挥，南向通面宽阳台，北向有大面积飘窗+设备平台。

在户型设计上，中海酒仙桥项目也将豪宅属性贯彻到底，彻底摒弃小户型产品，户均面积210㎡，比北京宸园户均多出50㎡。

大户型是其一，萬吉玖序的豪宅属性还体现在：用更多的资源来放大会客空间。

起步168户型，餐客厨加上玄关，面积超过60平米。这已经是萬吉玖序所有房源中最接地气的户型。

项目设计方案于1月17日-1月26日期间公示，共收到公众反馈意见16条。

最受关注的阳台和设备平台问题，建设单位回复确认，开敞阳台按照水平投影面积计算，承诺后期不封闭使用；设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，按规范要求设计，承诺后期不封闭使用。

关于退线及转弯半径问题，5#住宅楼北侧地库出入口转弯半径为6米，6#、7#、12#楼最外侧边界线距离红线分别为1.86米、1.02米、1米，均符合相关设计要求，鸟瞰图错误部分已调整。

其余反馈意见关注的项目公共服务设施配置面积、地库出入口设置、楼栋限高、地下空间布置、消防、内部道路及街坊路等问题，均按相关规范要求设计，规模及规划用途合理布置。

该地块未来商品住房销售指导价为12.5万元/平方米，和北京宸园指导价一样。

朝阳单价超11万的楼盘不多，酒仙桥的北京宸园算是卖得最好的。去年9月底拿证，10月中旬开盘，606套房源，备案均价12.5万元/㎡。截至目前网签438套，半年时间去化率72%，成交均价11万+，约为指导价88折。

先手优势的北京宸园，狠狠收割了一波高端用户，接档的中海萬吉玖序，能否守住12万+的指导价？

中海显然没放弃这个目标。从土豪金的外立面，到保姆专梯的顶配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特质要高于北京宸园。

然而产品只是楼盘的一个价值维度，酒仙桥算不上豪宅区，受益望京商务区近年的发展，金融和互联网从业者购买力较高。

目前酒仙桥板块的城市界面其实非常一般，老旧小区多，棚改进行中，有大量安置房，居住群体复杂。

北京宸园还有将近200套房子，中海萬吉玖序规划了370户，总共需要1千名高端买家。

除去地段，地块本身的素质来看，中海萬吉玖序2.8的容积率，也不太贴合豪宅定位。

特别是再往北十公里，温榆河别墅区，华润刚拿了一块1.01容积率的地块。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多数小区一样，不是正南正北的小区，在这种地块上排布楼栋，边角位置的房源会很多。

中海萬吉玖序取证后，朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块三大住宅项目均已入市。

该组合地块成交于2024年11月29日，中海地产153.32亿元摘得，地块总面积约14.7公顷，规划建筑面积39.4万㎡。

拿地之前的11月7日，三大项目开发主体北京新鑫兴业房地产开发有限公司就已在朝阳区注册成立，注册资本1000万元，法定代表人、董事长为付熙嵬，董事、经理为张欣。

1、小红门地块开发为中海时光之境（凤鸣苑），住宅建面5.45万㎡，拟建设7栋9-18F洋房及小高层，规划户数432户，面积段105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。 

3月20日首批5栋楼共258套住宅取证，销售指导价为8万元/平米。目前网签26套，成交均价7.78万元/㎡。

2、十八里店地块开发为中海朝阳ONE（潮海苑），总建面12.75万㎡，规划建设17栋7-23F洋房及高层，共888户，销售指导价7.9万元/㎡。

 4月1日首批11栋楼共594套房源取得预售许可证，目前网签46套，成交均价7.72万元/㎡。

3、酒仙桥地块开发为中海萬吉玖序项目，地上7.81万㎡，规划9栋10-23F住宅楼，共370户，销售指导价12.5万元/㎡。