地产圆周率 2021-02-05 15:43 1.8w阅读
2016年,联美集团联合中国百老汇(控股)有限公司拿下虹桥商务区超10万平方米商办地块引发市场关注,尤其是百老汇的布局预告带给大家更多憧憬。
根据联美集团官网介绍,该位于虹桥商务区的商办项目命名为“首位SHOWAY”,总体量140万平方米,涵盖创新奥特莱斯、新形态商业街区、超5A甲级写字楼、百老汇剧院群、超奢华五星级酒店等五大业态,欲打造成***商业标杆。
如今多年过去,百老汇剧场尚且未有眉目,而联美集团规划的一期12万方首位奥特莱斯已于一周前开启试运营。
开局已经打响,只是首次操盘奥莱商业的联美集团能否凭首位SHOWAY项目成功“出圈”?首位奥特莱斯的挑战又来自哪里值得我们探讨。
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在商业地产领域,联美集团算是个新面孔。
联美集团官网对其自身的定位是:以科技创新为动力的产业集团,其中地产作为公司多元业务的一部分也已布局上海、北京、深圳、昆山、汕头等多个城市。作为一个低调进入房地产领域的产业公司,其位于全球最大综合交通枢纽——虹桥交通枢纽的首位SHOWAY项目着实刷了一波存在感。
奥特莱斯界、商业地产行业内的“新手玩家”面临的第一挑战表现在招商运营上。
从17号线诸光路地铁站出站不久,首位新市开幕的招牌相当醒目。
处于试营业期间的位奥特莱斯已有约40多个品牌开业,包括ADIDAS、CHAMPION等运动潮流品牌、Y-3、TOMMY HILFIGER等轻奢品牌、以及国内外连锁的男装、童装及家居品牌,基本都是奥莱店。
目前围挡的品牌显示,全国首个老佛爷百货奥莱店也将作为主力店入驻。除此之外,商场也引入了manner coffee、星巴克、肯德基等餐饮品牌。从工作日人流分布来看,位于主入口的adidas人气最旺。
据悉,首位奥特莱斯今年将逐步开业,预计到4月份之后将迎来整体亮相,届时也会有更完整的品牌组合及主题街区等呈现。
区别于上海的青浦百联奥莱、比斯特上海购物车等,首位奥特莱斯并非主打大牌奢侈品及常见的轻奢品牌,而是想以相对小众的品质潮流品牌及运动品牌形成差异化竞争。
不过从品牌看来除了引入老佛爷百货奥莱店,首位其他品牌并没有太多亮点,想要从距离10公里外的青浦百联奥莱中截取客流,尚需要更多有吸引力的品牌和活动来助力。
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另一方面,与大多数交通枢纽边上的商业一样,如何将“差旅客流”真正转化为“消费客群”也会是首位奥特莱斯面临的挑战之一。
实际上,依托大型交通枢纽布局奥特莱斯项目的案例在国内已有先例。
如位于海口的美兰奥特莱斯,是国内第一个全面开业的站前综合体商业中心,该项目与海口美兰机场T1航站楼无缝连接,就位于对面航空旅游城主楼的2-5层,且与海口免税店仅一线之隔。
美兰奥特莱斯很明显瞄准的是商旅客,相对而言与虹桥火车站一站之隔、与国家会展中心一街之隔的首位奥特莱斯面向的客群更加广泛。
以长三角为辐射范围圈的商旅客、虹桥商务区核心区域3000家企业所带来的白领及周边居民等都是首位的目标客群,后续随着140万方商业的完全落成,其客群的辐射范围可拓展至全市甚至整个长三角。
不过,可以看到近10年来,虹桥商务区内的商业发展迅速,从瑞安房地产的虹桥天地、龙湖虹桥天街到新华联购物中心、虹桥万科中心、虹桥丽宝乐园、国家会展中心(四叶草)、虹桥绿谷、上海协信星光天地等,近10座大大小小的购物中心错落在整个区域中。
截至目前,除了虹桥天地和龙湖天街两个与虹桥火车站无缝连接的大型购物中心人气不提升明显,其他购物中心大多服务于周边商务客群,在吸引周边居民和差旅游客流上还在不断努力。
好在,相比虹桥商务区内其他商业项目,首位的定位与周边商业配套、全业态综合体等截然不同,奥特莱斯的客群辐射范围更加广泛,预计后续整体140万方商业入市后影响力也将逐步提升。随着虹桥商务区内商业氛围愈加浓郁,首位SHOWAY的未来或许会迎来更多机会。
来源:地产圆周率
作者:圆周率韩商言
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