编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

城市综述：2020年的郑州房地产市场，房价“阴跌”，成交量下滑，市场运行走到了历史低位的“横盘期”。“郑州”一词频频出现的媒体的视野，伴随着的是“房价跌回一年前”、“房价下跌最多的城市”这样的定语。2020年郑州新房价格出现了4个月连跌，年尾逐渐回涨，二手房价格出现18个月连跌。市场乱象频出，很多开发商迫于回款压力，采取了首付分期、以价换量等营销策略，市场环境不断恶化。2020年郑州楼市，是现实又魔幻，艰难又坚守的一年。

一、大郑州新房成交24.36万套，同比跌16%

2020年是郑州房地产市场的“黑暗”之年。“郑州房价跌回一年前”、“郑州楼市即将崩盘”的消息不胫而走，似乎郑州房地产市场已经跌落谷底。

真相虽然没有那么夸张，但是的确不容乐观。根据中国房价行情网数据，其中郑州新建商品住宅房价已经呈现4个月连跌。郑州2020年新房均价为14236元/㎡，依旧位居全省首位。2020年5月房价最高，平均单价约14,731元/㎡，2月房价最低，平均单价约13,878元/㎡，12月郑州主城区新房均价14266元/，出现略微上涨。

在成交上，2020年也处于历史低位。根据郑州房管局数据，2020年大郑州（郑州市区及郊县，下同）共计销售新房243600套。从近几年郑州新房销量走势来看，2018年后大郑州新房销量逐年递减，市场购买力有所降低。其中2019年同比2018年降低约17%，2020年较2019年同比降低约16%。

2020年大郑州的成交数据总体仍在意料之内：在疫情和相对较为严格的限购限贷政策下，郑州市场回归理性，部分投资泡沫被挤出。尽管在疫情后，郑州楼市得到了一个迅速的恢复，但整体成交量仍然和2019年有一定差距。

从2020年全年的成交走势来看，大郑州的市场在3-4月有一个快速的恢复期。2020年3月售楼部刚刚恢复初始，大郑州当月的成交量便从2月的276套恢复至3月的10630套，4月便已经稳定在2万套以上。4月后郑州单月的成交量基本上维持在2万套左右。12月大郑州新房成交井喷，单月成交套数达到38104套。年末郑州楼市走出了翘尾行情”。

2018年大郑州新房销量达到顶峰，成交量达到了344026套，突破34万。2020年大郑州新房市场最终取得243600套的成绩，为近5年销量最低的一年。

在供求上，12月大郑州商品住宅供应201.12万㎡，环比上涨。成交量372.3万㎡，出现供小于求的情况。但是，全年来看，整体市场依然供大于求。二季度也出现供应成交双上涨的态势，三月份供应量达到峰值，三季度后有所下降，但是表现不明显。受成交影响，郑州的库存也略微有所上升，从973.40万㎡上升至1020.32万㎡。去化周期相对比较稳定，维持在11.5个月，市场面稳定向好。

二、二手房价格18连跌，均价15837元

郑州的二手房市场是一个供大于求的市场，而供大于求的情况还有可能长期存在。由于交易税费较高、交易周期较长以及客户偏好购买新房等因素影响，郑州的二手房市场的流动性相对较差。

特别是疫情之后，郑州二手房市场的流动性更是“冰封”。主要表现在：挂牌量增加、交易周期边长、二手房价格回落等三个方面。根据中国房价行情网数据，截止到2020年12月，郑州二手房均价15837 元/平，而国家统计局的数据，截止到2020年12月，郑州二手房价格已经实现18连跌。2020年，郑州二手房的价格呈现全年下跌的走势。2020年，郑州全年二手房交易量67635套，2月份仅销售34套，其他月份变化不明显。成交量同比去年减少6914套，同比降低约9%。，约达挂牌量的三分之一。

近五年来，郑州二手房市场一直处于低迷状态，2016年接近10万套之后，成交量一直保持在6-7万套左右。有媒体统计，郑州二手房成交周期达166天，位居全国第二位。这也反映了郑州市场的真实购买力状况，郑州二手房供求失衡严重，二手房库存量大，这种情况还要继续持续。

三、启用电子网签严打“首付分期”

2020年郑州市场政策面总体趋稳。上半年围绕疫情复工复产，年中各区实施契税补贴政策，年尾启用电子网签严打“首付分期”，并未发布对市场方向有决策性作用的重大政策。

一季度主要是围绕疫情的一些政策，包括2020年1月27日郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于全市房地产行业配合做好新型冠状病毒疫情防控工作的通知》，宣布“自即日起，各开发企业一律不得对外开放商品房售楼部（案场）”，并同步做好防疫工作。2020年2月6日郑州市发布10号通告，房地产业2月24日复工网上销售。2020年2月25日郑州通知有序开放售楼部。河南省住房资金管理中心发布《关于应对新冠肺炎疫情实施住房公积金阶段性支持政策的通知》对受疫情影响的企业和职工实施住房公积金阶段性支持政策，在2020年6月30日前可缓交。

此外，郑州金水区、二七区、管城区、惠济区、中原区、郑新新区、薛店、龙湖镇以及郑东新区发布契税补贴，为购房者减压，降低购房成本。

郑州四环通车、地铁3号线4号线通车，也在一定程度上刺激了部分区域的市场。

2020年1月1日起郑州住房公积金贷款额度提至80万元；2020年5月25日房管局对房地产经纪机构开放存量房交易合同网签权限；2020年5月29日郑州市房管局发布房地产消费警示；2020年7月3日郑州房管局发布“房屋租赁消费警示”；2020年7月13日郑州严查捂盘惜售、无证销售、限制使用公积金等行为；2020年12月17日郑州出台公租房新政；2020年12月21日郑州发布全面启用商品房买卖合同电子签约的通知，严打“首付分期”。

整体政策层面呈现平稳趋紧的态势，并没有重大的放松调控的政策出炉。主要围绕在房地产秩序、租赁市场、公积金以及应对疫情等方面。在未来，随着各城市放开落户的推进，郑州大概率会跟进。

四、土地成交8139.2亩跌8%，郑东新区卖地最多

截止到2020年12月23日，郑州2020年土拍全面收官，零溢价已经成为2020年郑州土地市场的常态。大量零溢价土地的成交也在一定程度上释放着郑州房价平稳的信号。但其中也不乏有热门地块十分抢手，多家房企争抢的情况。

2020年，郑州主城区共计成功出让土地141宗，合计约8139.2亩。相比2019年成功出让的145宗地8857.62亩，出现约8%的跌幅。在分区域出让分析中，郑东新区出让宗数位居第一，经开区紧随其后，高新区占据第三。

在拿地金额上，保利全年共计砸金719626万元，成为郑州市场“最壕”地主，碧桂园在土地市场共计投入了542554万元，恒大拿地共计花费了358246万元，本土房企美盛在土地市场贡献了357398万元，融创317442万元是全年拿地金额第五名。

在拿地面积上，依然是保利占据第一位，共计摘得土地658.01亩，碧桂园共摘581.551亩，第三名是恒大，拿地543.888亩，前三名均为一线入郑房企。

在拿地宗数上，碧桂园以11宗地占据第一，保利以9宗地位列第二，恒大7宗地是第三位，康桥和万科分别摘得5宗地块，正商、亚星、美盛、锦艺都是拿了4宗地，融创仅摘得3宗地。

其中，保利的地块均为溢价摘得，包括2020年开年首拍“福塔三兄弟”中的两宗，郑政经开出【2020】028号（网）楼面价9977元/平，郑政经开出【2020】025号（网）楼面价9798元/平，华润竞得了郑政经开出【2020】026号（网）宗地，楼面价9783元/平。这是2020年楼面价前三名。

在溢价率方面，万科当仁不让占据了前两名，分别是郑政出【2020】42号（网）、郑政出【2020】44号（网），都是以100%的溢价竞得。碧桂园以71%的溢价率竞得了郑政出【2020】23号（网）宗地。

总体来说，2020年郑州土拍市场相较往年较为平淡，溢价地块较少，土地出让不均，且有下降的趋势。其中，商业地块和产业用地占据的份额较大。在半年到一年左右的时间内，出让地块会陆续入市，主要围绕在三环至四环之间，包括相当多的城改地块，后续用地。对未来的市场会有一定的冲击，但是冲击不大。

五、中原区、新郑市成为主城、郊县最热门区域

就新开盘销售情况而言，大郑州区域卖得最好的楼盘是中原融创文旅城（平原新区），共推售3086套，成交920套，位居首位。金科中原（中原区），共推售1055套，成交842套，忝居第二。恒大林溪郡（中原区），共推售1124套，成交730套，为第三名。

就新开盘销售情况而言，成交量最大的区域是中原区，共成交了4429套。根据全年成交情况来说，成交最大的区域是新郑市。

六、房价收入比约8.4，89平面积段为主力户型

2020年郑州房价基本处于横盘止涨状态，根据克而瑞数据，2020年郑州主城区价格约为15158元/㎡，相较去年上涨3%。以100平米的三房为基准，单套总房款约在152万左右。2020年的郑州人均可支配收入尚未公布，2019年郑州市城镇居民人均可支配收入42087元，按照上年的上涨幅度，2020年约在45000元左右，4口之家的家庭可支配收入在18万左右。那么，便可推算出2020年郑州的房价收入比约为8.4。

根据克而瑞数据，目前郑州市场依然是刚需市场，80-100面积段依然是主流面积段，其中89平三房户型是市场的绝对主力。

由于主城盘量萎靡，且溢价较高，郑州市场的成交主力区域围绕在三环四环区间和以新郑、中牟为代表的个别郊县。三环四环均价在1.3万左右，89平户型总价在116万左右，普通家庭的房价收入比为6.4。

七、租房市场遭遇寒冬，租金价格连月下跌

近年来郑州大量安置房源交付，且受限售政策及市场行情不好等影响，部分二手房源也进入租赁市场，供大于求现象较为突出，尤其是今年疫情突袭，仅三四月份刚复工时租金价格小幅回升，此后接连下滑，市场表现较为冷清，租金上涨动力不足。根据诸葛找房数据，2020年第51周，郑州租金水平为24.98元/平/月，环比下跌0.44%。

全国范围内长租公寓暴雷频现，郑州也出现多起，郑州市房管局在今年多次发布《房屋租赁消费警示》。但是，依然无法避免租房被骗的情况。北大博士在郑州租房被套路的事件还一度上了热搜。房屋租赁企业“恶意克扣租金押金”“高进低出”“长收短付”等不规范房屋租赁行为依然大行其道。

八、购房者观望情绪浓厚，市场预期下降

2020年郑州购房群体的整体购房期望下降。相比去年，落差比较大。郑州南三环附近某偏改善项目置业顾问对其中原因做了一些分析。她认为，受到疫情的影响，导致相当多的购房群体的购买力下降，原本准备上车的刚需选择等待，原本准备置换房产的改善也开始观望，或者降低选择目标。除此之外，由于今年房价一直不起色，甚至部分区域阴跌（郑州远郊部分区域呈现断崖式下跌，跌幅高达30%），一些媒体统计郑州属于全国房价跌幅最大的城市之一，受到“买涨不买跌”的心理因素的干预，也让很多购房者选择观望。

在二手房方面，情况更为胶着。有这样一个例子，郑州中原区一套60平小两室，挂出一年之久无人问津。房主表示，等得起，坚持不降价。由于郑州二手房挂牌量较大，且一二手倒挂严重，买方选择余地大，买卖双方陷入僵持。这种情况在郑州不少见，但房主挺不住被动降价的现象也开始不断出现。

九、期待2021年，市场会有转机

一名乐居编辑认为，2020年底，郑州突然再次重拳出击打击首付分期行为。首付分期确实有很多隐患，但在某些情况下也确实是购房者上车的便利之门。但所有事情都有利有弊，既然国家当下严查首付分期，也足以说明其弊大于利。

金融是调控的急先锋，国家每次重大调控都是从收紧金融端开始的，例如通过增加首付比例、提高利率来降低购买积极性，从而应对过热的楼市等等。从这个角度说，在首付较高，利率也比较高的情况下，并不是买房的最佳时期。

2021年房贷利率大概率会逐渐回落，市场也会朝稳定健康的方向走，仍要对房地产市场充满信心。

也有乐居编辑认为，2020年市场已经跌落低谷，2021年随着政策的松动，以及预期的回升，市场会有触底反弹的可能，对市场抱有信心。

一位开发商案场销售人员告诉笔者，明年的市场是否会转向，其实已经有政策信号释放。首先是供应端，2020年的土地市场不温不火，楼市库存也在下降，供大于求的现象有所缓解。

在2021年，新入市项目不会太多，市场的供应量会有一定程度的减少。而且，部分省会城市以及强二线城市如苏州、青岛、长沙等已经出台了放宽落户的相关政策，郑州如果想持续稳固国家中心城市的地位，加码落户政策也是势在必行。在这个层面上，需求端肯定会增加。

需求增加，供应减少，2021年的市场会有一定程度的复苏。

也有开发商工作人员表示，市场是否会好转，关键在于2021年的第一季度，金三银四如果好，那么明年市场基调就会好，金三银四如果还跟2020年一样，那么明年的市场基调是否回归延续去年也未可知。

对于普通购房者来说，观点却持激烈的对立。一部分人认为，2021年房价会持续回落，可能幅度没那么大，但是，会慢慢回落到合理的范围内，大家能够接受的范围内，因为群众口袋里也没有多余的钱去支撑楼市，购买力严重不足。

也有一部分人认为，房价不会落，2020年受疫情的影响比较严重，在社会回归正常秩序之后，房地产也会复苏，只要经济发展，社会进步，房价就不会落，不会追不上通胀的速度。

十、2021展望：市场基本面稳定，南部片区坚挺

经历过2020年漫长的市场寒冬，2021年郑州市场或迎来春天。在疫情的影响逐渐消除的前提下，郑州房地产市场或会在政策上有所动作，刺激市场复苏，在成交上扬的同时，价格也会有所反弹。随着2020年底首付分期收紧政策的出台，市场逐渐摆脱恶性竞争，回归到理性的轨道上。

1、政策层面

根据中央经济工作会议的总体部署和安排，“房住不炒”依然是未来房地产政策的主基调。但是，在地方层面，因城施策会继续坚定不移的执行。其中，租赁市场的正规化、土地市场的规范化、以及落户政策放开方面，郑州会有所动作。

2、价格方面

2020年，郑州新房房价呈现“阴跌”状况。部分区域，诸如环郑郊县，近郊部分项目，都出现断崖式下跌，跌幅高达30%。但是主城区以及热门区域热门楼盘，房价依然坚挺。导致郑州房价总体走势为稳定持平。2021年，如果市场回暖，随着购买力的回归，需求的复苏，房价会有一定的报复性反弹。

3、成交方面

2020年的成交处于历史低点。这与疫情的原因有很大的关联。在成交方面，一旦政策有所回馈，购买力回归，成交也会有所上扬。

4、金融端

房贷走低是大势所趋，对于购房者来说是利好，也会刺激购房者的购买欲。对于房企来说，“三道红线”压顶，扼住了房企的现金流，房企在营销层面的动作，比如以价换量，降低楼房门槛，超值配赠等等都对购房者是利好。

2021年郑州比较期待的项目和区域也是有的。郑州年末土拍的热土是南部区域，包括二七区南部以及管南区域。这也是2020年房价比较坚挺的区域。在年末，万科、碧桂园、保利、鑫苑、正商等掀起了抢地大战。而且，随着郑州南站的建设，以及地铁线路的推进，南部片区将会被激活。其中万科、保利、鑫苑的新项目都值得期待。具体到项目，2021年值得期待的新盘有高新区的保利和光屿湖、金水区的未来天奕、经开区保利天珺、荥阳市万科新田湖与城、金水区建业湖畔洋房、郑东新区绿城湖畔云庐等。

本次调查采写人：王娜 宗隆隆

2021年1月4日