云泰商业供图

乐居财经 如意 张丹 发自成都

11月16日至18日，以“谋变焕新 创造未来”为主题的中国商业地产行业（第十七届）2020年会在成都世纪城国际会议中心举办，聚焦“双循环下商业地产的机遇与挑战”，探寻行业“新战略、新消费、新运营、新机遇”，共谋后疫时期商业地产的新方向。云泰商业CEO吴铮接受乐居财经对话时表示，疫情缓解了行业分化的过程，不过，未来商业要找到真正的突破点才能更好的生存。

谈及疫情对于行业的影响，吴铮表示，其实疫情并没有改变整个行业的变化和趋势，反倒是缓解了行业分化的过程。从目前来看，行业整体是过剩的：供应量大，但商户资源较少。

行业发展呈“哑铃状”

在吴铮看来，这个行业走向哪里，何种资产在现有的存量市场下能够生存，关键是要有好的内容。

尽管具体的经营方法各家有别，不过，有两个方向很明确：第一个方向，强调品牌和品质，通过资金去驱动，如太古里的商业模式，有强资本力、看长周期，这个模式主要靠“贵”来驱动；第二个方向，趋向高频刚需，强化商品本身，如具有烟火气的集市，商品价格不贵，但是好吃、好玩，老百姓喜闻乐见，它主要通过丰富度来驱动。

“集市把多个业态化小，店铺面积也相对较小，不过，面积虽小坪效却高。”这也是集市业态能够发展的关键。

吴铮总结道，下一步商业的趋势就会朝着这两极发展，呈“哑铃状”，一头是品牌、品质驱动，一头是靠丰富度去驱动。

如何驱动就成了核心要点，对此，吴铮也有着不一样的见解。他认为，不管行业如何发生变化，我们需要解决的不是痒点，而是解决痛点。

所谓的痛点，就是消费者最关心的或切身相关的，也可以从三个维度来理解，就是为什么要来，为什么要买，买什么。

“商户的驱动力不一样，差异化就不一样。”吴铮进一步解释道，这就要求我们需要不断地了解新变化，了解消费者的另外一面，核心就是要真正认识到消费者的多面性，真正找到需求最迫切的方面去激活、去突破。

在吴铮看来，疫情之后恢复是必然的，接下来，行业要做的是根据供求关系的变化，做出差异化、个性化的产品，这是商业发展的本质。

“小专贵”是寻机方向

随着供需关系的变化，商业地产的战略、投资、布局有什么变化？吴铮觉得可以用“小、专、贵”三个字来形容，“小”是类似集市，店铺虽小但整体丰富，“专”是在某一个领域把内容做到极致，“贵”是指品质，高品质价格相对较贵，但是消费需求也很高。

数字化是疫情之后商业地产人谈论较多的话题，吴铮在这方面也有很多思考。

在他看来，目前企业的数字化主要体现在两大块：一是运营体系的数字化，把所有的运营环节通过ERP系统做数字化，目的是提高内部效率；二是基于消费者的CRM，也就是客户管理系统。

“就目前而言，行业整体数字化水平并不高。”吴铮从底层逻辑的角度来看，实体商业是以商家和场景为核心的，经营的逻辑是先把场景准备好之后再吸引人来，而电商是以人为核心来组合相应的产品，基于这样的根本逻辑，数字化对于实体商业是比较难的。

但是，数字化是行业发展的必然趋势，虽难也要去做，云泰商业的数字化建设已有了初步规划方向。吴铮表示，我们会从两个角度切入，第一个角度是卖场客流的数字化，通过人脸识别的系统和会员系统打通，这样一来，能够根据消费者的需求做相应的产品推介和服务。

第二个角度是客流抽成，这也是云泰商业独创的算法。吴铮解释道，客流分店前客流和进店客流，在销售额构成的要素中间，购物中心只能决定一个要素，就是过店客流。云泰商业希望数字化能更好地留住客流，进而带动品牌销售的增长。

第三个角度是直播带货。在吴铮看来，直播带货有两个痛点：一是主播找不到稳定的供应链，另一个品牌找不到靠谱的主播，云泰商业希望搭建一个平台，将双方的资源进行撮合，拓宽销售渠道。

创造新价值，是云泰商业一直在做的，数字化是众多创新之举中的一部分。作为全国最大的混合所有制商业轻资产管理公司，云泰商业一直站在行业的高度思考问题，整合多方资源，打造以消费者为中心的商业管理全生命周期服务。

其中尤以主题街区极为突出，它是云泰商业打造的有着强大IP流量效应的创新实践，如茶马花街、花神庙街、哈哈市集、鸭蛋巷微度假公园等，鲜明的市集特色和创新的空间体验，已经成为深受消费者青睐的购物之地。