2014年12月，中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议审议通过了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。2015年2月，十二届全国人大常委会第十三次会议通过表决，授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）暂时调整实施《土地管理法》等条款，推进“三块地”改革试点，在2017年12月31日前试行（此后延期至2019年12月31日）。2020年1月1日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过的《土地管理法》修正案正式实施，规定“农村集体土地可以直接入市”，2020年中央一号文件指出“进一步深化农村宅基地制度改革试点”。

　　那么上述政策、以及法律法规到底是什么意思，我们在农村的“独栋或联排别墅”是不是可以出手啦？本文将对大家关心的宅基地问题做出较详细的解答。

　　一、农村集体土地可以直接入市等于宅基地自由买卖？

　　首先，农村集体土地可以直接入市，是指集体经营性建设用地可以直接入市交易，非指宅基地。新修订的《土地管理法》规定，“被土地利用①总体规划、城乡规划确定为②工业、商业等经营性用途，且③经过登记的④集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”首先，宅基地显然不具有工业、商业等经营性用途，也不属于集体经营性建设用地，所以不能直接入市交易。其次，只有土地所有权人才有权对土地进行处分（出售、出租等），我国实行严格的土地公有制，村民个人对宅基地不享有所有权，不具有处分宅基地的权利。综上，所以无论从宅基地的土地性质，还是从村民个人的处分权上分析，农村集体土地入市跟宅基地自由买卖完全不是一回事，现行法律不允许宅基地直接上市交易。

　　其次，宅基地入市交易需先转化为集体经营性建设用地。2019年4月15日，中共中央和国务院联合发布《 中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，明确“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”。这意思就是，村民自己不能直接买卖宅基地，但是宅基地被村集体组织收回且通过合法程序转变为集体经营性建设用地后，可以将该土地入市进行交易，届时该土地交易所得的收益归村集体所有。

　　二、城镇居民可不可以去农村买房子？

　　首先，我国《宪法》《土地管理法》均规定“宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。另，我国《土地管理法》规定“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作”。而农业农村部在对十三届全国人大二次会议第5292号建议的答复（农办议〔2019〕152号）中明确“农民宅基地可以按照自愿、有偿的原则，以转让、出租等方式在集体经济组织内部流转，受让、承租人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员”。对上述法律及国家主管部门的态度做简单表述，即“村民没有权利自行处分宅基地，村里的房子只能卖给同村的，其他村的、城里的人都不能买。”。但简单的解释往往显得撰稿人很不专业，为了彰显本人的专业性，下面尽可能复杂的解释一波。

　　2018年的中央一号文件《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出宅基地“三权分置”，即宅基地所有权、宅基地使用权以及村民作为集体经济组织成员的资格权。首先要明确的是，宅基地所有权属于村集体，集体经济组织成员的资格权是宅基地使用权的前提，村民因为具有集体经济组织成员的身份，所以有资格使用村集体的宅基地。村民的房子盖在宅基上面，卖房子势必导致房子下面的宅基地被一并出卖，而宅基地属于村集体不是村民个人的财产，个人不能处分不属于自己的财产，所以村民无权卖房子。其次，外村的人因为不享有本村集体经济组织成员的身份，所以没有资格使用该村的宅基地，也就没有资格买该村的房屋。最后，从国家宏观层面来说，宅基地是村民安身立命之根本。孟子说过“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。宅基地是农民安居乐业的根本性保证，若允许农民将宅基地使用权卖给城镇居民，则会出现农民将唯一住宅出卖后居无定所情形，极不利于社会及国家的稳定。

　　三、农村宅基地改革试点，房屋自由买卖无限制？

　　看到这里可能会有人说，“你说的都是普通区域的宅基地制度，听说国家钦点了33个土地改革试点区，试点区域内的农村房屋可以自由买卖。”。那么试点区域的农村房屋（宅基地使用权）买卖真是那么自由？不，试点区域的房屋像爱情，不是你想买就可以买。

　　首先，买卖双方有身份限制。第一，必须是农村户口；第二，农村房屋（宅基地使用权）可跨村镇流转，但是买卖双方户口必须在是试点区域内；第三，买方已有宅基地或有资格申请宅基地。第四，买方取得该村宅基地使用权后，其户口要做相应的变更。

　　其次，严格实行一户一宅。出卖方为个人的，出卖宅基地后，该户不得再申请宅基地；买方取得新的宅基地使用权后原来的宅基地须退还村集体。

　　最后，土地改革试点初衷是为了盘活大量农村闲置宅基地，优化配置减少空心村，不是让城里人下乡去买房置地。

　　四、买卖农村房屋有哪些风险？

　　法律和我国政策对于宅基地管理这么严格，那么城镇居民买了农村房屋或非试点区域的农民买了外村的房屋，会有怎样的风险呢？

　　首先，具有被认定房屋买卖合同无效的风险。《2011年最高院全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）及《最高院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》（法发〔2008〕36号）均明确“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”所以，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人，买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人。

　　其次，无法取得产权证的风险。根据我国《不动产登记暂行条例》之规定，宅基地使用权属于不动产登记范围；同时，《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；国土资源部(已撤销) , 中央农村工作领导小组 , 财政部 , 农业部(已撤销)关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发〔2011〕178号）第十条规定“城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。”上述三个法条，环环相扣，首先城镇居民（非试点区域外村村民）购买宅基地使用权，宅基地使用权必须登记在其名下才发生法律效力，但是根据我国土地政策，是禁止向城镇居民（非试点区域外村村民）登记发放宅基地使用权证的。

　　最后，被强制拆除或没收的风险。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”在非法购入的宅基地上建构房屋，因为未取得宅基地使用权，也无法取得规划许可，在这种情况下房屋有很大风险被当作违章建筑被要求强制拆除或没收。

　　特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。