2020年1月9日，光大地产AH核心物管指数(详见月报《万科物业联手DTZ，碧桂园物业进军泰国——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2019年12月)》)上涨5.48%，跑赢沪深300指数4.21pc，跑赢恒生指数3.79pc。光大地产AH核心物管指数成分股涨幅前三：保利物业(+9.43%)、奥园健康(+8.48%)、永升生活服务(+8.18%)。

2019年，光大地产AH核心物业指数上涨187.46%;剔除新股上市影响，光大地产AH核心物业指数*上涨130.72%，跑赢沪深300指数94.6pc，跑赢恒生指数121.6pc。

各地积极完善标准体系，迎接行业“能力建设年”

中国物业管理协会第五届常务理事会定义2020年为行业的“能力建设年”。2019年12月，七部委印发《关于促进“互联网+社会服务”发展的意见》;住建部两项标准征求意见;民政会议召开，提出完善社区治理体系;民法典(草案)四次审议稿完善高空抛物坠物责任规则;河南、重庆、湖南、广州出台相关行业标准;河北推进“三供一业” 供水分离移交工作;海口出台《物业服务企业信用信息管理办法(试行)》。

近期物管公司经营发展迅速，积极外拓

2019年12月，万科物业牵手DTZ成立合资公司;万科物业、保利物业(06049)与退役军人事务部签署协议;保利物业中标中国延安干部学院;碧桂园服务(06098)、绿城服务(02869)进军东南亚;中海物业(02669)中标香港教育局项目，子公司海纳万商先后与中建四局、中建西安签署战略协议;奥园健康推出“奥悦商写”品牌;蓝光嘉宝(02606)与商汤科技达成战略合作，致力于AI智能落地社区。

“房企派”物管加快登陆资本市场，2020年上市潮延续

2019年，物业企业加速登陆资本市场，共有10家成功在AH股上市。2019年12月，新大正挂牌上市，招商积余完成重组更名及上市，保利物业、时代邻里(09928)、宝龙商业(09909)于香港交易所正式挂牌交易，华发物业借资产重组登陆港股，正荣服务向港交所正式递交招股书，龙湖集团(00960)买入绿城服务10%股份。截止2020年1月，仍有五家已递交招股书处于上市进程中，2020年物业上市潮仍将延续。

投资建议：关注四大主线

建议关注四条主线：1)各方面指标均较优异的龙头个股，关注碧桂园服务、雅生活服务(03319);2)规模处于二线梯队的高成长弹性标的，关注新城悦服务(01755)、永升生活服务(01995);3)增值服务壁垒深厚，具备强护城河的品质服务商，关注绿城服务;4)资源和赛道较好，随着市场化推进，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业。

风险分析

关注人工成本上行风险;增值服务拓展的不确定风险;部分企业对于关联房企过于依赖的风险;外包占比提升下的质量控制风险。（来源：光大证券研究）