2019年的楼市，注定是选择大于努力的。楼市红利早已进入分化期，人人赚钱的年代早已消失殆尽，房产作为家庭最大财富之一，选择错了，努力也是枉然。

回顾2018年的深圳楼市，大部分购房者并没有享受到楼市红利，只有少部分人抢占了一波红利，如抢到限价新房改善盘的；买到9折笋、8折笋甚至7折笋的二手房与法拍房的；或者购入部分涨幅较快的名校学位房的等等。

楼市分化是未来必然趋势，不同区域、不同楼盘、不同户型，未来涨幅一定是不同的。当你的认知水平跟不上趋势变化，买的房也会跑输大势。

乐居综合整理 | 房boss、深圳贝壳研究院

深圳中原研究中心、楼8等

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2018深圳新房背后：去化比例决定涨幅

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据统计，2018深圳新开盘项目共计97个左右（包含住宅+公寓），新增供应5.3万套，整体平均去化56%，也就是3万套左右（略高于官方2.93万套，网签一般有滞后性）。

由于新房受到官方调控，2018年深圳新房整体开盘均价大约在5.4万/平左右。

最高开盘均价为深圳中城公寓11.2万/平，最低开盘均价为大 鹏的保利香槟苑2.7万/平，最大开盘价差为双玺时光道7.25万/平。

2018年深圳新房整体去化率为56%，最高去化比例为100%，如华润城三期、万科瑧山府2-3期、佳兆业未来城、万科蛇口公馆、双玺时光道、玖悦雅轩。

最低去化比例仅有3%左右，比如某楼盘推货1044套，仅售出30余套。

这背后，又隐藏着楼市哪些秘密？

开盘去化比例决定未来涨幅

简单来说，真正的好盘，大家的眼睛都是雪亮的，去化自然就会高的。

从2018去化比例来看，像高去化比例的楼盘，地段价值均相比不错，如科技园、蛇口、大运、沙井、新安、安托山等。

开盘价高低的通律

抛开限价等因素，高开盘价的楼盘其土地价值自然高，比如深业中城开盘均价是全年最高的，达到11.2万/平，其地处福田中心车公庙、配套一一应全、租金回报率高、价值市场认可。

比如大 鹏、盐田、龙岗等非核心区域新盘开盘价低，配套缺乏，未来难以支撑价值质变。

2018最易中招的坑

低总价、小户型公寓和部分商铺。

这两类物业特点，不要名额、佣金高。缺点明显，流通性差、正规首付高、物业管理费高、配套偏一般、租金回报率低。

相对来说，深圳是大平层为主流市场，像别墅、公寓、商铺这些从来不是稀缺物，流通性太差，无法实现价值大幅的质变。

还有一类是部分低总价、配套差新盘，太过考虑眼前总价低、户型好，完全不顾地段价值、配套，代价在后面。

这些投资，虽然是小资金，但明明有更好的选择如强二线杭州、武汉、重庆等，甚至一些理财产品，降低杠杆、保持健康现金流才是未来几年楼市正确投资思维。

开盘价差是分化源头

从过去3年来看，豪宅物业开盘价差一直存在，特别是顶级豪宅，例如双玺二期最高开盘价20万/平，最低6.6万/平，价差13.4万，创历史之最。

这其中隐藏，未来楼市最微观的分化：同一小区，不同楼层、不同户型的分化。简单来说，即景观价格差。

打新只限于限价改善盘、网红盘

“打新”除这两样外，其他不如选择二手房。

可以发现，2018年除去几个限价改善盘、热点网红盘之外，几乎其他新盘打新价值不大。

之前一直强调“买新房买的是预期，买二手房买的是配套”，当预期不明朗、价值不高、需求不匹配之时，选择二手房强于新房。

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深圳楼市投资梯度

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据统计，2018年深圳新房共成交2.9万套，二手房共成交64627套，新房与二手房的比例约为1：2.23。这也就意味着，在深圳所有的成交客户当中，约为70%的购房者会选择二手房。同时，深圳二手房也从2009年的平均146万/套涨至488万/套，套均总价逐年攀升，平均涨幅达到234.2%。

据深圳中原研究中心数据统计显示，布吉在2018年深圳楼市涨幅排行榜中，排名第一。2018年布吉片区成交1718套，年度成交均价为50475元/平，同比上涨15.26%。

排名第二的则是民治片区，均价上涨14.9%；排名第三的为沙井，涨幅为13.9%；排名第四的为光明，涨幅是12.83%，排名第五的为横岗，涨8.46%；

均价跌幅排名第一的是蔡屋围，跌幅高达25.98%，后海跌幅排名第二，达14.7%，而华为所在的坂田，跌幅排名第四，也跌了10.68%，宝安中心区跌幅排名第五，跌幅为10%

但从目前来看，传统豪宅片区香蜜湖、华侨城，后起之秀深圳湾和最牛学位房片区百花园岭依旧傲立榜首。

豪宅区临近的关内核心地段后海、竹子林、科技园、蛇口、红树湾等紧跟其后；关内二级地段和关外核心地段如景田、车公庙上下沙、前海、南油、红山、宝中等再接其后。

关内三级地段和关外非核心地段居最后。

深圳未来重要增长极：17个重点区域

2017年，深圳市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议召开，17个重点区域公布，目标是成为深圳未来的重要增长极，未来粤港澳大湾区建设的“新名片”也呼之欲出。

根据这17个重点区域的目标定位、发展阶段、空间规模、产业类型、活动人群等差异要素，可以分为四类。分别是：

第一类中心服务性重点区域，如深圳湾超级总部基地、坪山中心区、深圳北站商务中心区、宝安中心区、大运新城和空港新城。

第二类科创园区型重点区域，如平湖金融与现代服务业基地、高新区北区、留仙洞战略新兴产业基地、福田保税区、深圳国际生物谷坝光核心启动区和盐田河临港产业带。

第三类是综合集群型重点区域，有生产和生活功能，如梅林-彩田片区、笋岗-清水河片区、光明凤凰城、坂雪岗科技城和国际低碳城。

第四类是旧城更新型重点区域，该类型重叠了部分前三类的重点区域，比起在空地上新建，这些重点区域是利用了城市更新盘活存量的特点,包括第二类的福田保税区、第三类的福田保税区等。

如果以时间周期来划分：

5年以内：深圳湾超级总部基地、深圳北站商务中心区、宝安中心区、大运新城。

5-10年：前海新城市中心、空港新城、光明凤凰城、留仙洞总部基地等。

10-20年：福田保税区、盐田河临港产业带、梅林-彩田片区、笋岗-清水河片区等。

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2019年深圳楼市预测：利于刚需者购房

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据深圳贝壳研究院统计，2018年二手房买卖双方的成交周期（效率）有所延长，其中，业主的平均成交周期是102天，相比2017年增加了12天，卖房变难了，反映了市场在向买房倾斜，置业者平均成交周期为40天（2017年为39天），相对稳定。

潜在的购房需求依然较为旺盛，只是在房价上涨势头不明显的背景下，置业者入市的急迫性降低，不过当市场出现笋盘时，他们会果断出手。

△2016-2018年买卖成交周期走势（来源：深圳贝壳研究院）

置业者方面，投资需求被逐步挤出，中高端的改善需求放缓，刚需置业进一步主导市场，具体表现是，中小户型成交扩大，套均面积与总价中位数下降，贷款金额下降等反映购买实力的指标出现了回落，刚需主导市场更加理性。

据深圳贝壳研究院统计，2018年深圳二手房平均新增客房比约为3.0，说明了市场需求仍在，刚需主导市场的地位进一步巩固，对后续的市场成交形成重要的支撑。

同时，2019年初降准、首套房贷利率回调、放款周期回归正常，房贷政策在2019年预计会比2018年相对宽松，更加有利于刚需置业者购房。但是，在“房住不炒”的前提下，深圳房地产调控力度很难大幅放松；而且，经济下行压力加大，也会令房地产发展预期下降、置业者购买决策放缓（看的多买的少，期待低价房源出现）。

因此，预计2019年深圳二手房交易量仍处于相对偏低的状态。

原标题：选择大于努力！2019这些“深坑”盘千万别接！

原标题：购房贴士：2018年深圳二手房市场总结