开发商们这么努力，只是想活下来
销冠100 2023-06-01 19:43 9.8w阅读
今年，表姐很忙。不是忙着做图表，而是忙着见证历史。70天之前，表姐目睹了朱辛庄大华地块竞拍时，曾创下了北京土拍市场上的两项记录：第一、共计42位竞买人参与竞拍，单场参拍人数最多；第二、线上竞价环节触及地价上限，直接进入下一竞拍序列。让人没想到的是，摘地之后，大华地块的规划都还没报到区里，这两项记录就已经被今天的土拍打破了：顺义后沙峪A地块这一块地，吸引了45家房企来抢。由于举牌阶段过于顺利，竟然直接将现房竞价阶梯调整成了2000平米。即使这样，开发商们举牌8次就达到了上限面积，进入摇号阶段。先说一下今天四个地块的最终归属，顺义后沙峪A地块由福建雄旺摘得，顺义后沙峪C地块由中能建摘得，经开区0032地块由招商摘得，石景山衙门口地块还是落到了老熟人中海新城手中。实力不实力的先不说，至少，福建雄旺和中能建这两家公司应该顺利晋升为新一代最强锦鲤。面对今天的大场面，表姐一脸疑惑。北京楼市正在下行，这个情况开发商知道，表姐知道，聪明的买房人也知道。要说顺义A地块的素质，确实不错，不仅位置在顺义最为繁华的后沙峪地带，容积率也不高，只有1.8，随便搞搞就是个洋房+小高层低密社区。不过，表姐并不怀疑，前来参拍顺义后沙峪A地块的45家房企，是实实在在交过保证金，也是情真意切地想拿地。有家万年不拿地的房企投拓小哥告诉表姐，他们报名的理由，其实很简单，总结来说就是：16.56亿的地块总价够低，2.9-3.1万/㎡的缝差够大，纯住宅地块够纯粹。在技术层面，这就是顺义后沙峪A地块如此大受欢迎的直接原因。它的利润和空间够足：5.8万/㎡能卖出去，就是15%的利润空间，5.2万/㎡，按照2018年的价格卖，也能有个8%的利润。再不济，按照4.7万/㎡卖，没利润相当于给银行打工，也比去二线城市拿一堆债务要好。在福建雄旺摇中顺义后沙峪A地块、中能建摇中顺义后沙峪C地块，招商摇中经开区0032地块的热闹喜庆下，被中海28.3亿底价摘得的衙门口713地块，或多或少显得有点另类。衙门口713地块遇冷，除了板块本身没有爆点项目，以及配套尚未补足之外，配建拉低缝差是非常重要的原因。因为是F1用地，商办占30%，除非找到定制客户兜底，否则根本卖不动，地价一旦拍到上限，再结合板块的实际成交价，地块缝差就只有1.6万/㎡。而目前能让开发商产生拿地意向的地块缝差，最低也要在2万/㎡以上。所以，除非调低地块的起拍价，否则，以当下的市场情况，衙门口地块的命运，就只有底价成交。所以，顺义后沙峪A地块火爆，石景山衙门口遇冷，其实都是在说明同一个道理。只有给到足够的安全缝差，让开发商拿地变成一个符合商业逻辑的事情，他们才会拿出热情、拿出真金白银去竞拍。在一个市场经济中，有利润空间，企业就会在利益驱动下积极参与。没有利润空间，他们就会退避三舍。这就是最朴素的商业逻辑。但在一段时间内，我们忽略了这个常识。这次土拍，除了地块缝差的不同带来的竞拍的冷热不均，另外一个重要的看点是，土拍对摇号的操作限制，已经悄悄放开。这么多家企业参与，估计很多人看到这些陌生的企业名字时，都会产生和表姐同样的疑问：北京同泰日方、上海远笃+成都鸿哲，见都没见过的房企都来凑热闹，连东方雨虹常年做保温防水的企业都来了。有家叫西山保景顺的开发商，甚至是在顺义后沙峪A地块正式挂牌（4月28日）后的第8天（5月6日），才宣告注册成立。为了拿地，在去潭柘寺烧香之外，开发商们也终于要换一种新玩法。对这些陌生的名字，表姐梳理了一下，过程中有些有意思的发现。在穿透股权关系后，会发现某些企业和一些头部开发商是有关联的。大家可能不太了解，北京在土地竞拍时，一旦竞拍到摇号环节，开发商都要签一份名为《参加现场摇号活动申请书》的文件。70天前朱辛庄大华地块竞拍时，还对参与摇号企业间股权投资严防死守，开发商在拿地之后，是不能再引入其他家房企入股的。这导致有人凭运气摇到了地块，其他房企再也没有机会参与进去。在北京，房地产这件事变得与实力无关，成了一门玄学。不管是什么类型的企业，只要你运气足够好，就能在北京楼市分得一杯羹。那些有实力又迫切拿地的房企，只能咬着牙恨自己手气不佳。蜀中无大将，廖化作先锋，这竟然成了北京楼市的写照。这个情况，已经被有关部门注意到了。70天后，在顺义后沙峪A地块的摇号申请书中，相关的限制条款被悄悄删除。这意味着，无论哪家房企最终摇到顺义后沙峪A地块，只要愿意，可以引入任何一家房企进行共同开发，不管引入房企是否参与过后沙峪A地块摇号。朱辛庄大华地块竞拍时，开发商们为了增加摇中几率，还只能叫同族的兄弟们来撑场子，现在大家只要喝过酒，就能是朋友了。至于是不是马甲，表姐觉得只要是合理利用规则，就没什么可说的。北京楼市正在下行，大家心里也都明白。但是只要政府变得聪明一点，开发商们的热情就起来了，胆子也大了。.end.
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