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万科拆“云” | 封面文章

乐居财经 曾树佳 徐酒眠 2022-10-03 10:00 10.4w阅读

万物云上市,万科38年首次拆子。


  文/乐居财经 曾树佳 徐酒眠

  王石近年来很少出席万科公开场合的活动,但这一次万物云上市,他却没有缺席。

  这是万科38年来,第一次分拆多元业务板块上市,意义非同一般。9月29日上午,深圳梅林,老王带着总裁祝九胜、CFO韩慧华、董秘朱旭等一众管理层出席祝贺。正在外地的郁亮,则通过远程视频的方式遥祝万物云上市,

  当天的IPO主角,还要属万物云董事长朱保全。他甚至把标志性的八字胡剃了,以新形象示人。上市后,老朱个人身价达9.8亿港元。

  虽然万物云实现了一批人的造富盛宴,同时也创造了港股年内规模最大的IPO。但令人意想不到的是,上市首日,它股价破发,收盘报46港元,市值536.88亿港元。

  这个成绩,如果放在一年前是难以想象的,在物业股最鼎盛时期,外界一度认为万物云上市必破千亿市值,且稳坐物企市值头把交椅。

  然而进入今年,物管的逻辑彻底变了,唯规模论不再适用。甚至连碧桂园服务的股价也从最高点85.2港元,一路跌到11.56港元,市值蒸发超86%,更别提恒大物业已跌至2.3港元。在这种情况下,万物云自然也不能独善其身。

  但万科高层似乎都做好了心里准备,郁亮在内部表示,“我们并不在意上市时点的估值高低,更在意它未来的长期表现,我相信团队将会全力以赴,时间会证明万物云的价值。”

  他举了一个例子,“1993年万科发行B股,正好碰上市场最高点,七年之后B股股价才回到当初的发行价,一大批投资者被套在其中,那七年的压力和煎熬,让我们记忆深刻。”

  万物云选择在这个节点上市,是需要勇气。对它而言,眼下是最差的时机,或许也是最好的时机。在业内人士看来,“万物云就算等多两年再上市,物业股也不可能回到曾经花团锦簇的局面,因为房地产的规模下行已成定局。”

  而对于万科来讲,物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等7大BU,或许也会追随万物云的脚步,不断被培育成熟,展示自身跟投机制的造富能力。

  “大儿子”成年

  万物云上市破发,既在情理之中,又在预料之外。

  地产下行,物业股的行情随之滑落,大环境下确实无人能独善其身;但这毕竟是一家龙头企业,具备规模与实力,如今上市遭遇当头一棒,多少有点令人意外。

  在此之前,万物云已经在“闹市”中静坐很久了。早在去年11月,万科便正式宣布万物云拟赴港IPO。但直到今年4月,它才向港交所递交了招股书。又过了将近半年,它才登上了港股市场。

  用朱保全的话说,“上市的进度,取决于‘儿子’是否长大了、可以独立发展了,家长不会因为外面的天气好坏来做出决定。”而郁亮也一致认为,“分拆物业上市不是卖猪仔,叫个好价钱就卖掉”。

  他们似乎不屑于早前资本对物业股的狂热,认为只有在理性的资本市场中,才能给上市公司一个合理的定价。

  如今的市场,确实陷入了空前的理性。中物研协的数据显示,截至今年8月末,59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍,仅剩8倍。

  万物云逆风而上,显得有点独特。不过,尽管不在风口上上市,它的市盈率仍然达到30倍左右,比万科8倍多的市盈率,要高出不少。

  万科自我定位为“城乡建设与生活服务商”,在外部环境具有不确定性的当下,它需要同时做好“开发业务”与“经营性业务”的平衡题。无论怎么说,万物云一上市,就意味着它已被培育成熟,能够独立发展,万科也能稍微松一口气。

  此次上市,万物云预计获得56亿港元的募资净额。朱保全在上市当天发文坦言,“其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设。”

  IPG首席经济学家柏文喜对乐居财经表示,万物云在市况较差的情况下实现上市,貌似有些不划算。但是在目前看不到行业转暖,万物云的上市,至少有助于改善万物云的资金基本面、提升万科的流动性。

  为何万物云要在这个节骨眼上市?在今年3月业绩会上,朱保全就表示,当下万物云上市时点更合适,因为投资者给的估值会更加理性。

  此外,万物云上市有助于改善物业板块的基本面,提升板块质量与信心,并加强市场对物业板块的关注。物业股的估值,应该也会随着万物云的上市而分化愈加明显。

  今年以来,物业股估值低迷。富途证券研究报告指出,万物云上市不可避免地会造成投资者调仓。

  对于这一点,柏文喜认为,处于物业股两端的企业,也就是股价表现和未来走势更好的优质企业,以及股价低迷、看不到未来的较差企业,都会成为被调仓的重点企业,前者会被重点加仓,而后者会被抛弃。

  造富盛宴

  这是万科38年来,第一次分拆新业务板块上市。上市当天,郁亮和朱保全将敲锣的这一荣耀时刻,交给了万物云6位颇为代表性的员工。

  从60后的万物云深圳战区前介专家杨鑫、万物梁行总部超高层总监陈惠荣,到70后的万科物业荔景大厦项目管家谢燕玉、万物云总部法务负责人袁嘉妮,再到80后的万物云数据与技术中心算法负责人袁戟,以及90后的现任万物为家首席合伙人周珂锐,均站上了敲锣舞台。

  万科是在表达自身对员工的重视。据乐居财经统计,此次上市,“万物云员工持股平台”共持有9000万股,占总股本的7.71%,其中7000万股已被授给了394名合伙人,俨然是一场财富“盛宴”。

  这部分已售出的股份按发行价计算,价值约34.5亿港元,每名合伙人平均身价将超过870万港元。万物云董事长朱保全持有2000万股,其身价将达约9.8亿港元,万物云执行董事何曙华持股106.8万股,身价约5286万港元。

  48岁的朱保全,1999年加入万科,2010年5月调入万科物业,至今服务万科23年,深耕物业12年。在万物云上市后,他在朋友圈发了一段感慨文字,“骐骥一跃,不能十步,驽马十驾,功在不舍。”

  在业内人士看来,在他领导下,万物云长期保持了行业领先地位,并且极大摆脱了对万科地产的依赖,是目前物企中市场化经营最成功的公司。2021年,万物云实现营收237亿,排名物业行业第一。

  在万物云身后,万科还有几个多元业务的BU。

  早在去年6月中旬,万科发布公告称,拟对地产、物业外的物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等非开发业务的跟投机制,进行迭代。

  大致内容有三点:跟投范围扩大,把董监高也纳入;跟投上限翻倍到20%;跟投定价标准,不低于每股净资产等。

  制度一变更,人潮就开始涌动了。不久后,万科执行副总裁、首席运营官王海武,被调去了印力集团,担任总裁。据万科内部人士表示,王海武是“主动请缨”的,他想去新赛道的态度较为坚决。

  眼下,纵览万科的多条业务线,朱保全于2011年从开发业务转到物业板块;原首席运营官张旭也已赴物流事业部掌舵;而张纪文、谭华杰,则分别在教育、食品等板块任职。

  今年5月,曾一度被视为“王石接班人”的丁长峰,接任李凯彦,成为万科海外的执行董事,主要分管集团的英国及美国业务。他也一直是万科酒店与度假事业部的首席合伙人。

  在公开场合,郁亮曾提到,万科要形成“矢量组织”,所有的业务围绕战略展开,所有组织要服从战略;在这里面,不仅是战略指向的执行,还包括价值观的执行。

  今年上半年,万科房地产开发业务结算收入,同比增长23.9%;物业服务的收入增速为42.2%,物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入增速,则分别为39.1%、12.3%和10.4%。

  万科物管、物流等板块的增速已经超过了地产主业,可见其多元业务的增长内劲并不小。假以时日,当这些业务线与万物云一样能够登陆资本市场,那诸如丁长峰、张旭、张纪文、谭华杰等老臣,也会向朱保全一样,得到不小的犒赏。

  8年前,万科地产试水事业合伙人机制,把跟投模式引入住宅开发销售类项目,随后行业跟投成风。后续在多元板块不断成熟的情况下,万科或许会将跟投,推向另一波高潮。

  出圈何其难

  走过了开发繁荣的时代,地产商总习惯围绕“美好生活”的主题,进行多元化布局。

  乐居财经曾做过统计,33位房企老板中,就涉及了88家上市公司。除了郭英成、胡葆森、林腾蛟拥有4家或以上的上市平台之外;杨惠妍、许荣茂、郭梓文等8位老板,也拥有3家上市平台;林荣斌、陈卓林、曾焕沙、欧宗荣等21位老板拥有2家上市平台。

  尽管地产“多胎”,但回过头看,目前分拆成“气候”的领域,仅有物管、商管股。相比房地产的重资产模式,资本市场显然是更认可轻资产、重运营的经营模式。

  乐居财经统计获悉,目前从地产板块分拆成功的物业公司,已有45家。其中有23家物业公司,是关联的地产公司的子公司;剩下的22家与其关联的地产公司,是兄弟关系。另有龙湖智创生活万达商管等正在等候上市。

  近几年,“融资难”的问题,催生了一大批房企分拆物业上市。物管行业逐渐成为资本市场的新宠,不仅有远超房地产几倍甚至几十倍的市盈率,还有轻负债、现金流稳定等优势。

  与房企千丝万缕的联系,也注定了物企无法单独享用这一块蛋糕。他们上市融资的金额从千万到几十亿不等,这些资金无疑能在短时间内,为房企“输血”。后来地产遇困,部分房企甚至干脆抛售物管板块,来补充流动性。

  更有甚者,直接挪用物企资金,为母公司的地产主业输送利益。比如2020年12月至2021年8月期间,恒大物业以存单质押担保方式,通过第三方,分三次向恒大集团提供134亿元的资金,这笔资金被用于恒大集团运营和偿还境内外债务。

  与蔚然成风的物管股相比,代建、教育、长租公寓等领域,则处于分拆的初始阶段。

  尽管自去年下半年以来,在调控的环境下,代建风起,但目前也仅有建业、绿城完成代建业务板块的分拆,以及包括更名的朗诗绿色管理。除此之外,一众地产新兵,正在加快脚步角逐市场。

  此外,长租公寓领域,也还未掀起上市热潮。几年前,喊着要上市的长租公寓企业并不少,蛋壳、青客甚至还没有进入盈利阶段,就迫不及待地奔赴大洋彼岸上市,后来他们因经营遇困、暴雷,给了行业很大的警示。

  直到最近,魔方生活服务向港交所递交招股书,才让外界重新看到,长租公寓股资本市场大门开启的可能性。不过,港股上市的盈利要求,仍是长租业务主体一道主要的关卡。

  在地产下行中,一众苦等时机的房企,假如手中培育多年的多元板块,能逐渐打开局面,那简直就是一场“及时雨”。只是目前除了物业股,能给他们提供帮助的,寥寥无几。

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