碧桂园服务没有“剪刀差”丨物企关联史⑳

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碧桂园服务没有“剪刀差”丨物企关联史⑳

乐居财经研究院 2020-06-19 07:36 6264阅读

碧桂园与碧桂园服务为兄弟关系，二者实控人均为杨惠妍。

【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——碧桂园服务。

【股权关系】碧桂园（02007.HK）与碧桂园服务为兄弟关系，二者实控人均为杨惠妍。

【业务关系】2019年，来自关联方的收费管理面积占比为73.9%，来自关联方的物管服务收入占比为74.8%，剪刀差仅0.9%。

文/乐居财经研究院杨倩

背靠龙头房企，碧桂园服务的起点很高。碧桂园接班人杨惠妍亲自挂帅、上市后稳居物业股市值榜首、2019年营收及归母净利润双双夺冠……但是，在管理规模上，碧桂园服务还是个追赶者。

碧桂园（02007.HK）分拆物业独立上市后，碧桂园服务不再是碧桂园子公司，二者实控人均为杨惠妍。截至2019年底，杨惠妍通过必胜有限公司持有碧桂园服务48.92%股份。

超7成物管收入来自关联方

目前，碧桂园服务主要有四条业务线，分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务以及“三供一业”业务。其中“三供一业”是指国有企业分离移交改革计划下的供水、供电、供热及物业管理；社区服务包括家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务等；非业主增值服务则主要来自碧桂园集团。

四大业务中，物业管理服务收入占比超过六成。据2019年报披露，物管服务收入中，有74.8%来自关联方（即碧桂园集团开发的物业），同比下滑13.8个百分点，同时，来自关联方的收费管理面积占比为73.9%，同比下滑6.2个百分点。数据显示，来自关联方的物管收入占比与收费管理面积占比仅相差0.9个百分点；另一方面，碧桂园服务对关联方的依赖程度正在下降。

加速并购商誉新增超7亿元

截至2019年底，碧桂园服务的收费管理面积为2.76亿平米，同比增长约51.65%，除住宅社区之外，新增了医院、工业园、商业、学校等非住宅物业管理服务面积。

从管理规模增速来看，2019年来自关联方的收费管理面同比增长约40.69%至2.04亿平米，来自第三方的收费管理面积翻了一倍。

加速收并购，带来了无形资产的大增。截至2019年底，碧桂园服务无形资产为16.04亿元，同比增长133.82%，大幅增长的原因，主要是收购附属公司而新增无形资产9.36亿元。更值得关注的是，这9.36亿元无形资产里，新增的“商誉”高达7.12亿元，如果综合期初数据，截至2019年底，碧桂园服务的无形资产为16.04亿元，其中商誉总额为12.17亿元，占比为75.87%。

据披露，2019年，碧桂园服务连续收购港联不动产服务（中国）股份有限公司100%股权、嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权以及若干物业管理公司，总代价约9.88亿元。