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项目详情

御映青澜府位于杭州市临平区星桥板块，地处杭州中环内，东至星桥大道，南至藕花洲大街，西至规划星源路，北至上塘河绿化带。

项目地块由杭州广大房地产有限公司于2025年7月29日以总价4.37亿元竞得（临平区星桥单元LP070103-02地块），成交楼面价约10622元/㎡，溢价率约1.2%，属于低溢价成交的低密宅地。

项目主要指标如下：

产品面积段为建筑面积约185—208㎡，毛坯交付。参考均价约30000元/㎡，但项目尚未正式开盘，该数字只能作为预算参考，实际以预售备案价为准。若按此参考价估算，185㎡对应总价约555万元，195㎡约585万元，199㎡约597万元，208㎡约624万元——对杭州改善客群而言，这是一个以“置换升级”需求为主的总价区间。

项目呈现为4层多联排叠排形态，建筑密度约43%，占地面积约37385㎡。规划约1800㎡会所，涵盖恒温泳池、健身、瑜伽、茶室等功能，另规划约250㎡儿童亲子活动区；建筑、景观、室内分别由浙江筑外游佳、大衍景观张谦、翰敦设计李建国三个设计团队操刀，立面走新宋风格路线，以铝板、石材与玻璃组合，社区主入口打造约100米形象界面。

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区位板块

星桥板块位于临平区西南部，是临平城区衔接杭州主城的过渡地带，也是临平开发较早的传统居住区之一。项目地处星桥核心位置，较为突出的资源禀赋是北侧的上塘河水系——上塘河开凿于秦代，是大运河的组成部分，2014年随大运河一并列入世界文化遗产名录。项目位于大运河文化遗产保护区的建设控制地带内，这类滨水低密用地后续供应相对少见；当然，文保区身份的另一面是周边建设强度与建筑高度受规划约束，城市界面更新会更平缓一些。

交通。 项目距地铁3号线星桥站约900米，步行约12—15分钟，属于“近地铁而非地铁上盖”的类型，日常通勤中骑行或接驳比步行更现实。道路方面，星桥大道、藕花洲大街、临丁路、星桥南路、天都路等干线交织，经望梅高架、留石高架、秋石高架可通达武林、钱江新城等核心区域，自驾条件较为顺畅。

商业。 板块内七彩小镇商业中心（约6万方）已开业，天都城开放式街区（规划体量约10万方）在建，距项目约800米的方兴渡文旅综合体也在建设中；更大体量、更高能级的消费目前仍需依托临平银泰城、丁桥龙湖天街等，需要驱车前往。整体看，商业配套处于“基本够用、有待升级”的阶段。

教育与医疗。 星桥第一小学、星桥第二小学、星桥中学、汀洲学校等分布在项目约1公里范围内；2024年的控规局部调整还在地块附近新增了中小学用地，教育配套仍有补强空间。需要提醒的是，新房不承诺学区，具体划分以教育部门当年公布为准。医疗方面依托临平区第一人民医院等，可满足日常需求，三甲综合医疗资源则主要集中在主城。

生态休闲。 除上塘河绿化带外，周边还有天都公园、杭州跑步中心（体量超10万方）、临平体育公园等，户外运动与亲子活动场地比较充裕，这是板块相对突出的一项优势。

城市界面。 星桥以传统居住区为底色，近年滨江、绿城、兴耀、中建、保亿等房企相继进驻，品质楼盘带动界面持续更新；但项目周边仍有部分在建工地与老街巷，完整的城市形象需要时间成型。建议看房时绕项目周边实地走一圈，感受真实界面与施工节奏，再做判断。

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板块发展潜力

规划层面。 根据《临平区国土空间总体设计》公示，星桥被定位为蓝绿交融、产城融合、人文魅力凸显的高品质人居“慢城”，将以上塘河、铁路沿线景观建设为重点打造蓝绿廊道，铁路沿线规划为生态景观走廊，并与临平体育公园联动。对项目而言，上塘河滨水界面既是文脉资源，也是规划的直接受益点。

交通层面。 地铁3号线二期已于2022年12月开工，起点为星桥站（不含），线路长约7.43公里、设5座车站，可与9号线及规划18号线换乘，计划2027年底开通运营；远期规划中3号线还将继续北延至运河街道。二期建成后，星桥站将从3号线终点站升级为贯通节点，板块的对外辐射范围随之扩大。这是确定性相对较高的利好，但开通时间仍以官方发布为准。

产业层面。 板块周边聚集了阿里巴巴浙江云计算数据中心、菜鸟网络IoT数智化转运中心、天都照明二期、意大利SECO中国总部、翔合数智产业园、天元宠物产业园等项目，方向以智能制造与数字经济为主。产业导入为居住需求提供长期支撑，但从落地到成熟需要周期，对楼市的带动是渐进式的，不宜线性外推。

市场层面。 临平区2026年10月新房成交均价约24766元/㎡，二手挂牌均价约17847—19276元/㎡，二手价格同比下行约15%，区域整体仍处于价格筑底与价值认知培育期。供应端，板块改善产品正在增多：保亿·雲隐星润府（预售均价约31800元/㎡，精装叠墅，距星桥站约400米）、溪韵满庐、春颂香雪里（213—291㎡联排、叠墅）等与项目形成直接竞争，未来二手市场也将面对同类产品的分流。

综合判断。 星桥的利好清单比较明确——地铁二期、商业街区、生态廊道、产业项目都在推进中；但兑现节奏以“年”为单位，且二手价格走势说明市场认知尚未完全建立。对长期自住者，当前相对平静的市场环境反而提供了更从容的挑选与议价空间；对以短期资产运作为主的买家，板块流动性与价格支撑仍需时间验证，建议把持有周期纳入决策考量。

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总结

御映青澜府以1.1容积率的纯叠排、上塘河滨水文脉和上下叠平权设计，面向杭州城东的置换型改善客群，185—208㎡的毛坯交付把个性化空间留给了业主自己。

从自住视角看，项目适合：总预算约600万元上下（按平台参考价估算，实际以备案价为准）、计划长期持有、看重低密居住与滨水环境、并愿意为装修投入时间与预算的改善家庭。其中下叠约185-199㎡适配三代同堂与庭院偏好型家庭，上叠约195-208㎡适配重视私密与独立归家的家庭。

需要更全面权衡的客户包括：高度依赖地铁步行通勤者（项目距星桥站约900米）、希望精装即住者，以及以短期资产流动性为主要诉求的买家——板块的价值认知与二手流动性仍在培育过程中。

THE END

特别提醒：

本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师王义文撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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