文/乐居财经 严明会

2026年11月10日，京城佳业（02210.HK）上市满五年。

 北京市属国企、胡同第一股、城建集团旗下物企。五年前京城佳业上市时，物业股还在风口上，发行价

8.28港元，募了2.47亿港元。

当时故事听起来很有想象力：国企背景稳，胡同业态独一份，大股东手里有的是项目。

五年后回看，京城佳业的规模故事确实兑现了：

营收从10.91亿翻到22.92亿，在管面积从2910万平米长到4900万平米，第三方项目占比过了半。

遗憾的是利润的故事没跟上。2022年净利润还有1.15亿，2025年只剩0.52亿；毛利率从22.3%一路掉到17.9%。

行业深度调整周期，物业股挤泡沫，京城佳业

股价从8.28港元跌到两块上下，市盈率四倍出头，市净率零点三倍，总市值不到3亿港元，蒸发七成多。

胡同招牌

京城佳业被叫做“胡同第一股”，不是虚名。它管着北京东西城335条胡同，约640万平方米，占北京胡同物业市场三成以上。

这个数字放在任何一家物业公司身上都算得上壁垒，因为胡同物业不是谁想进就能进的。

它涉及平房修缮、垃圾分类、停车秩序、孤寡老人关照，桩桩件件都跟政府购买服务绑在一起，跟街道、跟财政、跟基层治理的节奏绑在一起。

没有国企身份和属地关系，根本接不住。

但政府购买服务的单价受预算约束，调价空间有限。服务做得越细，成本越高，毛利越薄。

上市前，这块业务在城建集团体内循环，盈亏可以在大盘子里消化。上市后，则必须独立面对报表。

五年间，京城佳业没有丢掉胡同，但真正拉动规模增长的是高校、医院、场馆、轨道交通这些非住业态。

2026年上半年，京城佳业非业主增值服务收入同比增长35.6%，增速远超基础物管。

胡同还在，特色还在，但它在收入里的分量在往下走，这不是坏事，只是也带出一个京城佳业需要面对的问题：未来胡同是否也只负责“有特色”，而不负责“赚钱”。 

找回利润

京城佳业的诞生方式，注定了它的利润曲线不会平滑。

2020年12月注册成立，城建集团把旗下四家物业公司塞进去，天街集团出了点现金占1.13%，从设立到IPO敲锣只用了一年。

整合在一起的四家物业公告，各自有历史、有团队、有项目，合到一张报表上容易，合到一个管理体系里难。

上市后规模扩张的代价，集中体现在应收账款上。

截至2026年6月底，京城佳业贸易应收款总额10.32亿，累计计提坏账准备2.85亿，账面还剩7.47亿。今年上半年，其确认的预期信贷亏损4320万，比去年同期的3550万还多。

管理层也给出了反应。

2026年工作会上，京城佳业给出的措辞变了。原话是“摒弃粗放扩张，严把项目入口关”，还加了一句“坚决杜绝低价竞争、挂靠项目”。

一家国资物企说这样的话，分量不轻。

行动也有。2026年上半年，京城佳业在管项目数量从289个降到279个。少了十个，正是主动退了十余处亏损和潜亏项目。

与此同时，新签的合同额反而涨了8%，拿下的项目包括北京城市副中心综合交通枢纽、国家速滑馆运维、中国戏曲学院、北大医学部新校区等。

数量少了，质量高了。

2026年上半年，京城佳业录得净利润2730万，同比增长20.8%，是从连续两年下滑里爬出来的第一个正数。这或许是一个不错的信号。

7亿现金

零有息负债，账上现金和等价物7个多亿，资产负债率61.8%，在物业行业普遍被应收账款和关联方占款拖着的当下，京城佳业的资产负债表干净而体面。

但不到3亿港元的市值也是事实。这意味着京城佳业手上7个多亿的现金，在市场的定价里几乎被抹掉了。 

京城佳业五年前上市IPO募资净额2.47亿港元，不够做大收购。五年间，其真正落地的并购只有2022年，778万收购卓联物业。

2024年底，京城佳业将并购金的用途改了，砍掉一部分挪去搞增值服务和数智化。放弃收购做大规模，也避开了商誉减值带来的创伤。

京城佳业这五年，是一个典型的国企物企上市样本。

优势很明显：股东背景硬，北京核心资源拿得稳，胡同物业有壁垒，财务保守不冒进。从2910万平米干到4900万平米，没有靠疯狂并购堆规模，算是稳扎稳打。

待解问题也有：市场化外拓是必答题，但答题的过程就是利润率被摊薄的过程。关联方给的项目利润厚，第三方竞标来的项目薄，规模越“独立”，盈利越“难看”。这个矛盾不解决，规模再大也只是虚胖。

五年是个节点。

京城佳业证明了自己能长大：营收翻倍，第三方面积超过关联方，业态从胡同铺到了城市服务的多个角落。

而要证明自己能长壮，还要从利润率的修复、整合成本的出清，以及账上资金的效率来审视。

在行业从拼速度转向拼耐力的周期里，京城佳业能不能找到一种既不浪费手上资源、也不回避自身短板的活法？