乐居财经 赵盼盼 近日，陕西省住房和城乡建设厅发布关于公开征集《关于加强房地产开发项目管理的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）意见建议的公告，覆盖项目建设审批、施工过程、项目验收、项目销售、交付程序、后期管理、部门协同七个环节。

其中在销售端，意见稿提出“有力有序推行商品住房现房销售”，落实新出让土地的商品住房项目、已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目鼓励实行现房销售。

同时，意见稿明确，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，实行封闭运行、全过程监管；商品住房项目竣工验收且水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。开发贷款同时实行“主办银行制”，一个项目确定一家主办银行，融资发放与项目建设周期相匹配，防止资金挪用和期限错配。

以下为意见稿全文：

关于加强房地产开发项目管理的意见

（征求意见稿）

为深入贯彻落实党的二十届四中全会精神，中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，以及省委十四届十次全会部署要求，贯彻落实住房城乡建设部等部门《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《商品住房开发贷款管理办法（试行）》系列房地产领域政策，加快构建房地产发展新模式，进一步强化房地产开发项目各环节管理，推动“好房子”建设，做好房地产领域风险防范化解，从源头上防止逾期交付、配套设施不完善等问题发生。现就强化房地产开发项目管理提出如下意见：

一、加强项目建设审批管理

（一）优化土地供应管理。自然资源部门要按照住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模，严控单宗住宅用地规模，优先布局配套成熟、需求适配的地块，实施精细化土地供应管理。优化土地出让方案，可带规划方案出让，对于实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。加强对房地产项目开发利用的监测监管，坚决遏制闲置浪费，推动土地利用向内涵式、集约化、高品质转型。

（二）严格项目规划审批。自然资源部门应综合考虑国土空间规划、生态环境、交通条件、水电气暖等配套设施条件，加强房地产开发项目的规划用地布局审查，保障土地合理利用。加强房地产项目的建设工程设计方案审查，做好项目的总平面布局、经济技术指标、配套设施等内容审查，确保房地产开发项目的各项指标和配套符合规划条件。

（三）严格项目工程设计。住房和城乡建设部门要夯实房地产开发项目的建设单位首要责任、强化勘察设计单位主体责任。严格施工图审查制度，确保项目设计满足工程建设强制性标准要求。完善“好房子”建设标准体系，指导勘察设计单位结合新材料、新工艺、新技术赋能推进“好房子”建设标准，在居住功能、安全、性能、质量、体验等方面开展住房精细化、集成化设计，优化户型设计，完善功能分区，合理规划动线，改善采光通风条件，提升室内空间利用率和居住舒适度，满足多层次住房需求。

住房和城乡建设、人民防空、通信等部门要统筹做好消防设计、抗震设计、人防工程设计、节能与绿色建筑设计、有线电视配套、通信等设施设计的审查或审核，加强对设计单位的资质核查，严格图纸审查标准，确保房地产开发项目的消防、抗震、人防、节能、电力、通信、有线电视等专项设计符合国家和地方标准。

（四）加强资金政策支持。房地产项目开发贷款实行主办银行制，房地产项目开发公司与主办银行协商达成一致确定一家主办银行。住房和城乡建设、金融监管部门要持续发挥城市房地产融资协调机制作用，加强银企对接，支持项目加快问题修复。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

（五）健全房地产开发项目手册制度。住房和城乡建设部门要根据《城市房地产开发经营管理条例》健全房地产开发项目手册制度，将房地产开发项目拿地、命名、资金、建设、销售、竣工验收等环节中的主要事项记录在开发项目手册中。加强房地产开发项目监管和全生命周期档案管理，会同有关部门明确开发项目手册的数据生成、更新、存储、使用等管理要求，加强信息共享、互通，推进建立数字化开发项目手册。

二、强化施工过程监管

（一）压实参建各方责任落实。住房和城乡建设部门要压紧压实建设单位工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。督促建设单位依法履行管理职责，组织图纸会审，统筹协调各方，保障工程建设资金和条件到位，对项目实施全过程质量管理。督促施工单位健全质量自控体系，严格按图施工，对材料进场、施工工艺、关键工序等进行全过程质量控制。督促监理单位对关键工序、关键部位实施旁站监督，严格审核施工方案与材料报验，对发现的问题及时签发整改通知并跟踪落实，形成闭环管理。督促勘察设计单位提供符合标准的勘察设计文件，参与施工技术交底与验收，并对涉及结构安全、使用功能等的重大设计变更严格按照相关规定进行，对设计质量负责。

（二）加强工程质量管理。住房和城乡建设部门要严格房地产项目的施工许可管理，确保建设项目依法依规具备全部开工条件。督促责任主体加强施工过程中的质量、安全管理，对施工全过程实施严格的质量与安全监督，将地基基础、主体结构、防水、建筑保温材料等关键部位和工序列为监督重点，加大抽查抽测频次。要督促责任主体严格核查钢筋、混凝土等影响结构安全与主要使用功能的关键材料的合格证、型式检验报告、进场复试报告等质量证明文件，确保材料质量合格、源头可溯。强化规范设计文件的变更管理，监督参建各方严格按照经审查合格的施工图设计文件施工，严格控制涉及降低工程质量标准、施工安全或使用功能的设计变更，对重大变更必须重新报审。

（三）加强规划实施监督管理。自然资源部门要加强对房地产开发项目的规划实施监督管理，按照市、县人民政府职责分工，明确关键核验节点，开展常态化现场巡查。重点核验规划条件和建设工程规划许可中各项管控要求和配套设施的落实情况，确保房地产开发项目严格按照规划条件和建设工程规划许可要求建设。

（四）强化配套公建设施管理。教育、卫生健康、民政等部门要按照规划要求，开展常态化现场巡查。监督房地产开发项目的配建学校、幼儿园、养老服务设施医疗点、社区服务用房等公益性设施建设，确保相应配套设施与住宅同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步交付。

（五）严格配套基础设施建设。住房和城乡建设（城市管理）、供电、通信、广电等部门要依职责强化房地产开发项目的供水、供电、供气、供暖、排水、照明、通信、有线电视等专项内容的监督与核查，督促供水、供电、供气、供暖、排水、照明、通信、有线电视等配套基础设施工程的专业经营服务单位按照合同约定和有关规定完成建设，确保配套基础设施与房屋主体同步设计、同步施工，同步竣工，施工质量达标。

三、加强项目验收管理

（一）加强专项验收。自然资源部门要严格依据规划条件和建设工程规划许可开展规划核实。重点核实用地范围、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、停车位数量是否符合规划条件和建设工程规划许可；建筑位置、建筑层数、外立面等是否符合建设工程设计方案；托育服务、养老服务、社区办公用房等配套设施等是否同步建成。

住房和城乡建设、国防动员、供电、广电、通信等部门要依职责加强房地产开发项目的消防、节能、人防、电力、有线电视、通信等专项验收或核查，确保项目按照经审查合格的设计文件施工完毕且施工质量达标。

（二）强化竣工验收备案管理。住房和城乡建设部门要建立完善的竣工验收备案监督管理制度，强化竣工验收备案的过程监督管理，完善竣工验收备案的信息公开制度。对发现违反质量管理规定的行为，按照规定下发整改通知书，责令项目限期整改并重新组织竣工验收；对提供虚假竣工验收备案资料的项目和个人，依法追究其法律责任，确保房地产开发项目的竣工验收备案程序规范。

四、规范项目销售

（一）严格预售许可制度。住房和城乡建设部门要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。对实行预售的，严格审查核发商品房预售许可。预售许可要重点核查项目是否取得国有土地使用证或不动产权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金是否达到要求，是否已确定施工进度和竣工日期，并进行现场查勘，实地查验项目施工进度是否符合形象进度要求，单体建筑是否完成主体结构封顶等。

（二）加强项目资金监管。住房和城乡建设部门要履行预售资金监管职责，强化预售资金封闭运行全过程监管。确立具体住房资金监管机构承担具体监管工作，住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

（三）严格网签备案管理。住房和城乡建设部门应按照统一的网签备案流程、合同示范文本及数据标准，确保交易信息真实唯一。以楼盘表为核心数据库，记录房屋坐落、面积、用途、权利状况等信息，确保房源真实可查。住房和城乡建设部门与自然资源部门要做好商品房合同网签备案与不动产登记工作的衔接，推动业务系统数据互联互通与共享应用。

（四）规范商品房销售行为。市场监督管理部门要强化对房地产销售行为监管，从严查处房地产开发项目虚假宣传、捆绑销售、一房多卖、阴阳合同等违法违规行为，严厉打击制造房源紧张假象、返本销售、售后包租等违规行为。

住房和城乡建设部门要强化商品房销售监督管理，督促开发企业在销售现场必须明示“五证”（《国有土地使用证》或《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》）、一房一价表、合同范本、前期物业服务合同、临时管理规约等，网签合同、广告、价目表必须同时标注套内面积、套内单价、建筑面积、公摊率、公摊明细，透明公摊信息，保障购房人的基础权益。

（五）强化网络环境管理。网信部门要加强房地产领域网络环境监管，持续推进房地产领域网络平台账号整治，加强对房地产领域“恶意炒作、虚假宣传、扰乱市场秩序、误导政策解读”等违法违规网络平台账号的核查处置，切实维护社会稳定。

（六）积极推行现房销售。住房和城乡建设部门要有力有序推行商品住房现房销售，落实新出让土地的商品住房项目、已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目鼓励实行现房销售。落实现房销售备案管理，做好对现房销售方案和具备交付条件的有关证明的备案管理。积极推行现房销售定金制，履行定金监管职责，做好购房定金监管。

五、规范商品房交付程序

住房和城乡建设部门要严格规范商品房交付程序，加强交付管理。在商品房交付前，监督房地产开发企业做好商品房实测绘工作，对测绘成果进行备案，出具《房产面积确认告知书》。做好物业项目承接查验活动的指导、监督和备案工作。监督房地产开发企业在合同约定交付日前，以书面形式（信件、短信、邮件等）通知购房者办理交接手续，按照通知交付、查验文件、实地验房、结算缴费、钥匙交接流程的程序进行交付。监督房地产开发企业在交付时向买受人出示住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表、实测面积测绘报告。严禁临电或未经验收、验收不合格交付房屋等违规行为。对于临电交付、未经验收或验收不合格交付房屋行为，按照相关法律法规从严查处，并追究相关责任。房地产开发企业不得将房屋交付给未按照规定交存首期住宅专项维修资金的购买人。

税务部门依法做好发票管理工作，辅导开票方合规开具使用发票。

六、加强后期管理

（一）规范开展不动产登记。自然资源部门要强化不动产登记管理，严格依照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记规程》规定的程序和法定要求开展登记业务，严禁擅自增设申请要件，坚决杜绝要求群众提交材料清单以外的证明材料，依申请及时为群众办理不动产权证书，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书，保障群众权益。

（二）强化税款征收。税务部门要严格依据《中华人民共和国税收征收管理法》等相关法律法规，强化房地产开发项目用地、建设、销售到清盘各环节税费征收工作。禁止房地产开发企业等单位和个人代收、代缴契税。

（三）加强物业服务管理。住房和城乡建设部门要监督指导开发企业通过招标方式选聘前期物业服务人，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。加强物业服务活动的管理指导和监督，督促物业服务企业履行好物业服务合同。指导物业企业督促维保单位落实维保责任，按照合同约定履约。

发展改革、公安、民政、卫生健康、自然资源、生态环境、城市管理、市场监管、人民防空等主管部门，水、电、气、暖、通信、有线电视等公共服务监管部门要按照《物业管理条例》要求，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

七、加强协同管理

（一）建立部门联动机制。坚持“政府主导、部门联动、齐抓共治”原则，落实政府各相关部门对房地产开发项目的监管职责，建立由省住房和城乡建设厅、省自然资源厅、省税务局等部门组成的联席会议机制与数据共享机制，对房地产开发过程中发现的突出问题召开相关单位联席会议，共同研判问题化解路径。将土地供应、规划许可、施工许可、竣工验收、网签备案、税费缴纳、不动产登记、水电气暖供应情况、有线电视配套等信息，及时接入省级政务数据平台，实现一网通办、信息共享。

（二）建立问题移交机制。各部门开展工作时，发现涉及其他单位的问题线索应及时移交给相应主管部门，主管部门接到移交任务后，要紧扣单位职责，主动履职尽责，积极研究对策，指导推动问题化解，切实将房地产项目开发中产生的各项问题化解在萌芽中。

本意见自公布之日起30日后施行。