2026年7月1日，重庆“好房子”系列技术导则全面施行，明确层高≥3.15m、绿色建材比例≥70%、智慧小区二星级以上标准；叠加2025年9月住建部“好房子”国家战略，新规已成为产品迭代的直接驱动力。

截至2026年9月，中心城区新规产品成交均价约18640元/㎡（普通住宅约11677元/㎡），新规项目去化率显著优于普通住宅；2026年推新项目中“新规好房”占比超83%，新规项目开盘去化率高出普通住宅18个百分点。

截至2026年9月，中心城区新规产品与旧规产品成交结构明显分化。新规产品中，120—143㎡面积段成交占比达50%，整体聚焦改善；100—120㎡、143㎡以上产品成交占比分别为21%和22%，显示新规市场在以改善为核心的同时，向下、向上双向探索，抢占刚改市场、拉动高改需求。反观普宅市场，成交主力面积段为80—100㎡，市占率48%，其他面积段分布较分散。不同产品形态已形成差异化竞争：新规产品面向改善端，旧规产品聚焦刚需端。

重庆已从“地段竞争”进入“产品力代差竞争”阶段，新规红利+改善主导是全年产品演进的主线。

竞争从"拼地段"升级为"地段确定性×产品代际优势"双向匹配：短供定供需、规则出产品、产品吸客群

供应端：核心区断供多年后以小批量优质地块补位，2025年5月以来12个核心板块仅35宗、约284万方，短供抬升稀缺性与地段确定性。

产品端：2026年7月新规后核心区集中投放新规产品，12个典型项目中11个为四代宅/好房子类，以高得房率、大面宽等与二手房拉开代际差。

成交端：地缘改善需求被有效吸附，核心区套均129㎡、均价20970元/㎡，较近郊高3㎡、21%，较远郊高10%、45%，首开高去化，形成"量价齐收"格局。

1.

从“有个露台”进化成“室内化庭院”，重构生活诉求，从“向外延伸”迭代为“向内求索”

2023–2024 · 试水期：个别项目试水四代宅，普遍存在对视、隐私问题，庭院只是"赠送的露台“

2025 - 计容松绑：新规明确阳台/飘窗计容优化，御湖境等实现庭院与露台并置的迭代户型

2026-新规全面施行：批量供应 + 精细化：无对视设计、挑高花园、全屋智能，庭院升格为与厅、主卧并列的"户型第二中心"

2.

得房率跃迁×内部尺度革命：新规产品的"面积语言"

得房率是新规红利最直观的兑现，决策逻辑从"比单价"转向"比实得单价"；

建面失去描述能力，实得面积、厅宽、套房数才是新语言——得房率低于120%的新盘将丧失对二手房的竞争优势。

产品逻辑迭代

143㎡以下，“好房子”为主，赠送聚焦室内，刚改、改善客群可享更宽敞室内空间，生活场景的多样性

180㎡以上高改产品，侧重“墅级”布局，赠送更多在室外，侧重生活品质的提升，尊崇感的彰显

3.

面积段两头开花，产品开始分层收割

2024年——新开项目20个，新规/四代宅6个

新规初期“一刀切”：新规红利集中投向大平层，面积段向大集中。

2025年——新开项目22个，新规/四代宅12个

同质化显性：大平层供应扎堆，差异化压力上升。

2026年——新开项目14个，新规/四代宅12个

精准差异化分层：面积段两头开花，聚焦小户型产品项目4个，复合面积段产品项目9个，聚焦大面积段项目3个。

↓ 向下切：新规红利下沉首改、刚改

保利观音桥和煦：建面约90-130㎡、得房率超135%，把新规门槛压到90㎡

华侨城熙宸二期：83㎡新规好房做到3房2卫

招商1872阅青斓：83㎡起

绿城·绿汀芳菲：80㎡起

↑ 向上顶：藏品级小体量顶豪

观澜捌号：藏于龙湖香樟林别墅区，仅约90套、200-350㎡、电梯入户

重庆湾：顶复CPNINE全球仅9席

海成·上浩玺：5栋仅261席，南滨C湾一线临江

※ 本文为克而瑞《2024-2026 年重庆市场产品演变专题》上篇

下篇将聚焦建筑全景舱&公建化立面革新、社区配套与运营服务迭代，敬请期待。

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