文/北京进深 林振兴

9月23日，北京首个抬板豪宅，保利太平桥项目正式公布案名——保利京华曜，并首度曝光户型图和产品细节。

它不是营销噱头，是实打实的代际引领。

保利京华曜正式开启北京抬板时代，宣告北京内城人居从“平面时代”跨入“立体时代”，更是北京豪宅产品进阶的标志性项目。

这是保利北京首座“曜系”产品，很多设计在北京楼市都是开创之举，包括北京首个5.6米全抬板超级底盘社区、北京首个阳光车库系统、北京首个总高差约10米折叠式立体台地园林等等。

在太平桥项目上，保利更是创造了新速度。

5月19日拿地，8月12日报规，9月20日取得预售证，满打满算124天。

隔壁华润北京澐玺早拿地19天，两家同一天公示，目前还没取得预售证。

保利京华曜的备案名为“曜安佳苑”，全盘9栋楼一次性入市，共450套住宅房源，拟售均价12.03万元/㎡，货值将近75亿元。

至于，为何要做抬板？

在保利看来，抬板设计能解决内城土地稀缺与居住的核心矛盾，解决内城临街噪音、返潮等痛点，实现内城人居功能立体分层。

太平桥项目完成600组客户量访，130组深访，明确“为谁做产品”，他们需要“什么样的生活”。

客研对于保利而言，是一套从拿地一直延续到交付的持续校准系统。

在这些客研对话中，很多真实的提问直接推动了产品的升级。

保利太平桥项目，直接来源于客户的优化细节可达20余项，包括打造北京最好（方便，使用）的电动车库，做了最好的四居收纳体系，北侧增加直梯及出入口，做社区扶梯系统等。

产品亮点

1、北京完整落地全抬板住区，整体抬高约5.6米。

实现板上纯粹居住、板下功能配套，人流、车流、后勤物流完全分层，隔绝老城噪音与市井干扰。

通过架空层 底层入户花园，打造独立浮岛式立体社区。

2、约68米三重檐府门，约12米高非遗铜门，搭配玉带翡翠墙，两颗千万级黑松。

3、北侧、西侧沿街打造通透阳光车库，打造北京首个阳光车库系统。

车行、消防出入口全部隐于建筑立面，高低挑檐搭配全封闭式玻璃幕墙，规避传统车库粗糙外露问题，拔高整个片区城市界面质感。

4、依托5.6米抬板底盘 下沉庭院形成近10米整体层差，六重水系造园。

5、五座主题景桥，从太平桥形态提取而来，打造专属太平桥山水园林IP。

6、大区42颗名贵乔木 9棵树王级乔木，入口两颗千万级进口黑松。

7、依托全抬板底盘，打造超万平下沉庭院 会所空间，会所盒子大面积落地玻璃实现270°全景采光，将园林景致引入室内，彻底解决传统地下会所阴暗封闭的痛点。

户型曝光

保利京华曜直接甩出王炸：二环边、3.6万㎡完整宅地、容积率仅2.0。

要知道，周围新房容积率普遍卡在2.4-2.8。2.0的低密属性，是过去十年北京二环旁几乎绝迹的配置。

而且，项目做的是7-18层的洋房 小高层组合，楼间距普遍 65 米以上，妥妥的内城低密改善藏品。

全盘规划 124-139-148-152-181㎡全四居户型，无小户型混居。

以124、139㎡两大户型为主力，占全盘比例78%，侧重实用性。

设计上，追求黄金面宽进深比，关注动静分区、面宽进深平权，全龄成长户型。

赠送手法多样且豪橫，包括转角空中庭院（奇偶阳台）、嵌入式阳台、景观花池、大尺度设备平台等。

起步124㎡的4室2厅2卫：

南向约 10.9 米三面宽，客厅面宽约4.6 米；

独立电梯厅衔接玄关，联动南北双阳台；

主卧套房配置双台盆、独立衣帽间。

139㎡的4室2厅3卫：

南向双套房，北向可变空间，动静分区；

双玄关、南北阳台、独立家政间，收纳绝绝子。

148㎡的4室2厅3卫：

约11.7m南向面宽，主卧花园阳台，私享庭院。

顶配181㎡户型，在中央楼王6#楼的边户，仅21户。

最大的181㎡户型，做了全景舱设计，大面宽落地玻璃窗，最大化吸纳景观与采光，把内城城市风光、社区园林景致纳入室内，重塑内城改善户型的视野体验。

价格上，保利京华曜124㎡四居起步，1300万左右就能拿下二环旁的“五代”新盘，这在内城是独一份的存在。

更何况，西城新房常年零供应，二手次新15万 /㎡、新房动辄18万 /㎡，保利京华曜卡住的位置，天然形成"丰台价、内城圈"的倒挂安全感。

二环两大豪宅同台炫技

丰台太平桥地块成交于5月19日，由保利发展以41.544亿元拿下，成交楼面价约5.76万元/㎡，溢价率15.4%。

在它之前的4月30日，华润置地以57.71亿元底价摘得万泉寺0007地块，折合楼面价5.85万元/㎡。

两个项目同期出让，同在二环外，直线距离3公里，位置都非常核心。

万泉寺项目靠近地铁菜户营站，太平桥项目则邻近六里桥东站。

一手衔接西城成熟配套与人脉圈层，一手承起丽泽商务区金融红利，主城配套非常成熟，学铁商一站式配齐。

开发进展也基本持平，这让丰台楼市成了今年北京的焦点。

华润万泉寺项目近期已发布案名“北京澐玺”，并做了详细的产品解读。

主要是围绕抬板社区和滨水住宅这种独特的集合，重构了高端住宅的景观逻辑与生活动线，很多设计在北京楼市都是开创之举，包括抬板6米，首二层架空等。

相比保利京华曜，北京澐玺体量更大，地上建面超10万方，规划11栋住宅楼，全是高层产品，大约500套房源。

同时面积段也更大，建面约150-260㎡，起步就是四面宽，叠加错层转角阳台等设计，极大提升了滨水住宅的居住价值。