上海进深 严明会 上海第十一批次土拍正式定档11月30日。

本次共推出2宗商品住宅用地，分别位于浦东新杨思和宝山南大，合计起始价约 41.55亿元。

这也是上海落实国家商品住房销售制度改革、并于9月28日出台实施细则后，首个按新规出让的宅地批次，市场关注度较高。

  地块预览

（数据来源：上海市土地交易事务中心出让公告）

  地块看点

浦东新杨思地块：内中环改善稀缺供应

地块位于浦东新杨思核心片区，距离轨道交通6号线高青路站约300多米，靠近6号线与13号线换乘站东明路站，交通条件较好。

周边配套正在加速兑现：周边规划九年一贯制学校，明珠小学、杨思中学等教育资源集聚；高青路TOD商业组团、中央公园等项目也在推进中。

板块新房热度较高，近年入市项目去化表现较好，该地块被视为区域内稀缺的改善型宅地。

宝山南大地块：低密+滨水，差异化明显

宝山南大地块容积率仅 1.36，限高 36米，是南大板块时隔多年再次推出的低密住宅用地。

地块北临走马塘水岸公园，南接公共绿地，具备打造低密、抬板式住区的条件。周边有轨道交通15号线南大路站、仁济医院宝山分院、宝山兰生学校、华润万象汇等配套。

随着南大智慧城产业导入加速，这块地主要面向区域内科创人才和改善型客群。

  土拍规则新变化

本次两宗地块并未强制要求现房销售，但预售门槛明显提高：

1、预售条件：商品住房申请预售时，单体建筑需完成主体结构封顶。

2、资金监管：预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除监管。

3、土地款分期：签约后5个工作日内支付20%定金；30日内累计支付不低于50%；剩余50%可在签约后一年内无息缴清。

这意味着，房企拿地后的资金占用周期拉长，销售回款节奏后移，更考验现金流管理和产品力。

  市场信号

本次挂牌地块不多，但指向明确：规模适中、区位较好、配套较成熟、开发周期可控。

在上海楼市新政落地后的首轮土拍中，这两宗地块的竞拍结果，也将成为观察房企拿地信心、改善型住宅供应节奏的重要窗口。

11月30日开拍，后续是否出现溢价、由哪些房企竞得，值得继续关注。