11月3日，华夏大悦城封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“华夏大悦城商业REIT”）正式获得中国证监会准予注册的批复，拟在深圳证券交易所上市。该项目以天津大悦城购物中心为首发底层资产，是中粮大悦城以成熟商业资产对接公募REITs市场、完善资产投资运营和资本循环的又一实践。

华夏大悦城商业REIT原始权益人为中粮置业投资有限公司，华夏基金担任基金管理人，中信证券担任专项计划管理人，招商银行担任基金托管人，大悦城商业运营管理（天津）有限公司为运营管理机构。

根据项目披露文件，天津大悦城评估值约63.02亿元，基金拟募集规模约53.53亿元。

Part 01

首发资产：核心商圈项目，具备持续运营基础

天津大悦城地处天津市核心商圈，于2011年12月投入运营，是集购物、餐饮、文化、娱乐及体验消费于一体的购物中心。项目围绕年轻消费客群持续开展品牌调整和场景创新，形成了以“年轻、时尚、潮流、品味”为主线的经营特色。

根据项目公开披露文件，天津大悦城总可租赁面积约8.96万平方米。截至2026年6月30日，项目时点出租率超过97%，租金收缴率超过99.7%。经营表现方面，天津大悦城近三年销售额均超过40亿元，2025年客流量达到2830万人次。

Part 02

专业运营：持续推动品牌组合与消费场景焕新

购物中心的长期经营表现，不仅取决于区位和物业条件，也取决于运营机构对消费趋势、品牌组合、空间场景及客群需求的持续研判。基金存续期，大悦城商业运营管理（天津）有限公司将负责天津大悦城的运营管理，延续大悦城体系在招商资源、品牌调整、会员运营、营销活动及商业空间管理等方面的经验，开展项目日常运营。

截至2025年末，中粮大悦城在营商业项目37个，总商业面积约388万平方米；2025年，公司购物中心实现销售额463.7亿元、客流4.5亿人次，平均出租率94%。

此前，以成都大悦城为底层资产的REITs产品已于2024年9月在深交所上市。此次天津大悦城项目获批，进一步拓展了大悦城体系商业资产的证券化路径，也为不同区域商业项目通过公募REITs衔接资产运营与资本市场提供了新的实践。

Part 03

协同护航：服务存量资产盘活与商业运营提质

目前，华夏基金在公募REITs领域已形成覆盖项目培育、发行执行、投资运作、运营管理及上市后流动性管理的业务流程。后续，华夏基金将与中信证券、中粮置业及运营管理机构加强协同，按照法律法规和基金合同约定，做好基金募集、投资运作、资产运营监督及信息披露等工作。

商业不动产REITs连接经营性资产与资本市场，也是盘活存量资产、扩大有效投资的工具之一。华夏大悦城商业REIT的获批，将进一步丰富商业不动产REITs项目储备，更好与广大投资者共享商业不动产的长期潜力，助力我国公募REITs市场的高质量发展。

风险提示：1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8.中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。