文/上海进深 严明会

拿地一个月后，招商蛇口公示了杨浦江湾历史风貌地块规划图。

根据公示方案，项目拟建3幢5F多层住宅、4幢16-17F高层住宅，部分楼栋首层局部架空，社区内部还规划有下沉式庭院、商业配套等。

在历史风貌保护、建筑限高等条件约束下，招商蛇口通过高低错落的楼栋布局、全域抬板和开放式公共空间，打造了一个颇具辨识度的改善型社区。

从这张总平图来看，有几个设计细节值得关注。

1、7栋住宅，高低错落布局

整个小区采用南北向行列式布局，共规划7栋住宅。

西北侧布置4栋高层住宅，其中4#、5#、7#楼为17层，6#楼为16层，形成相对连续的高层城市界面。

东侧受24米建筑限高约束，1#、2#、3#楼均为5层住宅。

这部分楼栋楼间距阔绰，5F住宅楼栋高度16.8米，前后楼间距达到了20.2米。

2、全域抬板约6米

项目采用全域抬板设计，小区内部标高约10.6米，外部标高约4.5米，算下来整体抬高约6.1米。

关于抬板，地块出让合同中已有明确支撑：建议外运土方≤5.6万m³，鼓励就地消纳。

下沉庭院标高-2.4米，与抬高后的社区内部形成更明显的竖向空间变化。

其中，2#、4#、6#和7#楼首层局部架空，将部分地面空间让渡给公共活动，与中央下沉庭院共同构成立体的社交、休闲空间体系。

地块规划包含≥500㎡的地面层商业，另外有养育托管点、健身点以及K站、P站等设施，沿南侧和内部通道布置，为社区补充日常生活场景。

3、约12米宽公共通道，24小时对外开放

这是整个总平图中最特别的设计。

一条约12米宽的公共通道贯穿小区，将南北出入口、社区商业和下沉庭院等空间串联起来，24小时对外开放。

这条通道的由来，也与地块此前的规划调整有关。

在2026年5月的规划调整中，杨浦区对334街坊用地功能进行了重新梳理：原先规划为商办、科研用途的020-02地块调整为住宅用地，相邻地块则转为文化用地，公共通道也在这一过程中得到明确。

调整前→调整后

这条公共通道是街坊整体规划的一部分，它将住宅、商业及周边公共空间联系起来，也让项目承担了一定的城市公共空间功能。

4、户型猜测

目前项目尚未公布具体户型，但结合楼栋布局和建筑面积规模，可以对产品组合做一些预判。

户型方面，预计高层100-110㎡三房两卫入门，再配置120-130㎡三房和少量140㎡四房，两梯两户。

户型分布仅为猜测，以开发商公示为准

东南侧三栋5层多层住宅面积段更大，集中在140-160㎡，可能会有少量180㎡的大户型。规划图中有采光井，一层会带有地下室。

回到地块本身，这是五角场核心区断供十余年后的首宗纯住宅用地，体量适中，开发所需资金相对可控，土拍阶段热度很高。

9月29日，上海住宅销售细则落地后的首场土拍中，招商蛇口与南山控股联合体经过109轮竞价，以29.205亿元竞得杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块，成交楼面价65574元/㎡，溢价率21.46%。

地块出让面积约1.86万㎡，规划建筑面积约4.45万㎡，容积率2.4，建筑限高60米。

地块需配建少量公共服务设施和500㎡配套商业，折算下来可售住宅楼板价约6.7万/㎡。

由于地处江湾历史文化风貌区，设计自由度会受限，但这样一来也会与周边竞品项目形成差异化。招商蛇口在风貌住宅上经验丰富，打造过弘安里、桐安里、静安里等风貌别墅。

项目的建设单位为深圳市海城锦实业发展有限公司、上海云华置业有限公司。

进深网发现，二者在今年10月底共同出资成立了上海招山创悦置业有限公司，招商蛇口占股60%、南山控股占股40%。

公司法人和董事长是招商蛇口上海公司第一事业部总经理李刚。

区位方面，项目紧邻轨交10号线和在建20号线三门路站，周边聚集了字节跳动、B站、叠纸等企业，处于杨浦大创智与五角场、新江湾城之间的区域联系带。

周边新房市场也为项目提供了参照。杨浦中原板块的城投·悦江湾入市均价在10万元/㎡左右，目前是准现房状态。

向北的新江湾城板块，建发海宸洋房和小高层均价在12万元/㎡左右，叠墅产品均价超13万/㎡；容积率仅1.1的保利珺园，单价更高。