文/广州进深 严明会

广州南沙，地多，房企建的楼盘规模也大。

小体量盘不是没有，但全盘仅180余户的，在南沙相当罕见。

比如中国铁建·花语上璟。

由于只有三栋楼，它也被称为南沙最迷你的楼盘。

就在最近，这个迷你盘拿到了第二张预售证。此次获批的是4#住宅，11层高，两梯六户，一共60套房源。

户型涵盖建面约95㎡三房、118㎡四房。

这也是继8月上旬首拿预售证后，时隔近三月，项目再度取证。

1、口碑红盘二期

中国铁建·花语上璟这个盘，之所以受关注，有几个很关键的点。

第一，它是中国铁建·花语上城二期。

其实光从案名就能看出来，这两个盘关系十分紧密，都是由央企中国铁建开发的。

项目地处南沙蕉门，在这里，中国铁建还有个家喻户晓的楼盘，叫“中国铁建·海语熙岸”。

中国铁建·海语熙岸不是传统的招拍挂项目，而是源自于南沙坦尾村旧改，主导者正是中国铁建。

坦尾村的旧改故事，要从2018年底说起。

彼时，中国铁建以52.6亿元的底价拿下坦尾村留用地，随后在2019年，中国铁建正式成为坦尾村旧改合作企业。

这是南沙首批采用“村留用地捆绑旧村庄改造”模式开发的项目，很具有借鉴意义。

而这块地上打造的中国铁建·海语熙岸，也很成功。

该项目于2020年入市，同年即网签888套，第二年又卖了超1100套。

截至目前，项目累计网签超2700套，成交金额85.63亿元，已经清盘。

带着中国铁建·海语熙岸的优异成绩单，2023年底，中国铁建以折合楼面价1.8万元/㎡的价格，跟政府谈妥本属于村民的部分回迁地块，并建造了商品房。

于是，中国铁建·海语熙岸3.0升级之作——中国铁建·花语上城诞生了。

2024年，中国铁建·花语上城开盘，开盘价2.7-3.1万元/㎡，结合楼面价来看，这个定价并不高，甚至很亲民。

两年前的房地产市场，已经处于下行周期，远郊的南沙楼市更是“水深火热”，但中国铁建·花语上城依然取得了不错的表现。

开盘至今，项目已售567套房，未售35套，去化率超九成，也已基本清盘。

中国铁建·花语上璟，作为中国铁建·花语上城二期，同样出自那宗谈下来的回迁地块。

前期“兄弟盘”已经积淀了良好的市场口碑和销售成绩，这也使得它一亮相便备受瞩目。

当然了，打铁还需自身硬。

这也是接下来我们要说的第二个点。

第二，超低容积率。

中国铁建·花语上璟整个项目，占地约8996㎡，总建面约3.49万㎡，全盘只有三栋楼，全部是11-12层的小高层。

小区无公寓、商业业态混杂，业主圈层更纯粹，居住氛围统一。

就连户型也只有两种，建面约95㎡三房和118㎡四房。

建面约95㎡三房两厅两卫：

建面约118㎡四房两厅两卫：

更重要的是，项目容积率低至2.28。

放眼南沙市场，三四十层的高层住宅随处可见，高密度楼栋扎堆已是常态，这份低密属性，正是它最核心的杀手锏。

另外，它还是新规产品，官方宣传的户型实得率约100%，对比周边项目具备明显优势，相关配套也一应俱全。

这样一个楼盘，原本该跟它的兄弟一样，开盘、热销、直至清盘。

但故事总有意外。

2、三个月网签19套

今年8月，中国铁建·花语上璟拿到首张预售证，随后入市。

取证至今，已经近三个月。

项目首推的2#住宅，目前仅网签19套，仍有41套未售，去化率约三成。

从小区布局来看，2#住宅楼有很明显的短板，旁边有垃圾收集点、公厕、变电站。

而新取证的4#，则处在小区中央，位置要稍好一点。

还有一点，中国铁建·花语上璟三栋楼的梯户比，全部是两梯六户。

因为每栋楼只有60户左右，户数相对较少，电梯使用频率也低。

但这个配置，与项目定位仍存在一定差距。

有的买家可能就会比较介意同层户数多的问题，担心私密性、采光通风等受影响。

3、频繁换帅

中国铁建·花语上璟的项目公司，跟中国铁建·花语上城、中国铁建·海语熙岸的项目公司是同一个，都是广州南沙中铁实业发展有限公司（以下简称“中铁实业”）。

这家公司成立于2015年底，由中铁建南沙投资发展集团有限公司100%持股，后者为中国铁建股份有限公司全资子公司。

进深君注意到，最近一年多，中铁实业高管变动频繁。

2025年7月，任职五年多的李葆华卸任经理后，劳开拓接任，但仅上任5个月便退出了。

随后，刘天文走马上任，这位在任时间也很短，连4个月都不到。

目前，中铁实业的经理是吕素领。

也就是说，短短一年多的时间里，该项目公司换了三个项目总。

尽管中国铁建·花语上璟背靠央企平台，交付层面的安全垫相对充足。

但持续换帅，对于一个正在走货的新项目而言，始终是一个需要留意的变量。