文/北京进深 徐迪

10月28日，丰台槐新NY-030（北区）地块进入用地预申请。

交易起始价23.3亿元，折合楼面价3.85万元/㎡。

比南边的观宸地块便宜了1500元/㎡。

预申请文件提到，本次出让宗地应严格执行住建部等三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》及北京市贯彻落实的有关规定，即优先现房销售。

  街坊路顺接观宸

这宗地是北京2026年第十二轮供地清单中体量最大、区位最核心的一宗。

位于南四环至五环之间，紧邻地铁4号线与19号线换乘站新宫站。

地块所在的槐新片区近年城市更新推进较快，周边万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园等配套已相对成熟。

南边就是建发金茂·观宸，客群画像和城市界面相对清晰。

北地块占地3.25公顷，规划建面约6.05万㎡，容积率1.86，限高45米（局部60米）。

地块南侧内增设15米宽东西向街坊路，不出让，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会。

关于街坊路，还有一个要求，应与NY-030（南区）-01地块（也就是观宸一期）配建的街坊路顺接，保证居住组团内交通组织有序和行车安全。

这意味着，北区地块被纳入既有居住组团的交通组织中，开发逻辑上更倾向于与观宸一、二期形成连续社区界面，建发、金茂再出手拿地的有利条件也就多了一重。

与此同时，北地块也与当下北京楼市的流行趋势同频：出让文件中明确了可做抬板社区，通过板上居住、板下配套的立体底盘，整合停车、会所、归家动线等功能，进一步强化居住空间形态上的连续性。

  销冠之后，价格开始松动

观宸是建发房产与中国金茂联手打造的北京首个“风雅宋韵”系列产品。

开发主体北京兆兴房地产开发有限公司成立于2024年12月，注册资本45.145亿元。

建发房产和中国金茂分别持股64%和36%。

金茂华北公司副总张显刚担任项目公司董事长；建发房产北京总经理华晓巍任项目公司总经理。

项目的营销负责人为孙朝杰，带领团队创造了观宸一期的逆市热销，颇受华晓巍器重。

观宸分为两期开发，一期在西侧，二期在东侧，中间有地下通道连接。

一期030-01地块成交于2024年11月29日，总价24.35亿元，楼面价约4万元/㎡，销售指导价8.3万/㎡。

地上建筑面积6.08万㎡，容积率2.0，规划11栋6-18F洋房 小高层，共490套房源，面积段111-165㎡。

2025年3月23日首开，以近36亿元的网签总额拿下当年丰台单盘销冠。

目前累计网签442套，去化超九成，成交均价约7.8万元/㎡，成交金额总计43.42亿元。

二期030-02地块成交于2025年6月24日，总价20.8亿元，折合楼面价4.02万元/㎡。

地上建筑面积约5.21万㎡，容积率同样是2.0，规划12栋6-17F洋房和小高层，共395套房源，主力建面约113-155㎡。

2025年9月份取证，预售均价8.5万/㎡，略高于一期。

目前累计网签240套，去化率61%，成交均价约7.5万元/㎡，成交金额总计22.45亿元。

二期拟售均价高于一期，但当前的成交均价比一期低了4000元左右。

  新地块是续作，还是邻居？

从销售情况来看，观宸两期产品的成交价和去化速度均可圈可点，证明槐新板块对四环改善客群仍有较强承接力。

与此同时，二期取证价上调后，成交均价小幅回落，也看出了这部分客群对楼盘价格敏感度较高。

北地块与观宸单期体量相当，但地形东西长而南北短，面宽资源较好。

容积率1.86，略低于观宸，有望延续板块改善属性，打造大户型产品，与观宸一、二期形成统一客群。

不过，北地块与观宸一二期之间隔着丽槐街，能否直接纳入“观宸三期”，取决于项目公司是否统一操盘、园林会所是否联通，以及规划审批口径。

更稳妥的判断是，大概率会成为观宸北侧的“三期级”改善产品，但未必与现有两期完全一体化。

在现房销售新政下，这块地的关键变量是地价和资金成本。

目前看来，挂牌楼面价控制在了4万/㎡以内，且付款条件友好，建发金茂仍有较强动力继续深耕。

对丰台而言，这块地也符合今年“小体量、熟配套、易算账”的供地思路，属于新宫板块改善需求最容易被验证的补仓地块。

当前北京土拍的付款规则普遍是：

地价首付款30天内缴50%，剩下的尾款，如果是参加了用地预申请的企业，可以在24个月内缴清；没参加的，只有18个月免息期。

为的是引导更多房企参与预申请，把拿地意愿前置，让主管部门在挂牌前就能更准确地摸底市场热度，提升供地节奏的可控性。