南京主城改善赛道迎来质变。四代宅从零星试点走向集中入市，河西、南部新城、鼓楼三大板块相继上新。同为四代宅，三地的产品逻辑、总价门槛、配套底色完全不同:南部新城在建设兑现期里比空间效率，河西在成熟高地上比资源占有，鼓楼在稀缺老城里比学区与孤品属性。若拿一套标准横比，很容易把"有没有露台"当成唯一标尺。

政策底座：2024年6月南京明确每户可设挑空平台且不计入容积率，有效期至2028年底；2025年7月江苏省《改善型住宅评价细则》以百余条规范覆盖全寿命期性能。规则先行，是这一轮产品迭代与以往"内卷装修"的本质区别。

市场验证：市场数据显示，2025年四代住宅上市量占全市新盘约30%、江北新区接近50%。2026年起，四代宅卖点转为改善标配——河西、南部新城、江核、江宁的在售与待售项目基本被"低密+四代宅"覆盖，去化却明显分层。2026年上半年全市商品住宅均价26051元/㎡、同比降5.82%，量稳价弱——四代宅能做出产品溢价，却托不住错配的板块与定价。而"伪四代宅"仍在：只加一个露台、得房率没有实质提升，甄别只能靠四条标准。

数据来源：克而瑞 2026年1-9月

从量价结构看，三大板块的规模与门槛呈反向关系:供给最集中的板块套均门槛最低，供给最稀缺的套均门槛最高。这决定了竞争方式--供给密集区，产品力只是入场券、定价才是胜负手；供给稀缺区，产品力决定能否守住价格，而不是能否跑量。

配套为地铁5/6/10号线、万象城、南部新城医疗中心、南京中医院与机场跑道公园:地铁与医疗已兑现，商业与公园仍在建设期--这个时间差正是总价友好的原因。

数据底盘：克而瑞2026年1-9月，城南板块供应37.25万㎡，成交38.98万㎡，成交均价31177元/㎡。大校场2026年9月可售1115套，去化周期近15.6个月。供给集中、库存抬升、竞争密度最高，去化只能靠产品力与定价。

图5 城南板块近一年月度供求量价，口径普通住宅+别墅。

供应高峰在2026年3-4月与8-9月，均价自1月25138元/㎡回升至9月37856元/㎡，系高价盘集中网签所致。

象屿天誉东方11栋8-11层、全盘283户，是南部新城少见的纯洋房社区--户数少，园林与会所不会被上千户同时摊薄，客群结构也更整齐。

产品三处值得说:172㎡约270°全景挑高墅厅，把客厅、餐厨与露台串成动线，露台成为客厅外延的一间房；六恒科技叠加华为鸿蒙智家；约2万方园林、约2000㎡地下会所与约2320㎡架空层泛会所，梅雨季活动不必退回室内。

金茂璞逸秦淮是金茂"璞系"南京首作，10栋住宅，主力建面约123-173㎡。规划以"双轴水岸城芯原点"为骨架，社区中轴与水系并行；沿河做成项目称为"南京最长秦淮水岸会客厅"的连续界面--通常河景只属于临河两三栋，这里把它变成整条社区的公共资源。"超20米四重垂直空间体系"让露台随体块生成空中院落，室内由金茂科技系统3.0兜底。

中信泰富九著规划7栋12-17层小高层，主力建面约120-160㎡，边户占比约90%、户户带露台、首层全架空，赌的是改善客对尺度与体面的敏感度，而非靠赠送面积堆数字。项目2026年三季度公开售楼处，克而瑞未检索到成交备案数据，本文不作价格与去化推测。

客群落在总价500-650万元段。产品高度同质、客户高度重叠，比的是同等总价下的空间效率与露台体验。

河西配套成熟、产业密度高、二手流通性强，土地供给稀缺，四代宅天然落在高端改善段位。

数据底盘：克而瑞2026年1-9月，河西板块供应577套/12.62万㎡，成交1119套/21.26万㎡，成交均价50115元/㎡，套均价952万元/套，供求比0.59，成交金额106.56亿元。0.59指向供不应求，952万元/套是三大板块中唯一进入九百万级的门槛。

图6 河西板块近一年月度供求量价

2025年12月成交10.20万㎡为峰值，此后稳在1.7-3.4万㎡；2026年3月供应未返回，留白不代表为零；均价在43927-54620元/㎡区间运行，波动来自单盘结构。

长江序按顶豪终极改善定位，卖点不在参数而在资源占有:江景界面、地标视野、产业总部环绕，以及河西并不多见的大尺度平层。它的定价逻辑不是"单价×面积"，而是同一板块还有没有替代品，比较对象是河西既有顶豪。

流通性判断：克而瑞认为高端改善板块（城中南、河西南、河西中、大校场）新房与二手在成交均价差、套均面积差、套均总价差上显著，二手成交以老旧小区及部分保障房为主、次新占比少，新旧竞争关系相对较弱--这解释了河西新房的稀缺与抗跌。河西卷的是资源与尺度，总价弹性小，去化取决于个案资质而非价格战。

鼓楼是传统教育强区，汇文学区是重要卖点；土地极度稀缺、新盘零星，四代宅供给极少。

数据底盘：克而瑞2026年1-9月，城中板块供应4.54万㎡，3.93万㎡，成交均价44222元/㎡；库3.98万㎡，去化周期近12.1个月。地价佐证:2025年7月30日鼓楼G47地块经89轮竞价，北谷控股3.73亿元竞得，楼面价40215元/㎡，溢价率32.74%（公开报道）。供应极少、单价与总价双高，但长周期去化并不轻松。

图7 城中板块（鼓楼口径）近一年月度供求量价

体量极小，2025年10月-2026年3月供应及2025年10-11月、2026年1月成交未返回，留白不代表为零；单月成交多在个位数，均价31124-84742元/㎡的跳动属个案结构。

北谷·翰文府位于鼓楼龙江，全盘仅59套，容积率约2.2、绿地率30%，主力建面135㎡与162㎡，全系四代宅露台。名谷设计操刀，入口做宝格丽酒店式双精装大堂，补齐老城盘最容易忽略的归家仪式感；学区是另一半价值--金陵汇文一路之隔；交通享两条地铁线，9号线在建、13号线规划。风险同样清楚:体量小意味着配套自持弱、物业成本难摊薄，品牌与物业服务尚未落地，第二批次认购归零说明客群厚度有限。

客群为地缘置换、教育改善与主城情结叠加，真实门槛470-520万元。买的是"学区+四代宅+小体量"的不可替代性；接受它的价格，不等于接受它的流速。

分层选择：500-650万元在南部新城比产品，千万级在河西比资源，470-520万元叠加学区看鼓楼。四代宅的分水岭不是"有没有露台"，而是露台可用性、空间效率、板块基本面、社区纯粹度四项是否同时成立--四项缺一，溢价就要打折。数据来源:克而瑞，2026年1-9月；项目信息来自公开报道与项目公示，个体成交以备案为准。