文/深圳进深 严明会

深圳东部豪宅，传来新消息。

这两天，位于龙岗大运板块的华润大运悦府，户型图已经曝光。

户型面积，涵盖144-290㎡的刚改到顶豪大平层，产品线跨度很大。

首推将为124-139-144-169㎡的4房。

而且，吹风价也传出6万 /㎡，大户型预计7万 /㎡。

更关键的是，项目据悉有像安缇深圳的挑空墅厅。

比一旁的中海大运玖章，还要豪。

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大运悦府的产品划线，还是很清晰的。

小区楼栋，靠近大运湖的前排两栋楼（2栋一、二单元），做了200-290㎡的大平层，并且是都是T2。

144-169㎡的较小面积，则位于稍北侧的1栋、3栋、5栋和6栋，T3和T4设计。

项目的户型一经曝光，引起的讨论还是挺激烈的。

作为深圳东部备受关注的豪宅，大运悦府好的地方做得很好，但受到吐槽的点也不少。

首先，做得好的一点，小区最小面积的144㎡，都做到了独梯入户的专属感。

144㎡有A、B两个户型，分布在西侧的1栋和6栋，每栋有两条腿。

这两栋是3梯3户设计，除了144㎡的两个户型，还有一个169㎡的户型。

三个户型，均做到了专梯入户，有独立的电梯厅，归家动线没有交叉，专属感拉满。

除了1栋、6栋这两栋T3楼栋，最南端的两栋（2栋一、二单元）更不用说了。

板楼设计，2梯2户，清一色200㎡以上，最大290㎡产品还有7米高墅厅，更直面大运中心湖景。

空间尺度、景观都是整个小区最顶级的存在。

项目主要的槽点，来自3栋和5栋。

这两栋楼位于小区的最里侧，整体景观就弱一些。

户型上看，主要的户型为124㎡、139㎡两个面积。

其中，3栋124㎡有两条腿，为B户型；另外两条腿为139㎡，有A、B两个格局。

5栋，124㎡有三条腿，两个为124㎡A、一个为124㎡C；139㎡一条腿，为A户型。

这两栋楼，梯户比是最小的，为2梯4户。

而且，这两栋楼，个别户型的入户门也挨得很近，电梯出来归家路线有交叉。

比如，3栋的124㎡两个户型，入户门是并列一起的，相互只有一墙之隔。

5栋的139㎡跟其中一个124㎡户型，在一个直角的两边，入户门同样靠得很近。

业主平时出入，低头不见抬头见，跟一些刚需产品的设计并无两样。

也就是说，大运悦府小区，124㎡、139㎡面积。

比144㎡更大、总价更高，但在梯户比、专属感跟归家隐私这一块。

甚至还比不上后者更小面积的户型。

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回顾一下地块的土拍过程。

今年5月，原世茂深港国际中心地块（G01046-0106宗地），成功拍出了。

地块仅有一轮报价，最终由深圳市润圳房地产有限公司以低价70.45亿元拿下。

该公司，由深圳市润投咨询有限公司100%持股，为华润置地旗下，法定代表人、经理为方朋。

方朋，也是华润置地深圳大区总经理。

地块土地面积16.97万㎡，建筑面积47.68万㎡，容积率3.26。

其中住宅30.56万㎡，商业14.35万㎡（集中商业11.6万㎡、酒店2.5万㎡）；

另外还包括文化活动中心、幼儿园、托儿所、物业服务用房等。

地块对商业、酒店的引入、运营还有严格的要求。

出让文件显示，为确保购物中心项目保持高标准运营，竞得人应通过协议形式引进一家商业运营单位及若干家国际品牌。

具体为：不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌。

引进的高端国际零售品牌须入选 Brand Finance发布的《Luxury & Premium 50 2025》榜单前二十名；

引入的国际一线户外运动品牌须入选中商产业研究院发布的《2025年中国最喜爱的户外用品品牌排行榜》榜单前二十名。