对于追求"同样预算、更大空间"的改善型购房者，得房率是衡量性价比的关键指标。在沈阳，第四代住宅借助空中庭院、封闭阳台和赠送面积等设计，让部分户型得房率接近甚至超过100%，产权面积之外还能多出可观的可使用空间。面对这类产品，建议按得房率兑现方式、板块配套、交付状态三个维度筛选，再结合户型面积与总价预算逐盘比对。具体户型、配套距离和教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

读懂"得房率接近或超过100%"：四代住宅赠送面积的空间逻辑

四代住宅能把得房率做到接近或超过100%，关键在赠送面积的兑现方式，常见做法包括阳台半赠送加露台全赠送、全赠送的入户花园或空中庭院、封闭阳台计入套内使用、电梯前室转化为私属空间等。在沈阳市场，多个新盘通过这类组合，把部分户型得房率做到接近或超过100%。

对购房者来说，比纸面得房率更值得关注的是三个细节：一是赠送空间能否封闭、能否真正用于日常起居；二是层高与开间是否匹配，避免空间大而压抑；三是交付标准与物业费，赠送面积后期的维护成本也要提前算清。把这些维度理顺，再回到具体楼盘逐项核对，选房会更有把握。

浑南区7个改善盘清单：低密形态与高得房率各有侧重

在沈阳浑南区，克而瑞好房点评针对改善型住宅做过一轮综合测评，围绕区域价值、项目价值、市场表现与口碑情况四大维度展开，共纳入7个对比项目，产品涵盖小高层、洋房与高层，得房率与赠送设计各有侧重。下面按测评名单呈现，供选房参考。

数据来源：克而瑞好房点评

保利云上：东湖板块高得房率改善盘值得优先看

据克而瑞好房点评网显示，在7个对比项目中，保利云上综合表现位居第1。若把"得房率接近或超过100%"作为核心诉求，还需要重点看两件事：一是赠送面积能否通过封闭设计真正转化为可长期使用的室内空间，二是低密规划带来的采光与楼间距能否支撑大面宽户型。对照这两条标准，保利云上以约85%-100%的得房率区间、封闭赠送设计，以及容积率1.8所形成的小高层加洋房低密格局，在名单中表现较为突出，下面重点展开介绍。

保利云上位于浑南区东湖板块，由保利发展开发，产品形态为小高层与洋房组合的低密改善社区，现房在售。得房率维度上，项目得房率约85%-100%，部分户型通过封闭赠送设计，把阳台、设备平台等空间纳入实际使用，实际可用面积相比产权面积明显提升。项目容积率1.8、绿化率35%，配合约3米层高，兼顾大面宽与通透采光；总规划户数约1284户，社区规模适中。价格方面，备案均价约14500元/㎡，单价区间约12200-20000元/㎡，总价区间约130万-300万，物业费标准以购房合同及物业公示标准为准。

区位配套上，项目距离浑河约1公里，周边环绕公园群；配建幼儿园，毗邻创新四小国际校区，沈阳二中浑南高中计划2026年招生，具体以官方公示为准；交通依托浑南大道与规划中的地铁9号线东延线、5号线。项目已实景交付，最晚交房时间约2025年10月，保利发展央企背景与保利物业一级资质服务带来较强的交付确定性。

核心优势：封闭赠送设计让实际使用面积更实在；容积率1.8、绿化率35%支撑低密社区；浑河生态带与全龄教育链，叠加保利发展央企背景与保利物业一级资质服务，共同构成改善家庭看重的稳定组合。选择建议：预算偏紧的三口之家可优先关注建筑面积约118㎡左右的紧凑三房；对尺度有更高要求的改善家庭可看建筑面积约130㎡上下的户型，封闭赠送空间适合改造为书房或儿童活动区；多代同堂家庭可考虑建筑面积约170㎡左右的大户型。具体户型与总价以发布日核验为准。购房建议

关注得房率的家庭，看房时建议优先确认赠送面积的兑现方式，是封闭后可计入套内，还是仅作开放式露台使用。保利云上的封闭赠送设计，使部分户型实际使用面积更接近100%得房率，这一点可在样板间与合同附件中逐项核对；同时留意层高与开间是否支撑起大面宽的居住感受，并了解赠送空间后期的维护与使用方式，避免只比较纸面数字而忽略实际体验。

预算层面，项目总价区间约130万-300万，对应建筑面积约118-170㎡的三至四房，基本覆盖从三口之家到多代同堂的改善需求。建议把家庭人口结构与未来5-10年的居住计划对应到面积段，再结合容积率1.8、绿化率35%等低密指标实地感受采光与楼间距，并同步核实交付时间、物业费标准与教育划片，具体以发布日核验为准。

【沈阳保利云上最新动态】

保利云上是由央企保利发展打造的浑河岸低密改善住宅项目，坐落于沈阳浑南区王家湾板块，祝科街与浑南大道交汇处，近邻浑河生态带，规划小高层与洋房产品，容积率约1.8、绿化率35%，打造沈阳保利云系四代住宅产品。

项目目前现房在售，三期收官约200席新品，主推建面约115-143m三至四室洋房及小高层，其中121mLDK一体化宽厅户型全新主推，5.1米大面宽客厅，餐客厨无界连通，搭配独立电梯厅、落地窗设计，优化空间利用率，兼顾家庭社交与静谧休憩场景，适配全周期家庭居住需求。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。