北京进深 徐迪 10月9日，金隅通州新盘花溪锦玥的方案反馈意见通行了采信情况。

项目总平图于9月14日-21日进行公示，期间共收到公众反馈意见48份，主要集中在建筑高度、楼栋布局、日照与采光、视线隐私、交通、噪声等方面。

1、关于该项目建筑布局、建筑间距等因素影响砖厂新家园现状居住小区通风及视线问题，易形成视线对视，侵害居民居家隐私；建议降低建筑高度、拉大与现状楼栋间距、弱化对现状居住小区的综合影响。

建设单位及设计单位意见：本项目规划新建楼栋之间的间距、新建建筑与现状居住建筑之间的间距均满足《北京地区建设工程规划设计通则》、《建筑防火通用规范》（GB55037-2022）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）(2018年版)等文件的要求。新建建筑与现状西侧砖厂新家园现状居住建筑距离满足《北京地区建设工程规划设计通则》第2.4.5条中避免出现对居室的视线干扰情况，一般最小为18米的间距要求。

本项目建筑退线符合规范要求最小退让距离。依据该项目用地挂牌出让条件，建筑高度控制45米（局部60米），目前建筑高度符合要求。

2、关于涉及项目对周边居住小区采光影响问题。

建设单位及设计单位意见：我单位已委托有相关资质的设计单位采用专业日照分析软件进行日照分析，计算参数符合北京市地方标准《建筑日照计算参数标准》(DB11/T1627-2019)规定，经用日照分析软件测算，本计算结果满足西侧现状砖厂新家园现状居住建筑在有效日照时段内每套住宅至少有一个居住空间不低于大寒日日照时数2小时标准。满足《城市居住区规划设计标准》4.0.9条规定的日照标准为不低于大寒日日照时数2小时标准。满足北京市地方标准《住宅设计规范》（DB/1740-2020）第8.1条规定。

建筑水箱间、楼梯间及装饰构件已纳入日照计算。

3、关于项目西侧车库出入口选址问题。

建设单位及设计单位意见：本项目已取得《关于通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期土桥东西地块交通影响评价审查意见的函》（京交函〔2025〕1585号）。机动车出入口设置符合《北京地区建设工程规划设计通则》第5.3.2条建筑物主要出口要求以及交评审查意见函、附件文件要求。

4、关于公示全套图纸及专项论证方案、明确各楼栋与周边道路距离以及市政配套信息的意见。

建设单位及设计单位意见：根据北京市规划和自然资源委员会《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》，本项目公示内容信息和规划设计方案总平面图深度符合文件要求。

本项目方案按照国家和北京市相关规范要求进行设计，相关市政配套信息等在会商阶段完善，最终以规划审批为准。

5、关于飘窗、阳台、设备平台设计尺寸、后续规划核验及建设单位出具书面承诺问题。

建设单位及设计单位意见：

（1）关于开敞阳台：本项目设计方案落实关于推动“好房子”建设的相关部署要求和《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中有关要求，对住宅建筑进行高品质设计，本项目户型设计有开敞阳台，面积计算符合《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）等规范标准的相关规定。本项目开敞阳台满足上述规范要求。

（2）关于飘窗：根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）：“窗台与室 内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗或窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗，不计入建筑面积”。本项目飘窗满足上述规范要求。

（3）关于设备平台：根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）：“与建筑物内不相连通的建筑部件，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷，不计入建筑面积”。本项目设备平台满足上述规范要求。

（4）关于后续监管：我单位承诺严格按审批图纸施工建设，并落实《北京市规划和自然资源委员会关于加强建设工程全过程规划监督工作的指导意见（试行）》（京规自发〔2024〕53号）要求，自觉接受全过程监督管理。

分局意见：建设单位和设计单位意见属实，予以采纳。在本项目审批、建设、验收过程中，我局将依职责做好建设工程全过程监督工作。

另有两类不属于规自分局职责范围内的意见

1、关于新建高层与现状住宅涉及噪音影响、西侧车库出入口噪声、灯光影响问题。

建设单位及设计单位意见：本项目方案按照国家和北京市相关规范要求进行设计。项目车库出入口位置设置车辆降速设施、降噪路面等隔声减振措施，同时采用防眩光灯具，控制灯具投射范围，后期物业管理严格落实夜间照明管控措施，同时设置提示标示标语，通过植物遮挡等方式，降低灯光对周边住宅干扰影响。

分局意见：关于项目涉及噪声、光污染等对周边现状居住小区影响问题，不属于本次公示范围事项，建议向有关主管部门反馈。

2、关于后续销售宣传问题。

建设单位及设计单位意见：我单位承诺在项目销售宣传推广过程中，将严格遵守法律法规要求。

分局意见：后续建设单位在销售过程中如出现宣传与实际情况不符情况，可向有关主管部门反馈。

通州土桥6037地块成交于8月27日，由金隅地产以8.7亿元总价竞得，折合楼面价2.7万元/㎡，溢价率27.2%。

建设单位为北京隅通置业有限公司，也是金隅花溪云锦的开发主体。法定代表人、总经理为王明昌。

9月底，在公示了设计方案后，项目案名官宣：花溪锦玥。

这也标志着“花溪系”正式晋升为金隅地产旗下独立的产品线IP。

花溪锦玥成为花溪云锦之后第二座作品。

项目占地1.61公顷，规划总建面约5.58万㎡，其中地上计容建面约3.23万㎡，容积率2.0。

拟建9栋住宅楼，5-11F全洋房，合计约380套房源，户均建面约85㎡。

1、楼栋排布

9栋住宅楼和6栋配套建筑，整体呈现出“北高南低、西高东低”的阶梯式排布。

北排隔音屏障，阻挡轨道噪音与震动：

地块北侧紧邻群芳二街以及地铁八通线地面轨道，将最高的11层住宅（1#、2#、4#楼）集中排布在地块的北侧和西侧，利用较高的建筑立面作为屏障，尽量减少北侧轨道噪音对小区带来的影响。

南向矮板带退台，最大化采光与景观：

南排楼层低至5层，北向退台设计，为小区中部预留出更多采光面。

地块南、北两侧都有规划公园绿地，既能有效阻隔外部道路噪音与扬尘，又为项目构筑了一道天然景观缓冲带，弱化了周边高层住区带来的视觉压迫。

从平面图可以看到，小区西侧是80米高的砖厂新家园住宅楼，南侧是54米高的高丽园小区，这两个项目都是安置房。

而金隅6037地块最高建筑只有33米出头，东南角的9#楼只有15米多。

与周边高层住区之间近40米乃至60余米的巨大落差，视觉落差明显，整个项目呈现出“盆地式”空间形态。

2、配套与动线规划

双人行出入口，正门设置在场地西侧，结合风雨连廊做了开阔的景观大门。

小区体量不大，仅设置一处车库出入口，在正门以南，有延伸的景墙饰面。

地块中心规划了室外活动场地与下沉庭院，下沉庭院周边3个楼栋首层做了局部架空，通过风雨连廊贯通多个邻里共享公共空间，营造泛会所空间。

3、户型预测

面积段预计在70-110㎡区间。

起步70㎡中间户/76㎡边户，位于北排4栋楼，合计230套左右，户型占比约六成，是项目的主力户型；

85㎡户型集中于南排8#、9#楼，和7#楼西单元，合计86套；

105㎡/110㎡户型位于小区中央楼栋，合计67套。

4、赠送手段

赠送手段简单实用，南向通面内嵌式阳台+北向通面设备平台。

这里面比较容易做文章的是设备平台，它的进深达到了1.5米。

大小户型平权，都是一样的进深规格，区别主要在于面宽。

北边4栋楼端户房源有侧边飘窗，尺度不大，却让70多平的小三居拥有更多的采光面和实用面积。

预计76户型能做出三居两卫产品。

5、拿地回溯

通州土桥6037地块的土拍现场，虽然只有包括金隅在内的3家房企参与线下竞拍，却拍出了高达27.2%的溢价率，激烈程度可见一斑。

金隅地产要补仓守土桥，招商蛇口要护盘联动湖映天青，外加卓宸盛川——这家接连现身北京多场土拍的民营房企，从顺利转战通州，必然也是带了充足预算的。

在通州楼市，金隅和招商都是交过多份答卷的老玩家了。

金隅正在尾盘阶段的花溪云锦，也在土桥板块，距离新地块不到4公里。

招商的新盘更是从梨园盖到九棵树再到八里桥，通州老城几乎每一轮供地都有它名字。

6037地块到底有什么魅力，让金隅和招商这两位最懂通州客群和去化逻辑的资深选手，愿意一手接一手地往上加价？

地块前身是同仁堂片区棚改回迁用地，2024年批的是安置房，当时核定的地上建筑面积约3.87万㎡。

后续规划调整，成为纯商品房用地，并于今年5月初发布的第四轮供地清单中亮相，7月24日正式挂牌。

土桥6037地块，四个“确定性”戳中房企痛点：

1、紧临地铁：

宗地位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，紧邻地铁1号线土桥站，直线约300–500米，B口出来走几分钟。

40分钟直达国贸CBD，通勤确定性拉满。

2、老城熟地：

湾里·王府井WellTown约1.1公里，步行可达；

梨园主题公园、东直门医院通州院区（三甲）、临河里小学/育才通州分校都在1–3公里内，不用赌规划。 

3、地价有安全垫：

即便拍到2.7万/㎡，也比招商九棵树6016（约3.15万/㎡）、花语璟云（约3.58万/㎡）低一大截，未来走4.8–5.2万/㎡刚改价就有利润空间；

4. 板块缺货：

土桥到梨园一带，京玥兰园、璀璨公元已清盘；花溪云锦进尾盘；云璟揽阅去化六成多。

正是刚改新盘断档期。

按照6037的体量，300套左右的小盘，闭眼跑顺销。

土桥这一子，对金隅来说，不是“补个仓”那么简单。

东序讲朝阳港故事、海岄讲海淀学养故事，6037这道新题，不知道金隅会给出什么样的台本。