文/深圳进深 李奕和

星河地产在深圳龙华的潭罗村旧改，新一期组团取证入市。

“十一”黄金周节前，星悦尊府拿下一张预售证。

为1栋一、二单元，产品面积87-88㎡、100-101㎡、116㎡。

备案单价4.73-6.13万/㎡，均价5.4万/㎡。

这个价格，比项目前期在售的组团，要高不少。

其前期产品星悦云邸尾盘在售，贝壳参考均价4.25万/㎡。

相比之下，星悦尊府高了1.15万/㎡，可以说是三个组团中的“狠角色”。

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一个重要的原因，星悦尊府相比前面两个组团，相对纯粹。

星悦尊府由两栋住宅组成。

建设用地1.18万㎡，总建筑面积9.45万㎡。容积率6.1，计容积率建筑面积7.06万㎡。

两栋住宅为1栋一、二单元，均是超高层，总户数567户。

其位于龙华区大浪街道布龙路与潭罗一路交汇处东北侧。

开发主体为深圳市星广源房地产开发有限公司，为星河地产旗下公司。

执行董事、总经理为李晓明。

项目属于星河地产潭罗村旧改的最新一期入市组团。

该旧改更新单元共有住宅地块四宗，总规划体量达53.72万㎡。

除了星悦尊府，潭罗村旧改此前已经推出了两期产品。

分别为星悦云邸和星悦名庭。如今的星悦尊府，也可以说是该旧改的三期组团。

除了这三个项目，第四个住宅组团则是星悦睿府，前不久总平图也已经公示。

已经开盘推出的两个组团：

星悦云邸2023年9月入市，总建筑面积约15.4万㎡，规划1007户。

星悦名庭2025年6月入市，总建筑面积约20.39万㎡，规划1469户。

不过，这两期产品，均有大量保障房和回迁房。

其中，星悦云邸可售商品房849套，星悦名庭可售商品房更只有70套。

进深网查了下，目前两个项目的网签去化分别在99%、46%左右。

可以看到，星悦云邸已接近清盘。

而去年入市的星悦名庭，虽然套数不多，但因为保障房、回迁房数量多，去化其实并不好。

所以说最新取证入市的星悦尊府，作为全商品房，居住起来较为纯粹。

去化压力相对也会小很多。但价格也相对较高。

星悦名庭去年6月取证入市，均为101㎡的户型，备案均价也仅5.06万/㎡。

相比如今的星悦尊府，也要低很多。

其实就区位来看，星悦尊府的优势不算太大。

虽然直线距离地铁6号线阳台山东站四五百米。

附近还有大浪文化艺术中心和大浪体育中心。

但楼盘所处，并不在核心区域。

目前，龙华大浪整体面貌还较差，项目周边多为城中村、工业厂房面貌，交通也比较拥挤。

另外的一些指标也值得关注。

作为旧改项目，星悦尊府相对眼下拍出的土地看，容积率其实偏大，而且是超高层。

另外，三个项目中，星悦尊府在位置上更靠近布龙路主干道。

后期是否会受交通噪音影响也有待观察。

不过产品上，星河地产作为深耕深圳的本土房企，出品应该值得期待。