2026中国物业管理上市公司研究报告

一、研究成果发布

2026年5月，克而瑞物管重磅发布了2026中国物业管理上市公司研究成果，涵盖了2026中国物业管理上市公司20强以及细分领域研究成果。

本次研究面向62家上市物业，以企业年报及公开公告数据为基础，覆盖沪深与港股两大资本市场，经严格筛选与交叉复核后形成最终榜单。2026中国物业管理上市公司20强中，碧桂园服务位列第一，华润万象生活、万物云分列第二、第三位。

二、评价体系

2026中国物业管理上市公司测评模型：5大维度·19项指标

1.资本市场表现：指数变动、股价变动、估值变动、市值变动；

2.企业规模：在管面积、合约面积、营业收入；

3.经营质量：利润情况、资产负债率、营业现金比率、净资产收益率、全员劳动生产率、研发投入强度；

4.成长潜力：管理面积增速、营业收入增速、利润增速、创新业务布局；

5.社会责任：纳税总额、吸纳就业人数。

三、数据来源

上市物企研究数据来源：以企业申报数据为基础，通过上市物企公开发布的年报及各项公告，以及证券交易所行情数据、国家统计局与各地统计局统计数据、克而瑞物管行业数据库等公开渠道获取信息数据，进行交叉证实；同时结合克而瑞物管专项调研与企业走访，对规模类、经营类指标进行校验。总量类指标统一以62家上市物企为统计口径，单项指标样本量以企业实际披露为准。

四、2026中国物业管理上市公司榜单

2026中国物业管理上市公司20强

2026中国物业管理上市公司领先企业——营收规模TOP10

2026中国物业管理上市公司领先企业——管理规模TOP10

2026中国物业管理上市公司领先企业——盈利规模TOP10

2026中国物业管理上市公司领先企业——市值认可TOP10

2026中国物业管理上市公司领先企业——发展潜力TOP10

（排名不分先后）

2026中国物业管理上市公司领先企业——ESG可持续发展

（排名不分先后）

2026中国物业管理上市公司领先企业——高质量发展

（排名不分先后）

2026中国物业管理上市公司领先企业——增值服务能力

（排名不分先后）

五、上市公司发展分析

（一）资本市场表现：企业市值比例呈“二八分布”，平均分红率大幅跃升至77.0%

截至2025年12月31日，市值在30亿以下的物企占比超78%；市值在百亿以上的物企8家，较2024年末增加1家，分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余和恒大物业。

截至2025年12月31日，上市物企市盈率均值约13.9倍，较2024年末的11.4倍上升2.5。

2025年，26家披露派息情况的上市物企平均分红率77.0%，较2024年同期的63.3%提升13.7个百分点。

（二）运营规模：基础物业“主业”地位进一步加强，第三方在管面积占比63.0%

2025年62家上市物企营业收入总额3014.6亿元，同比增长4.2%；营业收入均值48.6亿元、中位数16.0亿元，分别同比增长4.2%、下降2.9%，两者差值由2024年的30.2亿元扩大至32.6亿元。营业收入最多的碧桂园服务与最少的宋服务差值已达209倍。

42家完整披露连续数据的企业基础物业服务收入占比71.2%，较去年同期提升1.9个百分点。

2025年披露在管面积的50家上市物企总在管面积约75.1亿㎡，同比增长5.3%，增速较去年同期下滑1.4个百分点；披露合约面积的39家上市物企总合约面积约52.4亿㎡，同比增长1.1%，增速较去年同期下滑1.8个百分点。35家披露完整数据的企业合约在管比均值由2024年的1.3倍下降至1.2倍，企业普遍放弃盲目囤积面积的粗放模式，将签约规模转化为实际在管项目。

2025年上市物企披露收购事项23起，累计披露交易金额36.9亿元，收并购数量及金额维持低位。

28家披露完整数据的上市物企来自第三方的在管面积占比63.0%，较去年同期63.8%微降。万物云、中海物业、华润万象生活等企业持续退出低质低效项目：中海物业年内约满及主动退盘项目面积达5560万㎡；世茂服务主动退出在管面积3090万㎡、合约面积3720万㎡；永升服务终止在管面积3132.2万㎡、合约面积4267.0万㎡；彩生活终止333个社区项目，涉及合约面积6124.9万㎡。

（三）运营质量：毛利率持续承压下滑，净利率反弹至4.8%

2025年62家上市物企毛利总额538.9亿元，同比下降1.6%；净利总额144亿元，同比增长10.3%。

2025年，上市物企整体平均毛利率为17.9%，较2024年的18.9%下滑1.0个百分点。

2025年，平均净利率为4.8%，同比提升0.3个百分点。

48家上市物企人均在管面积提升至8855.3㎡/人，同比增长6.2%。

60家上市物企人均营业收入提升至27.91万元/人，同比增长5.2%。

人均净利润1.34万元/人，同比增长11.2%，由降转升。

57家上市物企平均管理费率由2024年的9.2%下降至8.7%，下降0.5个百分点。

（四）社会责任：62家上市物企纳税总额约59.5亿元，头部物企占比近7成

2025年62家上市物企纳税总额约59.5亿元，纳税均值约0.96亿元。头部物企纳税额占69.4%，大型物企纳税额占4.6%，中型物企占20.6%，小型物企占5.4%。

60家披露相关数据的上市物企共吸纳就业人数107.5万人，同比下降1.0%；平均每家企业吸纳就业约17917人。员工总数超过万人的企业20家，占总人数的85.4%。

六、结语

回望2025年上市物企全景，估值修复、提质去量、精益运营、责任担当四条主线交织演进。资本市场层面，市盈率回升与分红率跃升，行业正从“规模故事”转向“回报故事”；经营层面，营业收入、在管、合约三项增速同步放缓，主动清退低效项目成为共识，规模质量取代规模数量成为第一诉求；管理层面，毛利率承压而净利率反弹，管理费率持续压降，精益化运营进入深水区；社会层面，纳税与就业贡献保持稳定，行业公共价值进一步凸显。

对上市物企而言，下一阶段的竞争焦点，将是以基础物业“主业”为压舱石，以经营质量与现金流安全为底线，以创新业务布局打开第二增长曲线，最终实现从规模领先到价值领先的跨越。