克而瑞物管丨2026年中期上市物企经营数据解读 ——62家上市物企全样本·营收·规模·盈利·成长榜单与数据清单

物业 2026-10-08 13:08 1.2w阅读

数据来源：克而瑞物管依据各上市物业服务企业2026年中期业绩公告整理；统计口径为2026H1（2026年1—6月），同比对象为2025H1，历史对照为2024H1。面积单位为亿平方米，营收单位为亿元，增速为同比口径。样本共62家A股及港股上市物业服务企业；"—"表示该企业对应指标未披露。

一、核心结论

1. 规模格局稳定、头部集中：碧桂园服务以2026H1营收245.0亿元居首，万物云191.1亿元次之，二者构成第一阵营，营收合计超430亿元；绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业营收集中在74—99亿元区间，构成第二阵营。

2. 行业从"规模扩张"转向"质量优先"：多数头部物企营收保持个位数正增长，但毛利率、净利率分化明显，增长质量成为核心分水岭。

3. 管理规模增长放缓：碧桂园服务在管面积11.86亿㎡、保利物业8.94亿㎡、恒大物业6.03亿㎡构成头部，规模保持低速增长；世茂服务、金茂服务、融创服务等企业在管面积同比负增长，处于主动退出低质项目的收缩阶段。

4. 盈利能力两极分化：星盛商业（净利率30.1%）、华润万象生活（毛利率38.0%、净利率25.0%）、滨江服务（净利率14.0%）、新希望服务（净利率13.7%）盈利质量领先；正荣服务、合景悠活、远洋服务、德商产投服务、世茂服务等陷入亏损。

二、样本范围与阵营划分

本报告样本为全国62家上市物业服务企业，按2026年中期营收水平划入七个阵营。阵营划分与家数如下表所示，企业名单已在后续各榜单中逐一列出。

阵营（按年营收划分）	年化营收区间	企业数量（家）
头部物企（第一阵营）	＞400亿级	2
头部物企（第二阵营）	150—200亿	5
头部物企（第三阵营）	100—150亿	2
大型物企（第四阵营）	50—100亿	3
中型物企（第五阵营）	30—50亿	9
中型物企（第六阵营）	10—30亿	22
小型物企（第七阵营）	≤10亿	19

口径说明：按2026年上半年营收×2年化。注：万物云按此口径年化约382亿元、略低于400亿，但作为全行业仅有的两家半年营收破百亿的企业之一，与碧桂园服务量级相当、战略同构，本文将其归入第一阵营。

三、营收榜（62家，按2026H1营收降序）

排名	企业	2026H1营收(亿元)	2025H1营收(亿元)	2024H1营收(亿元)
1	碧桂园服务	245.00	231.90	210.50
2	万物云	191.10	181.40	175.60
3	绿城服务	98.70	92.90	90.70
4	招商积余	97.70	91.10	78.40
5	华润万象生活	92.20	85.20	79.60
6	保利物业	88.30	83.90	78.70
7	中海物业	74.80	70.90	68.40
8	恒大物业	69.40	66.50	62.20
9	雅生活服务	60.60	64.70	70.20
10	永升服务	36.10	34.60	33.70
11	世茂服务	33.50	36.20	40.30
12	融创服务	32.20	35.50	34.80
13	滨江服务	23.00	20.30	16.50
14	建发物业	21.60	18.20	16.00
15	新城悦服务	21.40	23.20	27.70
16	卓越商企服务	21.00	20.00	20.80
17	越秀服务	19.10	19.60	19.60
18	金茂服务	18.90	17.80	14.90
19	新大正	15.80	15.00	17.30
20	合景悠活	15.70	16.60	19.20
21	特发服务	15.00	13.90	13.40
22	时代邻里	13.10	12.20	11.50
23	远洋服务	12.90	13.90	14.40
24	建业新生活	12.80	14.30	14.80
25	宝龙商业	12.10	13.00	13.30
26	京城佳业	12.10	10.50	8.90
27	彩生活	10.10	10.40	9.70
28	金融街物业	9.70	9.50	8.10
29	荣万家	9.10	10.10	10.00
30	中奥到家	9.10	9.00	8.90
31	南都物业	9.10	9.10	8.90
32	佳兆业美好	7.90	8.20	9.00
33	新希望服务	7.70	7.40	7.10
34	珠江股份	7.70	7.40	6.60
35	东原仁知服务	7.20	7.90	7.70
36	第一服务控股	6.50	6.80	6.60
37	和泓服务	6.20	7.00	6.70
38	经发物业	5.90	4.70	4.60
39	中骏商管	5.90	5.90	6.20
40	星悦康旅	5.80	6.10	7.00
41	浦江中国	5.40	5.20	4.60
42	苏新服务	5.20	4.90	4.50
43	弘阳服务	5.10	5.10	4.70
44	润华服务	4.90	4.40	4.10
45	正荣服务	4.80	5.20	5.50
46	康桥悦生活	4.70	4.60	4.90
47	德信服务集团	4.50	4.40	4.70
48	佳源服务	4.10	4.20	4.30
49	朗诗绿色生活	3.60	3.90	3.90
50	泓盈城市服务	3.10	3.20	3.10
51	领悦服务集团	3.00	3.20	3.10
52	星盛商业	2.80	2.80	3.10
53	鲁商服务	2.70	2.90	3.10
54	德商产投服务	2.50	2.30	2.00
55	众安智慧生活	2.40	2.10	1.80
56	中天服务	2.10	2.00	1.70
57	兴业物联	2.00	1.80	1.70
58	力高健康生活	1.90	2.10	2.10
59	烨星集团	1.70	1.70	1.90
60	方圆生活服务	1.60	1.70	1.90
61	祈福生活服务	1.40	1.60	1.80
62	宋都服务	1.10	1.20	1.20

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而物管解读：头部两强碧桂园服务（245.0亿元）、万物云（191.1亿元）规模断层领先；第二阵营（绿城98.7亿元、招商积余97.7亿元、华润万象92.2亿元、保利88.3亿元、中海74.8亿元）增速普遍处于5%—8%的稳健区间。与此同时，雅生活服务（同比下降6.2%）、世茂服务（同比下降7.4%）、融创服务（同比下降9.2%）、新城悦服务（同比下降7.7%）、建业新生活（同比下降11.0%）、和泓服务（同比下降11.7%）、祈福生活服务（同比下降12.1%）等营收同比下滑，反映部分企业仍处于规模收缩与风险出清阶段。

四、管理规模榜

（一）在管面积榜（50家披露，降序）

排名	企业	在管面积(亿㎡)
1	碧桂园服务	11.86
2	保利物业	8.94
3	恒大物业	6.03
4	绿城服务	5.80
5	中海物业	4.95
6	雅生活服务	4.93
7	华润万象生活	4.41
8	招商积余	4.07
9	融创服务	2.60
10	永升服务	2.55
11	建业新生活	1.92
12	世茂服务	1.90
13	时代邻里	1.34
14	荣万家	0.99
15	佳兆业美好	0.99
16	建发物业	0.96
17	金茂服务	0.95
18	滨江服务	0.93
19	远洋服务	0.84
20	卓越商企服务	0.83
21	越秀服务	0.80
22	正荣服务	0.74
23	东原仁知服务	0.60
24	和泓服务	0.56
25	中奥到家	0.54
26	金融街物业	0.51
27	珠江股份	0.50
28	京城佳业	0.48
29	康桥悦生活	0.48
30	佳源服务	0.46
31	弘阳服务	0.44
32	新希望服务	0.40
33	德信服务集团	0.40
34	中骏商管	0.35
35	宝龙商业	0.34
36	经发物业	0.34
37	星悦康旅	0.33
38	领悦服务集团	0.31
39	苏新服务	0.28
40	朗诗绿色生活	0.28
41	鲁商服务	0.24
42	力高健康生活	0.24
43	泓盈城市服务	0.22
44	众安智慧生活	0.19
45	兴业物联	0.15
46	方圆生活服务	0.14
47	烨星集团	0.13
48	德商产投服务	0.12
49	宋都服务	0.09
50	星盛商业	0.01

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：碧桂园服务以在管面积11.86亿㎡居首，保利物业8.94亿㎡、恒大物业6.03亿㎡、绿城服务5.80亿㎡、中海物业4.95亿㎡构成规模第一阵营；头部物企在管面积普遍在4亿㎡以上，规模化优势显著。

（二）合约面积榜（37家披露，降序）

排名	企业	合约面积(亿㎡)
1	保利物业	10.18
2	绿城服务	9.06
3	华润万象生活	4.68
4	永升服务	3.57
5	世茂服务	3.07
6	时代邻里	1.40
7	佳兆业美好	1.25
8	建发物业	1.22
9	滨江服务	1.10
10	荣万家	1.07
11	正荣服务	0.99
12	越秀服务	0.95
13	卓越商企服务	0.89
14	南都物业	0.85
15	康桥悦生活	0.70
16	东原仁知服务	0.63
17	和泓服务	0.61
18	金融街物业	0.53
19	佳源服务	0.53
20	弘阳服务	0.47
21	新希望服务	0.43
22	中骏商管	0.43
23	宝龙商业	0.42
24	德信服务集团	0.42
25	经发物业	0.35
26	领悦服务集团	0.33
27	朗诗绿色生活	0.32
28	苏新服务	0.30
29	鲁商服务	0.26
30	力高健康生活	0.26
31	众安智慧生活	0.20
32	兴业物联	0.18
33	方圆生活服务	0.17
34	烨星集团	0.16
35	宋都服务	0.09
36	祈福生活服务	0.08
37	星盛商业	0.02

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：保利物业合约面积10.18亿㎡居首，绿城服务9.06亿㎡次之，二者是唯一合约面积超9亿㎡的企业；华润万象生活4.68亿㎡、永升服务3.57亿㎡、世茂服务3.07亿㎡。合约面积与在管面积的差值反映企业在手待转化面积，是未来规模增长的储备空间。

五、盈利能力榜

（一）毛利率榜（62家，降序）

排名	企业	毛利率
1	祈福生活服务	51.5%
2	星盛商业	50.7%
3	华润万象生活	38.0%
4	宋都服务	32.7%
5	佳源服务	31.7%
6	中骏商管	30.2%
7	星悦康旅	29.1%
8	新希望服务	28.5%
9	烨星集团	28.2%
10	泓盈城市服务	27.4%
11	宝龙商业	26.3%
12	兴业物联	26.1%
13	众安智慧生活	25.6%
14	佳兆业美好	25.2%
15	第一服务控股	23.6%
16	荣万家	23.5%
17	建发物业	23.4%
18	和泓服务	23.1%
19	领悦服务集团	23.0%
20	德信服务集团	22.7%
21	康桥悦生活	22.6%
22	合景悠活	22.4%
23	越秀服务	21.5%
24	弘阳服务	21.5%
25	彩生活	21.1%
26	滨江服务	20.8%
27	中奥到家	20.8%
28	融创服务	20.7%
29	方圆生活服务	20.7%
30	中天服务	20.5%
31	建业新生活	20.2%
32	力高健康生活	20.1%
33	绿城服务	19.9%
34	时代邻里	19.7%
35	永升服务	19.5%
36	保利物业	19.2%
37	恒大物业	19.2%
38	鲁商服务	18.9%
39	新城悦服务	18.8%
40	卓越商企服务	18.6%
41	金茂服务	18.3%
42	南都物业	18.3%
43	碧桂园服务	18.1%
44	苏新服务	17.6%
45	正荣服务	17.1%
46	珠江股份	16.7%
47	德商产投服务	16.5%
48	远洋服务	15.5%
49	中海物业	14.9%
50	经发物业	14.9%
51	雅生活服务	14.7%
52	朗诗绿色生活	14.5%
53	京城佳业	14.1%
54	润华服务	13.6%
55	世茂服务	13.5%
56	新大正	13.5%
57	万物云	12.7%
58	金融街物业	12.6%
59	东原仁知服务	12.2%
60	特发服务	11.3%
61	招商积余	11.0%
62	浦江中国	10.8%

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：毛利率最高的多为轻资产商管与小业态公司——祈福生活服务51.5%、星盛商业50.7%居首；头部物企中华润万象生活以38.0%一枝独秀，是规模与利润率兼得的最优样本。浦江中国10.8%、招商积余11.0%、特发服务11.3%毛利率相对较低。

（二）净利率榜（62家，降序）

排名	企业	净利率
1	星盛商业	30.1%
2	华润万象生活	25.0%
3	滨江服务	14.0%
4	新希望服务	13.7%
5	南都物业	13.5%
6	泓盈城市服务	12.7%
7	越秀服务	12.3%
8	领悦服务集团	11.6%
9	宝龙商业	11.5%
10	建发物业	11.4%
11	保利物业	10.7%
12	烨星集团	10.2%
13	中海物业	9.4%
14	润华服务	9.2%
15	金茂服务	8.9%
16	德信服务集团	8.2%
17	康桥悦生活	8.0%
18	荣万家	7.7%
19	永升服务	7.6%
20	金融街物业	7.6%
21	兴业物联	7.6%
22	绿城服务	7.3%
23	宋都服务	7.3%
24	恒大物业	7.2%
25	苏新服务	7.0%
26	中天服务	7.0%
27	雅生活服务	6.5%
28	新城悦服务	6.3%
29	中奥到家	6.2%
30	佳兆业美好	6.2%
31	经发物业	5.6%
32	时代邻里	5.5%
33	招商积余	5.3%
34	卓越商企服务	5.3%
35	新大正	5.2%
36	中骏商管	4.7%
37	特发服务	4.6%
38	佳源服务	4.5%
39	融创服务	4.4%
40	万物云	4.3%
41	第一服务控股	4.2%
42	鲁商服务	4.1%
43	星悦康旅	4.0%
44	碧桂园服务	3.9%
45	众安智慧生活	3.9%
46	彩生活	3.4%
47	方圆生活服务	3.1%
48	京城佳业	2.2%
49	珠江股份	2.0%
50	和泓服务	2.0%
51	浦江中国	2.0%
52	朗诗绿色生活	1.5%
53	东原仁知服务	1.4%
54	力高健康生活	0.6%
55	弘阳服务	0.5%
56	建业新生活	-2.2%
57	祈福生活服务	-2.4%
58	世茂服务	-3.1%
59	德商产投服务	-3.9%
60	远洋服务	-5.1%
61	合景悠活	-9.9%
62	正荣服务	-11.1%

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：星盛商业（30.1%）、华润万象生活（25.0%）为盈利标杆，滨江服务（14.0%）、新希望服务（13.7%）、南都物业（13.5%）紧随其后，体现优质区域深耕与轻资产运营的高盈利能力。净利率为负的企业共7家：正荣服务（-11.1%）、合景悠活（-9.9%）、远洋服务（-5.1%）、德商产投服务（-3.9%）、世茂服务（-3.1%）、祈福生活服务（-2.4%）、建业新生活（-2.2%），多为高杠杆房企关联物企，受地产关联方拖累明显。

六、成长性榜

（一）营收增速榜（62家，降序）

排名	企业	营收增速
1	经发物业	24.8%
2	建发物业	18.3%
3	京城佳业	15.6%
4	滨江服务	13.5%
5	众安智慧生活	10.9%
6	润华服务	10.7%
7	德商产投服务	9.9%
8	兴业物联	8.5%
9	华润万象生活	8.1%
10	特发服务	7.9%
11	招商积余	7.3%
12	时代邻里	7.3%
13	苏新服务	6.7%
14	中天服务	6.5%
15	绿城服务	6.3%
16	金茂服务	5.8%
17	碧桂园服务	5.7%
18	中海物业	5.6%
19	万物云	5.4%
20	保利物业	5.2%
21	卓越商企服务	5.2%
22	新大正	4.9%
23	恒大物业	4.5%
24	永升服务	4.2%
25	新希望服务	4.2%
26	浦江中国	3.8%
27	珠江股份	3.5%
28	康桥悦生活	3.2%
29	金融街物业	2.0%
30	中奥到家	1.3%
31	弘阳服务	0.7%
32	德信服务集团	0.7%
33	中骏商管	0.0%
34	南都物业	-0.6%
35	星盛商业	-1.3%
36	佳源服务	-1.9%
37	泓盈城市服务	-2.1%
38	烨星集团	-2.1%
39	越秀服务	-2.4%
40	彩生活	-2.7%
41	佳兆业美好	-4.3%
42	方圆生活服务	-4.5%
43	第一服务控股	-5.2%
44	星悦康旅	-5.2%
45	合景悠活	-5.3%
46	雅生活服务	-6.2%
47	远洋服务	-6.9%
48	宋都服务	-7.0%
49	宝龙商业	-7.1%
50	力高健康生活	-7.2%
51	世茂服务	-7.4%
52	新城悦服务	-7.7%
53	正荣服务	-7.7%
54	领悦服务集团	-8.0%
55	朗诗绿色生活	-8.3%
56	融创服务	-9.2%
57	东原仁知服务	-9.3%
58	鲁商服务	-9.3%
59	荣万家	-9.7%
60	建业新生活	-11.0%
61	和泓服务	-11.7%
62	祈福生活服务	-12.1%

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：经发物业营收增速24.8%居首，建发物业18.3%为腰部最强、京城佳业15.6%、滨江服务13.5%体现优质国企与区域龙头的稳健扩张；尾部祈福生活服务同比增速为-12.1%、和泓服务同比增速为-11.7%、建业新生活同比增速为-11.0%，承压收缩。

（二）毛利增速榜（62家，降序）

排名	企业	毛利增速
1	远洋服务	23.2%
2	宋都服务	14.8%
3	恒大物业	11.1%
4	经发物业	10.9%
5	华润万象生活	10.8%
6	珠江股份	10.7%
7	苏新服务	10.6%
8	建发物业	9.8%
9	烨星集团	9.5%
10	绿城服务	8.9%
11	特发服务	8.9%
12	永升服务	8.7%
13	卓越商企服务	8.6%
14	康桥悦生活	8.0%
15	德信服务集团	7.4%
16	京城佳业	6.4%
17	润华服务	6.3%
18	兴业物联	5.8%
19	时代邻里	5.2%
20	浦江中国	5.2%
21	滨江服务	4.9%
22	保利物业	4.1%
23	新大正	3.6%
24	碧桂园服务	3.3%
25	南都物业	2.3%
26	星悦康旅	0.0%
27	泓盈城市服务	-0.3%
28	方圆生活服务	-0.4%
29	越秀服务	-1.4%
30	中骏商管	-2.4%
31	弘阳服务	-2.4%
32	中奥到家	-2.6%
33	招商积余	-2.8%
34	佳兆业美好	-2.8%
35	佳源服务	-2.8%
36	万物云	-3.0%
37	星盛商业	-4.4%
38	彩生活	-4.8%
39	雅生活服务	-5.0%
40	金融街物业	-5.2%
41	新希望服务	-6.0%
42	众安智慧生活	-6.9%
43	中海物业	-7.4%
44	中天服务	-8.7%
45	第一服务控股	-11.1%
46	祈福生活服务	-11.6%
47	德商产投服务	-13.4%
48	融创服务	-13.5%
49	建业新生活	-13.6%
50	金茂服务	-13.9%
51	新城悦服务	-14.2%
52	合景悠活	-16.0%
53	荣万家	-17.2%
54	鲁商服务	-19.0%
55	东原仁知服务	-20.2%
56	和泓服务	-20.2%
57	宝龙商业	-21.4%
58	正荣服务	-21.9%
59	力高健康生活	-25.5%
60	领悦服务集团	-28.6%
61	朗诗绿色生活	-28.8%
62	世茂服务	-36.2%

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：毛利增速领先者多为低基数或盈利结构改善企业，远洋服务、宋都服务、朗诗绿色生活等毛利增速居前。世茂服务（同比下降36.2%）、领悦服务集团（同比下降28.6%）、和泓服务（同比下降20.2%）等毛利明显收缩，盈利端承压。

（三）净利增速榜（56家披露，降序）

排名	企业	净利增速
1	浦江中国	472.8%
2	朗诗绿色生活	446.6%
3	润华服务	107.3%
4	新城悦服务	43.0%
5	烨星集团	35.1%
6	宋都服务	25.9%
7	彩生活	19.1%
8	时代邻里	17.5%
9	绿城服务	15.1%
10	华润万象生活	11.3%
11	建发物业	11.3%
12	星悦康旅	9.4%
13	京城佳业	8.5%
14	招商积余	6.6%
15	苏新服务	6.6%
16	特发服务	6.0%
17	德信服务集团	5.8%
18	滨江服务	5.4%
19	金融街物业	4.7%
20	保利物业	4.3%
21	经发物业	2.7%
22	恒大物业	2.5%
23	新大正	2.0%
24	泓盈城市服务	1.9%
25	永升服务	1.8%
26	融创服务	-0.5%
27	星盛商业	-2.0%
28	万物云	-2.1%
29	越秀服务	-3.3%
30	中奥到家	-3.9%
31	碧桂园服务	-5.4%
32	佳兆业美好	-8.2%
33	金茂服务	-8.6%
34	中海物业	-9.4%
35	南都物业	-9.6%
36	雅生活服务	-11.4%
37	康桥悦生活	-13.2%
38	和泓服务	-13.5%
39	众安智慧生活	-14.5%
40	兴业物联	-19.1%
41	新希望服务	-19.9%
42	宝龙商业	-20.8%
43	中天服务	-21.2%
44	荣万家	-25.3%
45	珠江股份	-26.6%
46	第一服务控股	-30.9%
47	鲁商服务	-30.9%
48	卓越商企服务	-31.4%
49	中骏商管	-31.6%
50	领悦服务集团	-35.3%
51	东原仁知服务	-64.2%
52	佳源服务	-87.2%
53	弘阳服务	-91.4%
54	祈福生活服务	-104.5%
55	德商产投服务	-148.9%
56	世茂服务	-566.3%

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：浦江中国（同比增长472.8%）、朗诗绿色生活（同比增长446.6%）、润华服务（同比增长107.3%）增速极高，但主要由极低基数驱动，持续性待观察；另一侧世茂服务（同比下降566.3%）、德商产投服务（同比下降148.9%）、祈福生活服务（同比下降104.5%）、弘阳服务（同比下降91.4%）、佳源服务（同比下降87.2%）大幅下滑，反映经营压力集中释放。

（四）在管面积增速榜（50家披露，降序）

排名	企业	在管面积增速
1	经发物业	96.1%
2	泓盈城市服务	74.2%
3	兴业物联	33.0%
4	滨江服务	23.4%
5	建发物业	15.8%
6	力高健康生活	14.0%
7	中海物业	13.6%
8	卓越商企服务	11.9%
9	招商积余	10.5%
10	越秀服务	10.4%
11	荣万家	9.5%
12	德商产投服务	9.1%
13	绿城服务	8.2%
14	保利物业	7.2%
15	时代邻里	6.0%
16	新希望服务	5.2%
17	华润万象生活	4.9%
18	德信服务集团	4.9%
19	金融街物业	3.8%
20	康桥悦生活	3.7%
21	碧桂园服务	2.9%
22	佳源服务	2.9%
23	苏新服务	2.7%
24	鲁商服务	1.9%
25	京城佳业	1.3%
26	恒大物业	1.2%
27	中骏商管	1.2%
28	烨星集团	0.9%
29	永升服务	0.5%
30	宋都服务	0.3%
31	和泓服务	-0.5%
32	领悦服务集团	-0.5%
33	方圆生活服务	-0.7%
34	佳兆业美好	-1.1%
35	朗诗绿色生活	-1.1%
36	星悦康旅	-1.5%
37	珠江股份	-2.6%
38	宝龙商业	-3.3%
39	建业新生活	-4.0%
40	雅生活服务	-4.6%
41	正荣服务	-5.5%
42	弘阳服务	-7.9%
43	众安智慧生活	-7.9%
44	东原仁知服务	-9.1%
45	远洋服务	-9.6%
46	中奥到家	-9.9%
47	星盛商业	-10.3%
48	融创服务	-11.3%
49	金茂服务	-12.4%
50	世茂服务	-14.4%

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：经发物业在管面积增速96.1%、泓盈城市服务74.2%、兴业物联33.0%领跑，市场化外拓动能强；世茂服务（同比下降14.4%）、金茂服务（同比下降12.4%）、融创服务（同比下降11.3%）在管面积同比负增长，处于主动退出低质项目的收缩阶段。

（五）合约面积增速榜（37家披露，降序）

排名	企业	合约面积增速
1	经发物业	91.5%
2	兴业物联	13.9%
3	滨江服务	13.8%
4	建发物业	8.0%
5	卓越商企服务	8.0%
6	荣万家	5.8%
7	时代邻里	5.1%
8	新希望服务	4.9%
9	苏新服务	4.6%
10	华润万象生活	3.6%
11	金融街物业	3.5%
12	越秀服务	2.8%
13	绿城服务	2.5%
14	康桥悦生活	2.5%
15	保利物业	2.2%
16	德信服务集团	1.7%
17	鲁商服务	1.5%
18	永升服务	0.5%
19	烨星集团	0.2%
20	和泓服务	-1.1%
21	佳兆业美好	-1.3%
22	宋都服务	-2.1%
23	朗诗绿色生活	-2.3%
24	佳源服务	-2.6%
25	南都物业	-2.9%
26	方圆生活服务	-3.4%
27	正荣服务	-4.2%
28	力高健康生活	-4.5%
29	弘阳服务	-4.9%
30	宝龙商业	-5.1%
31	中骏商管	-5.9%
32	领悦服务集团	-8.8%
33	众安智慧生活	-9.2%
34	星盛商业	-9.5%
35	世茂服务	-10.7%
36	东原仁知服务	-12.2%
37	祈福生活服务	-22.7%

数据来源：上市物企公告、克而瑞物管整理

克而瑞物管解读：合约面积增速整体温和，滨江服务、时代邻里等区域龙头保持个位数正增长，反映外拓节奏趋于理性；世茂服务（同比下降10.7%）等合约面积同比收缩，与在管面积主动退出相呼应。

七、62家上市物企核心经营数据清单

下表按2026H1营收降序列示全部62家样本企业的14项核心指标；"—"表示原始未披露，各增速均为同比2025H1。

阵营	企业	2026H1营收	2025H1营收	2024H1营收	毛利率	净利率	合约面积	在管面积	营收增速	毛利增速	净利增速	合约面积增速	在管面积增速
头部物企（年营收＞400亿元）	碧桂园服务	245.00	231.90	210.50	18.1%	3.9%	—	11.86	5.7%	3.3%	-5.4%	—	2.9%
头部物企（年营收＞400亿元）	万物云	191.10	181.40	175.60	12.7%	4.3%	—	—	5.4%	-3.0%	-2.1%	—	—
头部物企（150亿元＜年营收≤200亿元）	绿城服务	98.70	92.90	90.70	19.9%	7.3%	9.06	5.80	6.3%	8.9%	15.1%	2.5%	8.2%
头部物企（150亿元＜年营收≤200亿元）	招商积余	97.70	91.10	78.40	11.0%	5.3%	—	4.07	7.3%	-2.8%	6.6%	—	10.5%
头部物企（150亿元＜年营收≤200亿元）	华润万象生活	92.20	85.20	79.60	38.0%	25.0%	4.68	4.41	8.1%	10.8%	11.3%	3.6%	4.9%
头部物企（150亿元＜年营收≤200亿元）	保利物业	88.30	83.90	78.70	19.2%	10.7%	10.18	8.94	5.2%	4.1%	4.3%	2.2%	7.2%
头部物企（150亿元＜年营收≤200亿元）	中海物业	74.80	70.90	68.40	14.9%	9.4%	—	4.95	5.6%	-7.4%	-9.4%	—	13.6%
头部物企（100亿元＜年营收≤150亿元）	恒大物业	69.40	66.50	62.20	19.2%	7.2%	—	6.03	4.5%	11.1%	2.5%	—	1.2%
头部物企（100亿元＜年营收≤150亿元）	雅生活服务	60.60	64.70	70.20	14.7%	6.5%	—	4.93	-6.2%	-5.0%	-11.4%	—	-4.6%
大型物企（50亿元＜年营收≤100亿元）	永升服务	36.10	34.60	33.70	19.5%	7.6%	3.57	2.55	4.2%	8.7%	1.8%	0.5%	0.5%
大型物企（50亿元＜年营收≤100亿元）	世茂服务	33.50	36.20	40.30	13.5%	-3.1%	3.07	1.90	-7.4%	-36.2%	-566.3%	-10.7%	-14.4%
大型物企（50亿元＜年营收≤100亿元）	融创服务	32.20	35.50	34.80	20.7%	4.4%	—	2.60	-9.2%	-13.5%	-0.5%	—	-11.3%
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	滨江服务	23.00	20.30	16.50	20.8%	14.0%	1.10	0.93	13.5%	4.9%	5.4%	13.8%	23.4%
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	建发物业	21.60	18.20	16.00	23.4%	11.4%	1.22	0.96	18.3%	9.8%	11.3%	8.0%	15.8%
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	新城悦服务	21.40	23.20	27.70	18.8%	6.3%	—	—	-7.7%	-14.2%	43.0%	—	—
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	卓越商企服务	21.00	20.00	20.80	18.6%	5.3%	0.89	0.83	5.2%	8.6%	-31.4%	8.0%	11.9%
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	越秀服务	19.10	19.60	19.60	21.5%	12.3%	0.95	0.80	-2.4%	-1.4%	-3.3%	2.8%	10.4%
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	金茂服务	18.90	17.80	14.90	18.3%	8.9%	—	0.95	5.8%	-13.9%	-8.6%	—	-12.4%
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	新大正	15.80	15.00	17.30	13.5%	5.2%	—	—	4.9%	3.6%	2.0%	—	—
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	合景悠活	15.70	16.60	19.20	22.4%	-9.9%	—	—	-5.3%	-16.0%	—	—	—
中型物企（30亿元＜年营收≤50亿元）	特发服务	15.00	13.90	13.40	11.3%	4.6%	—	—	7.9%	8.9%	6.0%	—	—
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	时代邻里	13.10	12.20	11.50	19.7%	5.5%	1.40	1.34	7.3%	5.2%	17.5%	5.1%	6.0%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	远洋服务	12.90	13.90	14.40	15.5%	-5.1%	—	0.84	-6.9%	23.2%	—	—	-9.6%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	建业新生活	12.80	14.30	14.80	20.2%	-2.2%	—	1.92	-11.0%	-13.6%	—	—	-4.0%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	宝龙商业	12.10	13.00	13.30	26.3%	11.5%	0.42	0.34	-7.1%	-21.4%	-20.8%	-5.1%	-3.3%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	京城佳业	12.10	10.50	8.90	14.1%	2.2%	—	0.48	15.6%	6.4%	8.5%	—	1.3%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	彩生活	10.10	10.40	9.70	21.1%	3.4%	—	—	-2.7%	-4.8%	19.1%	—	—
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	金融街物业	9.70	9.50	8.10	12.6%	7.6%	0.53	0.51	2.0%	-5.2%	4.7%	3.5%	3.8%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	荣万家	9.10	10.10	10.00	23.5%	7.7%	1.07	0.99	-9.7%	-17.2%	-25.3%	5.8%	9.5%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	中奥到家	9.10	9.00	8.90	20.8%	6.2%	—	0.54	1.3%	-2.6%	-3.9%	—	-9.9%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	南都物业	9.10	9.10	8.90	18.3%	13.5%	0.85	—	-0.6%	2.3%	-9.6%	-2.9%	—
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	佳兆业美好	7.90	8.20	9.00	25.2%	6.2%	1.25	0.99	-4.3%	-2.8%	-8.2%	-1.3%	-1.1%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	新希望服务	7.70	7.40	7.10	28.5%	13.7%	0.43	0.40	4.2%	-6.0%	-19.9%	4.9%	5.2%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	珠江股份	7.70	7.40	6.60	16.7%	2.0%	—	0.50	3.5%	10.7%	-26.6%	—	-2.6%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	东原仁知服务	7.20	7.90	7.70	12.2%	1.4%	0.63	0.60	-9.3%	-20.2%	-64.2%	-12.2%	-9.1%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	第一服务控股	6.50	6.80	6.60	23.6%	4.2%	—	—	-5.2%	-11.1%	-30.9%	—	—
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	和泓服务	6.20	7.00	6.70	23.1%	2.0%	0.61	0.56	-11.7%	-20.2%	-13.5%	-1.1%	-0.5%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	经发物业	5.90	4.70	4.60	14.9%	5.6%	0.35	0.34	24.8%	10.9%	2.7%	91.5%	96.1%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	中骏商管	5.90	5.90	6.20	30.2%	4.7%	0.43	0.35	0.0%	-2.4%	-31.6%	-5.9%	1.2%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	星悦康旅	5.80	6.10	7.00	29.1%	4.0%	—	0.33	-5.2%	0.0%	9.4%	—	-1.5%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	浦江中国	5.40	5.20	4.60	10.8%	2.0%	—	—	3.8%	5.2%	472.8%	—	—
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	苏新服务	5.20	4.90	4.50	17.6%	7.0%	0.30	0.28	6.7%	10.6%	6.6%	4.6%	2.7%
中型物企（10亿元＜年营收≤30亿元）	弘阳服务	5.10	5.10	4.70	21.5%	0.5%	0.47	0.44	0.7%	-2.4%	-91.4%	-4.9%	-7.9%
小型物企（年营收≤10亿元）	润华服务	4.90	4.40	4.10	13.6%	9.2%	—	—	10.7%	6.3%	107.3%	—	—
小型物企（年营收≤10亿元）	正荣服务	4.80	5.20	5.50	17.1%	-11.1%	0.99	0.74	-7.7%	-21.9%	—	-4.2%	-5.5%
小型物企（年营收≤10亿元）	康桥悦生活	4.70	4.60	4.90	22.6%	8.0%	0.70	0.48	3.2%	8.0%	-13.2%	2.5%	3.7%
小型物企（年营收≤10亿元）	德信服务集团	4.50	4.40	4.70	22.7%	8.2%	0.42	0.40	0.7%	7.4%	5.8%	1.7%	4.9%
小型物企（年营收≤10亿元）	佳源服务	4.10	4.20	4.30	31.7%	4.5%	0.53	0.46	-1.9%	-2.8%	-87.2%	-2.6%	2.9%
小型物企（年营收≤10亿元）	朗诗绿色生活	3.60	3.90	3.90	14.5%	1.5%	0.32	0.28	-8.3%	-28.8%	446.6%	-2.3%	-1.1%
小型物企（年营收≤10亿元）	泓盈城市服务	3.10	3.20	3.10	27.4%	12.7%	—	0.22	-2.1%	-0.3%	1.9%	—	74.2%
小型物企（年营收≤10亿元）	领悦服务集团	3.00	3.20	3.10	23.0%	11.6%	0.33	0.31	-8.0%	-28.6%	-35.3%	-8.8%	-0.5%
小型物企（年营收≤10亿元）	星盛商业	2.80	2.80	3.10	50.7%	30.1%	0.02	0.01	-1.3%	-4.4%	-2.0%	-9.5%	-10.3%
小型物企（年营收≤10亿元）	鲁商服务	2.70	2.90	3.10	18.9%	4.1%	0.26	0.24	-9.3%	-19.0%	-30.9%	1.5%	1.9%
小型物企（年营收≤10亿元）	德商产投服务	2.50	2.30	2.00	16.5%	-3.9%	—	0.12	9.9%	-13.4%	-148.9%	—	9.1%
小型物企（年营收≤10亿元）	众安智慧生活	2.40	2.10	1.80	25.6%	3.9%	0.20	0.19	10.9%	-6.9%	-14.5%	-9.2%	-7.9%
小型物企（年营收≤10亿元）	中天服务	2.10	2.00	1.70	20.5%	7.0%	—	—	6.5%	-8.7%	-21.2%	—	—
小型物企（年营收≤10亿元）	兴业物联	2.00	1.80	1.70	26.1%	7.6%	0.18	0.15	8.5%	5.8%	-19.1%	13.9%	33.0%
小型物企（年营收≤10亿元）	力高健康生活	1.90	2.10	2.10	20.1%	0.6%	0.26	0.24	-7.2%	-25.5%	—	-4.5%	14.0%
小型物企（年营收≤10亿元）	烨星集团	1.70	1.70	1.90	28.2%	10.2%	0.16	0.13	-2.1%	9.5%	35.1%	0.2%	0.9%
小型物企（年营收≤10亿元）	方圆生活服务	1.60	1.70	1.90	20.7%	3.1%	0.17	0.14	-4.5%	-0.4%	—	-3.4%	-0.7%
小型物企（年营收≤10亿元）	祈福生活服务	1.40	1.60	1.80	51.5%	-2.4%	0.08	—	-12.1%	-11.6%	-104.5%	-22.7%	—
小型物企（年营收≤10亿元）	宋都服务	1.10	1.20	1.20	32.7%	7.3%	0.09	0.09	-7.0%	14.8%	25.9%	-2.1%	0.3%

来源：物业

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