文/北京进深 林振兴

许久没在京城露脸的首开股份，9月20日突然支棱起来了。

它破天荒搞了一场“壹号作品季”发布会，四盘同台。尊礼著、熙悦京晏、国樾天颂，再加那个压箱底的建国门9号。

其中，两座壹号封面（熙悦京晏和建国门9号），都是岳洋负责。

岳洋，成了首开当下最忙的男人。

近段时间，见过他的人都能发现，高强度的压力写满了整个人的状态，硬生生让他后脑勺的发量肉眼可见地锐减。

建国门9号，这个占据东二环绝版地段、长安街沿线近20年来的纯住宅孤本，原本15万+/㎡→8月直接跳水至11万+/㎡→9月甚至有房源不到8万/㎡。

北京顶豪竟然从72折，一路击穿至65折，一套硬生生便宜1000万+。

建国门9号这块地，光开发历史就横跨二十多年，资金沉淀不说，集团考核的KPI压在那，换谁当总，都得先保现金流。

更何况，首开股份刚换了帅。新董事长王世忠上来，最要紧的是“开门红”三个字。

岳洋再能打，也得先交出一张看得过去的成绩单。降价出货，是唯一能同时安抚财务和领导的路径。

再加上，眼下北京顶豪，杀红了眼，今年10万 /㎡的盘，宸园139、騴橒臺、保利熙瑞、京华曜、北京澐玺……个个都是狠角色，来势汹汹，产品力一个比一个炸裂。

建国门9号，地段再绝版，产权年限缩水，产品拼不过四、五代宅，是客户心里那根刺。

01

岳洋卖出去的6套房，全在1号楼。

8月，2套高层房源率先成交，成为“门面单”：

一套270㎡，3室2厅3卫，房间号1202，拟售均价15.26万/㎡，

成交均价11万/㎡，硬生生打了72折，总价2985万元；

另一套301㎡，4室2厅4卫，房间号1401，拟售均价16.8万/㎡，

成交均价12.1万/㎡，还是打了72折，总价3658万元。

9月（截至目前），建国门9号网签了4套，此外还有1套902室被预订了。

目前唯一破8万的单价，是房间号302——78839.57元/㎡。

3层低楼层 263.34㎡特殊面积段双重折价，直接给到65折的力度。

同为270㎡户型的楼层梯度，楼层价差一目了然：

4层402室84,796元//㎡（65折）；

7层702室91,985元/㎡ （67折）；

8层802室93,348 元/㎡（67折）。

一个月前还在72折晃悠，现在直接砸到65-67折。

这不是一次性破冰优惠，是持续下探的价格曲线。

而且，价格底线未踩实，未来低楼层继续出货，可能进一步探底。

但建国门9号，可不是清仓货。它一共6栋楼，包括3栋住宅 2栋商业 1栋写字楼组成，容积率4.17。

其中，1、2、3号楼为住宅，总高16层-26层，共97套房源，建面为270㎡-520㎡，拟售均价15万/㎡；

还有5套410-893㎡的顶层复式，最贵的甚至要一平21万，总价3000万-1.9亿。

货值摆在那儿，是首开货架上最沉的一块金砖。

当然，岳洋心里清楚：顶豪首开6炮，定价逻辑不是"回款最大化"，是"把局做活"。先把水搅动，先让市场看见有人买了，后面那91套才有谈资。

再说建国门9号的户型，它更是一股清流。

不是传统的南北通透，属于“一边甩”户型，卧室在南，客厅在东北或者西北。

但户型上，也做到了动静分区，南边为居住区，北边为社交区（餐客厨），两个入户门都配了电梯。

其中，住区为独立电梯厅，相当于私梯入户；社交区梯厅与对门共用。

02

去年底，岳洋挂帅首开内城顶豪，接替解勇，担任建国门9号项目经理兼法人。

首开把这张最贵的王牌，交到岳洋手里，并不意外。

看透首开内部人事与项目布局逻辑就能明白：全集团，只有岳洋能接住这盘错综复杂的局。

这位在首开超过17年的地产老兵，经历集团、上市公司多轮换帅，但依旧站稳核心岗位。

早年，岳洋在首开天鸿体系下，担任北京市房地产交易中心有限公司第一分中心、第二分中心、客户服务分中心的负责人。

而后，岳洋经历了首开内部不同核心子公司的历练，跨过同信—亿信，摸过普宅、豪宅、棚改，是业内少见、全赛道通吃的“多面手”。

2009年，岳洋成为首开同信副总经理。这个位置，他一坐就是14年，是同信资历最深的副总。

当所有人都以为，岳洋会顺理成章接过同信总经理的交接棒。结果，年龄稍长的蔡又唯上了位。

2023年，岳洋离开同信，被调到首开亿信，还是副总经理。

明面上叫轮岗历练，内部的知道，岳洋被调走，有多方面原因。

两年后，亿信拆分，一半进京南大区公司，一半进京北大区公司。而岳洋跟着合并到京南公司，依然是副总。

职位在变，但有一点从未改变：专啃硬骨头。

对首开股份总经理李捷及核心管理层而言，把建国门9号交到他手上，是一场稳妥的托付：

无论市场冷热、竞品厮杀，这个历经多轮周期、全赛道、全体系历练的老兵，都有能力打出集团期待的一战。

圈子里有句话：首开的老臣分两种，一种等着退休，一种还在救火。岳洋显然是后者。

岳洋身后，还有一位贤内助——小他18岁的妻子，是首开京北（原同信）的设计，朋友圈里常晒健身、旅行，元气满满。

两口子一块儿，替首开拼。

03

建国门是一个有故事的楼盘，拿地至今已有22年，开发历程更是一波三折。

建国门9号所在的项目地块，原为华侨村二期5号地，2004年由天鸿集团以1.27亿元竞得。

原计划在2005年初动工建设，2007年底竣工交付。

但这一地块，却因资金压力与拆迁困难一直被“封印”。

耗时长达14年之久，直至2018年底才取得施工许可。

漫长的拆迁过程，不仅耗尽了时间，更推高了成本。

据首开股份2025年报，它打算在建国门9号投资71.31亿元，项目用地面积2.05万平方米，总建筑面积9.4万平方米，计容建筑面积为5.5万平方米。

按此计算，每平方米的开发成本已逼近13万元。但，项目住宅总货值为57.3亿元。

为何，建国门9号会从天鸿落到首开手中？

那是因为，2005年天鸿集团与城开集团合并以后，组建首开集团，地块项目自然而然划入该集团，并进一步注入上市公司首开股份。

目前，项目在建工程及土地使用权抵押予首开股份。

至于，之前为何迟迟未开盘，有消息称，“项目内部除首开外还有很多小股东，内部意见无法达成一致。”

而建国门9号取证后的网签迟迟未出炉，是否也跟内部股东卖房意见不统一有关？

项目公司为北京东银燕华置业，由旺泰地产（北京）集团、北京燕华置业、北京首开亿信置业分别持股49%、40%和11%。

其中，二股东、三股东身后，都站着首开。由此计算，首开股份 首开集团在项目公司中共计持股约50.66%。

但就是这样一个历史包袱沉重的项目，岳洋稳稳接住。

他要一边梳理二十余年的地块开发沿革、化解客户对产权交付的顾虑，一边调整顶豪圈层营销逻辑，重塑产品价值叙事。