广州进深 严明会 在北京、上海先后出台商品住房销售制度细则后，9月30日，广州市住房和城乡建设局等多部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“广州细则”）。

广州细则整体延续了国家“封顶预售、优先现房、资金严管、融资匹配”的改革框架，同时通过定金监管、分期缴地款、在途项目过渡等安排，降低制度切换对市场供给和企业资金的冲击。

文件以2026年8月28日为关键节点，对商品住房预售、现房销售、资金监管、按揭贷款、开发贷款、土地供应等作出系统安排。

核心变化主要有五点：

1、预售门槛提高：2026年8月28日后发布出让公告的商品住房项目，如申请预售，单体建筑应完成主体结构封顶。

2、在途项目分类过渡：8月28日前已取得建设工程规划许可证但未办预售证的项目，按原政策执行；未取得规划许可证的项目原则上执行新政策，但经区政府确保交付、报市住建部门备案后，2027年底前仍可按原预售条件申请预售。

3、现房销售优先推进：8月28日起新公告出让土地商品住房项目优先选择现房销售，实行备案管理，销售房屋及土地应无抵押、查封等限制交易情形。

4、按揭贷款节点后移：2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款和公积金贷款。

5、资金账户全面归集：推行主办银行制度，预售资金、现房定金、开发贷款、项目自有资金等纳入统一账户管理，预售资金和现房定金由广州市房屋交易监管中心监管。

以下为实施意见原文>>

各有关单位：

　　为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），加快构建房地产发展新模式，稳步推进我市商品住房销售制度改革，推动房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，制定如下实施意见。

　　一、全面加强商品住房预售管理

　　（一）分类明确预售条件

　　1.新取得土地项目。2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

　　2.在途项目。2026年8月28日前（含当日），已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行。

　　2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按我市原有预售条件申请预售。项目预售资金监管设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。

　　3.2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

　　（二）加强预售资金监管

　　广州市房屋交易监管中心作为住房资金监管机构，具体承担预售资金监管工作。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业应与购房人签订购房合同，并依法办理网签备案，合同应约定购房资金存入预售资金监管账户的相关权利责任。

　　在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，解除资金监管；在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。

　　二、有序实施商品住房现房销售

　　（一）完善现房销售备案和网签管理

　　2026年8月28日起，新公告出让土地商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应按照现房销售行政审批事项有关要求，在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等报项目所在区住房城乡建设部门备案。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。完成房屋首次登记后申请现房销售的项目，应提供不动产登记证明。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。房地产开发企业销售房屋应与购房人签订购房合同并办理网签备案。

　　（二）严格现房定金管理

　　房地产开发企业收取现房销售定金的，应当取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，并与购房人签订购房定金合同。房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。

　　广州市房屋交易监管中心具体承担现房定金监管工作。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，解除项目定金监管、注销监管账户。

　　三、推行主办银行制度

　　2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

　　房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

　　广州市房屋交易监管中心在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。

　　四、加大融资支持力度

　　（一）规范个人按揭贷款发放

　　2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

　　（二）加大开发贷款支持力度

　　对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

　　五、优化土地供应管理

　　统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。

　　探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。

　　六、加强政策措施协同

　　（一）支持项目分期分栋开发

　　支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案，相关楼栋应具备独立使用功能，明确各期配套设施的建设时序和交付时间，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件。

　　（二）支持项目办理不动产预登记

　　支持按照新预售条件开展预售以及现房销售的商品住房项目，在取得不动产登记机构出具的土地不动产预登记证明后，先行办理宗地的建设工程规划许可、建设工程施工许可、不动产测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分房屋。

　　（三）优化项目审批服务

　　优化建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案、竣工验收备案和不动产登记等行政审批环节，实行告知承诺制与容缺受理。优化商品住房销售中涉及的合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

　　（四）支持项目施工建设

　　建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理。支持加快商品住房项目工程建设，大力推动智能建造与工业化建筑，鼓励采用装配式建筑、装配式装修；支持商品住房项目申办建筑废弃物运输绿色通道。

　　本实施意见自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见规定执行。

　　广州市住房和城乡建设局

广州市规划和自然资源局

国家金融监督管理总局广东监管局

　　2026年9月30日