文/上海进深 严明会

上午三宗地先后落槌后，下午登场的闵行古美S11-0502地块，成为本批次最后的看点。

地块吸引了中建二局&越秀、招商&南山&滨江、建发&象屿参拍。

有意思的是，3组参拍者都是以联合体方式参与，且均为上海土拍市场的熟面孔。

中建二局和越秀是首次联手，招商和南山、建发和象屿这两组是老搭档了，前者属于招商局集团，后者属于厦门国资。越秀、招商、象屿在最近几批次土拍中表现尤为积极，滨江近一年多来也搭档招商，参与了多块地的竞拍。

前半程竞价主要在象屿和建发联合体、中建二局和越秀联合体之间展开；招商联合体在后半程再度发力，越秀联合体逐渐退出，象屿和建发联合体全程都咬得很紧。

多次与招商搭档但拿地未果的滨江，也终于如愿以偿。

经过177轮竞价后，招商&南山&滨江联合体拿下地块，总价641616万元，溢价率24.44%，成交楼面价约6.38万/㎡。

上午，招商和南山联合体刚刚以21.46%的溢价率拿下杨浦五角场地块。一天之内，连落两子，总地价超90亿元。

地块采用组合出让方式，由113-07、113-08两个地块组成。

其中，113-07为普通商品房用地，出让面积约4.57万平方米，容积率2.2，建筑面积约10.05万平方米，限高60米；113-08为文体用地，出让面积约0.9万平方米，容积率1.8。

两宗地块合计出让面积约5.47万平方米，起始总价约51.56亿元，综合起始楼板价约4.42万元/平方米。去掉文体用地，住宅楼面价约5.1万/㎡。

这是古美板块近年来比较受关注的住宅用地。

地块紧邻12号线东兰路站，所在区域本身已经拥有比较成熟的生活配套。

商业方面，周边有红象汇、星宝购物中心、宏汇莲花广场等；教育方面，平南小学、文来中学、七宝中学等学校分布在区域内；医疗方面，则有复旦大学附属儿科医院、上海市第六人民医院等。

产业资源同样是古美的优势。地块紧邻漕河泾开发区，周边聚集了一批产业和企业资源。

周边市场方面，地块西侧的建发·璟院于2023年两次开盘，均价约8.91万元/㎡，均触发积分，最高认购率接近500%。

此前，这宗地已经历过两轮规划调整。原113-04地块被拆分为113-07和113-08。113-07从原商业文化商办混合用地调整为三类住宅组团，113-08地块由原商业文化商办混合用地调整为文化设施用地。调整方案在8月下旬获得批复。

但它的问题同样明显：体量大、总价高、组合出让条件复杂。因此，3组参拍者全部采取联合体形式，并不意外。

在预售门槛提高、资金监管强化之后，大体量项目对单家房企资金占用能力提出了更高要求。联合体模式，则可以在资金、开发和资源层面进行分摊。